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2.3.2 建筑物共有权人的义务 （1）遵照共有部分原有用途
业主对共有部分的使用应遵照共有部分的原有用途进行合理使用。这是建筑物共有权人的基本义务之一，要求遵照区分所有建筑物的本质属性、地理位置和结构类别等合理使用之。例如，楼梯仅供业主之上下楼而不可用于堆放杂物，建筑区划内的道路仅供业主通行而不可用于停放车辆。当然，对于业主对于某些共有部分的使用，虽非依其原有用途，但不影响或损及建筑物的固有性质，又不与业主的共同利益相冲突，亦准许之。例如，为使车位规划有序而在车位中心标明序号。
（2）分担共同费用和负担
这是共有权人的另一项基本义务，对于建筑物共有部分的保存、修缮、改良等行为所产生的为共有部分之用途的费用，业主理应分担。对于分担比例的确定，我国《物权法》第八十条明确规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”此所谓“专有部分占建筑物总面积的比例”，系一种算定共有持分（业主对共有部分的潜在的应有份额）的基准。基于此，可确定业主分担共同费用的比例和负担的大小。
除了上述主要义务之外，《物业管理条例》第51条至第56条还规定了业主对共有部分的维护与保存义务；业主临时占用、挖掘道路等需要事先征得业主大会、业主委员会或物业服务企业同意的义务；业主应将临时占用、挖掘的道路等在合理期限内恢复原状的义务；区分所有建筑物存在安全隐患，危及业主利益时，业主应当配合责任人员及时维修的协助义务；业主需要大型装修房屋的，应事先告知业主大会、业主委员会或物业服务企业的告知义务。
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第三章 我国建筑物共有权立法保护和救济
3.1 立法现状分析
业主的主要纠纷即建筑物区分所有权之纠纷，共有部分的纠纷解决规则又是其中的重中之重。然则，我国关于建筑物区分所有权的专门立法主要有《物权法》、《建筑物区分所有权解释》、《物业服务纠纷解释》，在第三章中研究的诸多解决规则应在其后的建筑物区分所有权法律中有所体现，以达到平和解决业主之争的目的。
虽然我国有现行的一部法律及两个司法解释，但是现今业主关于区分所有建筑物的纠纷早已“冲破”了法律框架。另外，我国最高人民法院发布的指导性案例较少涉及建筑物区分所有权的内容，但是，如今的形式又亟待更多的指导案例来加以指引，进而弥补法律的滞后性。因此，建立一部更加完整的建筑物区分所有权法律已为多方所趋之大势、社会发展所需之必然。
3.2 立法模式研究
通过研究各国的建筑物区分所有权的立法，大致划分为三种模式：住宅法模式、物权法模式和建筑物区分所有权法模式，各形式均有其合理之处，但结合我国社会主义初级阶段国情和法律的发展趋势，我国有必要建立建筑物区分所有权法的模式。
3.2.1 物权法模式
所谓物权法模式，是指在大民法典（民法通则）的物权法中专章规定建筑区分所有权制度的立法模式。意大利、瑞士等国采用此模式。此模式虽有不动产所有权法的统一性、立法上的直接性和普通性，但也有其不合理之处：
首先，欠缺全面性。建筑物区分所有权制度应该包括专有权、共有权、共同管理权，还应该包括侵权主体于类型、侵权责任的承担方式及救济途径等相关法律内容。此制度则不能详尽的包括上述内容，弊端凸显。
其次，阻碍私法机能的发挥。建筑物区分所有权不同于一般的所有权，是一种特殊的不用产所有权，具有物法性因素，另外，共同管理权位置突出，具有浓
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厚的人法因素。如此，物权法的立法模式不尽适应建筑物区分所有权这一制度。
3.2.2 住宅法模式
