内蒙古科技大学毕业设计说明书（毕业论文）
建筑物的基本结构部分不具有独立的物理构造和经济价值，应属于共有部分，则为业主所共有。因为，此部分不符合专有部分的界定，而且如果划分为专有部分，则会使各业主强占“邻家”的基本结构部分，致使有物滥用，会增加业主之间的紧张程度。
但是，楼顶平台的归属不适用此规则。楼顶平台未被单独登记的，属于区分所有建筑物的共有部分，则为业主所共有。反之，楼顶平台被单独登记的，属于区分所有建筑物的专有部分，则为开发商所有。唯需指出的是，其他权利业主可以利用屋顶，但须遵从相邻关系规则，当所有权人利用屋顶平台妨害其他权利业主时，受害业主可主张自己的合法权益。 （6）空间结构部分
所谓建筑物的空间结构部分，是指区分所有建筑物的避难层、设备层或者设备间等结构部分。根据我国《物权法》第一百四十二条前段，空间结构部分纠纷解决规则如下：
开发商在建造区分所有建筑物时，必须建造为应急突发事件的供居民疏散避难的空间结构部分，而且依其本质属性不得用作其他用途。因此，空间结构部分的所有权应为业主所共有，而且应遵循合理使用的原则。 （7）公共通行部分
所谓建筑物的公共通行部分，是指区分所有建筑物内的供全体业主通行的部分，例如，楼内的走廊、楼梯、大厅等，而不包括建筑区划内的道路。根据我国《物权法》第一百四十二条前段，公共通行部分纠纷解决规则如下：
公共通行部分的本质属性是为了满足全体业主的基本生活所需，而且，在实践中，公共通行部分也作为区分所有建筑物公摊面积，一并纳入了房价之中。因此，公共通行部分的所有权应为业主所共有，而且应遵循合理使用的原则。 （8）附属设施部分
所谓建筑物的附属设施部分，是指区分所有建筑物的辅助设施、设备，例如，建筑物的排风设备、空调设备、照明设备等。根据我国《物权法》第一百四十二条前段，附属设施部分纠纷解决规则如下：
附属设施部分的设置是为了是专有部分正常使用且，物尽其用。因此，此部分应为业主所共有。唯需指出的是，供电、供热、供水、供暖、供气、有线电视
26
内蒙古科技大学毕业设计说明书（毕业论文）
等公用设施，除已规定为其为供电、供热、供水、供暖、供气、有线电视公司所有的之外，也应为业主所共有。尽管这些公用设施的专业性、操作性很强，但是，上述公司具有合同规定之义务。
（9）建筑区划内未纳入建筑区划的其他场地
根据我国《物权法》第七十三条、七十四条，建筑区划内未纳入建筑区划的其他场地纠纷解决规则如下：
尽管这些场地没有纳入建筑区划内，也应为业主所共有。因为，一则业主在获得区分所有建筑物的专有部分和共有部分的同时，除城镇公共道路和绿地应为国有、明示归个人的绿地则按照约定处理之外，原则上各业主应取得对该宗土地的建设用地使用权。此处的“该宗土地的建设用地”就包括建筑区划内未纳入建筑区划的其他场地。二则业主无权对未纳入建筑区划的其他场地擅自改变原有用途进行开发利用，此时，也有必要要求此部分归业主所有。 （10）建筑区划内的其他公共场所和设施
所谓建筑区划内的其他公共场所和设施，是指既不属于市政公用部分，又不属于专有部分，还不属于特定权利人所有的其他公共场所和设施。根据《建筑物区分所有权解释》第三条第一款规定，建筑区划内的其他公共场所和设施纠纷解决规则如下：
此为兜底性列举的方式，按照“非特定权利人所有即为业主所有”，将法律上没有清晰列举的共有部分概括进去。因此，上述部分应为业主所共有。
4.3.3 法定开发商所有
（1）幼儿园（小学校）、商店（商铺）
建筑区划内的幼儿园（小学校）、商店（商铺）应自其封顶时产生所有权能，其所有权应由开发商所有，如果尚未登记的，只是欠缺处分的效力。如果将幼儿园、小学校的所有权为业主所共有，则从法律之规定、事务之管理、费用之分担等角度考虑，于法于理均不适宜业主所共有。
27
内蒙古科技大学毕业设计说明书（毕业论文）
第五章 结 语
建筑物区分所有权是一种不同于一物一权原则的新型物权，而建筑物共有权又是其灵魂，是现实关于建筑物区分所有权争议中的重点问题。虽然我国已颁布《物权法》、《建筑物区分所有权解释》、《物业服务纠纷解释》等规范性法律文件，但大部分都是对建筑物共有权的原则性、理论化的规定，并不能全面有效的解决诸多新型化现实纠纷，因此，本文致力于对建筑物共有权法律问题进行专门研究，以期解决现实中关于建筑物共有权的各种争议和纠纷，提供充分的法理基础和法律救济途径。
通过上文的剖析研究，主要得出如下结论：一是对我国建筑物区分所有权的构成采取“三元论”说；二是对共有部分范围采取“排除与列举、推定相结合”的识别模式，尤其是对车库车位归属的争议应以约定为主；三是我国应该以《建筑物区分所有权法》的方式对建筑物区分所有权加以立法规定；四是我国应该确立对业主的转移和拍卖制度，以弥补法律之空白。
鉴于能力及时间等因素所限，本文仍存在不足之处：一是本文中引用的外文文献均属个人之见，难免有片面和缺陷之处；二是本文多以大量的理论文献为基础，实证和实践不足，以至于部分观点有实行难或不可行之处；三是由于能力所限，尚未深刻独到的全面研究建筑物共有权的法律问题，不能提出具体的立法措施和保护方案。
鉴于此，希望广大学者读者积极借鉴外国先进成熟的立法理论，结合我国实情，百尺竿头，更进一步，提出更加科学合理的建筑物共有权理论体系和立法措施等，推动我国建筑物区分所有权制度的发展，加快我国法制化建设的进程。
28
内蒙古科技大学毕业设计说明书（毕业论文）
参考文献
[1] 王利明．论业主的建筑物区分所有权的概念[J],中国人民大学出版社，2006（10）：37-46．
[2] 王利明．物权法研究[M]，北京：中国人民大学出版社，2012，556-654． [3] 王利明．最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释原理精解、案例与适用[M]，北京：中国法制出版社，2010，60-79．
[4] 王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题[J],载现代法学，2006，28（5）：75-88．
[5] 王利明．民法总则研究[M]，北京：中国人民大学出版社，2012，104-132． [6] 王利明．民法典体系研究[M]，北京：中国人民大学出版社，2012，716-737． [7] 梁慧星．中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例[M]，北京：社会科学文献出版社，2000，20-35．
[8] 梁慧星，陈华彬．物权法[M]，北京：法律出版社，2010，78-105． [9] 梁慧星．中国民法典一草案建议稿附理由[M]，北京：法律出版社，2004，98-117．
[10] 陈华彬．论建筑物区分所有权的构成[J],载于清华法学报，2008（2）：96-107． [11] 陈华彬．论建筑物区分所有权的构成——兼议<物权法>第 70 条的规定[J],清华发学报，2008（10）：25-32．
[12] 陈华彬．建筑物区分所有权[M]，北京：中国法制出版，2011，384-410． [13] 崔建远．确定建筑物所有权的依据[J],甘肃政法学院院报，2007（3）：5-12． [14] 崔建远．物权法[M]，北京：中国人民大学出版社，2010，175-194． [15] 崔建远．对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察[J],西北政法大学学报，2008（4）：160-176．
[16] 王泽鉴．民法物权(一)通则·所有权[M]，北京：中国政法大学出版社，2001，240-263．
[17] 杨立新，谢永志．业主的建筑物区分所有权之评析[J],福建警察学院院报，2008（25）：5-9．
[18] 杨立新．物权法[M]，北京：中国人民大学出版社，2012，104-132．
29
内蒙古科技大学毕业设计说明书（毕业论文）
[19] 杨立新．最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与运用[M]，北京：法律出版社，2009，4-27．
[20] 高富平．物权法专论[M]，北京：北京大学出版社，2009，568-590． [21] 钱明星．物权法原理[M]，北京：北京大学出版社，1994，465-480． [22] 江平．中国土地立法研究[M]，北京：中国政法大学出版社，1999，236-245． [23] 史尚宽．物权法论[M]，北京：中国政法大学出版社，2000，455-460． [24] 陈甦．论建筑物区分所有权[D]，北京：中国社科院研究生院，1988． [25] 段启武．建筑物区分所有权立法若干问题刍议[J],立法建言，2007（10）：34-56．
[26] 谢在全．物权法论[M]，台北：三民书局，2007，327-340．
[27] 温丰文．建筑物区分所有权之研究[M]，台北：三民书局，2009，25-40． [28] 焦富民．论建筑物区分所有权中业主共有权的保护[J],比较法研究，2007（9）：60-76
[29] 奚晓明．最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用[M]，北京：人民法院出版社，2009，220-235．
[30] 杨仁寿．法学方法论[M]，台北：三民书局，2010，48-92．
[31] [德]鲍尔、施蒂尔纳著，张双根译．德国物权法[M]，北京：法律书版社，2004，610-652．
[32] [德]鲍尔、施蒂尔纳著，申卫星，王洪亮译．德国物权法[M]，北京：法律书版社，2005，424-468．
[33] [德]贝尔曼著，戴东雄译．德国住宅所有权法[M]，北京：法律书版社，2004，423-450．
[34] [日]我妻荣．日本物权法[M]，台湾：五南图书出版公司，1999，280-294． [35] [日]丸山英气．区分所有权法[M]，北京：大成出版社，1984，68-73． [36] MuncheKomm/Commichau，WEG，§1，Rn.35 f.
30