所谓住宅法模式，是指以单行立法为原则，集住宅的所有权、租赁权、抵押权等为一体的立法模式，此处的住宅即包括区分所有建筑物。英美法系国家如澳大利亚、英国、印度等多采用此模式，此模式在调整社会关系上实现了同一性、在立法体制上实现了直接性，但也有其值得商榷之处：
建筑物区分所有权制度中的共有是在区分所有建筑物专有权的基础上，对多个共有部分所享有的共有权；不同于基于对“一物一权”原则的一般之共有，而住宅所有权法由民法的一般共有原理所调整，二者在调整的主体、客体和程序性等方面均有不同。因此，该模式也不适用于我国。
3.2.3 建筑区分所有权法模式
所谓建筑区分所有权法模式，是指将建筑物区分所有权制度单行立法且分章、分节、分条加以规定的立法模式。这一模式为法国、日本所采用，受到各国的广泛青睐。此模式即全面又详尽的规定了建筑物区分所有权制度的所有内容，体现了法律的本质特征和调整功能，是各国立法模式的楷模。
鉴于我国早在2007年就采用了物权法的立法模式，近期改动已不现实。因此，笔者建议，应增加物权法中关于建筑物区分所有权制度的相关内容，或是采用司法解释的方式加以补充。另外，由于我国建筑物区分所有权制度仍在发展阶段，尚不成熟，所以应多以案例指导的形式明确法律所不及的现实纠纷。
3.3 建筑物共有权的保护和救济
实践中出现的建筑物区分所有权的确权纠纷、侵权纠纷等形式大都是关于区分所有建筑物共有部分及共有权的纠纷，因此，研究共有权的保护和救济问题不仅是平和解决业主纠纷的途径，也是其内在的需要。
3.3.1 侵权主体与类型
业主共有权是一种对世权、绝对权，共有权人以外的其他行为人皆不可阻碍其行使权力。根据我国《建筑物区分所有权解释》第 14 条，可知侵害建筑区划内业主的建筑物共有权的主体为两大类：建设单位或其他行为人，其他行为人又包括业主、业主委员会、小区非业主使用人、物业服务企业等。
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（1）建设单位
所谓建设单位，又称开发商，是指根据《城市房地产管理法》的规定而设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称房地产开发商。依据《建筑物区分所有权解释》第17条，建设单位还应包括独立对外包销的包销人。
在具体审判实务中，建设单位对业主的共有部分的侵权类型为主要表现为长期控制物业小区；向业主收取不法的管理费和维修金等；擅自改变共有部分之性质，径行将其作为营利之用。上述侵权行为主要发生在选聘物业服务管理企业之时，或成立物业服务管理企业之后的初期阶段，在此阶段，共有权人还没有形成业主大会，相对于建设单位而言，处于弱势地位，极易受到建设单位的不法侵害。
我国物权法等法律规范性文件均未规定建设单位转移控制权的相关内容，而且其前期聘选的物业服务公司多为建管一体，不能真正代表业主的合法利益。基于此，笔者建议，应加强上述问题的立法，规制建设单位的权利，赋予业主相应的对抗权。 （2）业主
所谓业主，是指通过登记获取得区分所有建筑物专有部分所有权的人。建筑区划内的业主对区分所有建筑物共有部分的非合理使用，可构成侵权行为。
业主的侵权类型为主要表现为行使共有权的不当行为影响其他业主的正常使用；携带危险物品进入建筑区划内；擅自改变专有部分的结构及用途，影响整栋区分所有建筑物的安全及其他业主的基本生活权利等。对于上述业主的侵权行为，业主理应承担相应的法律责任。 （3）物业服务企业
所谓物业服务企业，是指与全体业主签订物业服务合同，从事物业服务职能的依法成立的独立企业法人。
侵权类型主要表现为私自挪用区分所有建筑物的维修资金；限制业主行使共有权，阻碍业主对共有部分行使使用权；违反法律规定、业主大会决定等对共有部分无限制的收费；擅自改变共有部分之性质，径行将其作为私自营利之用。对于上述物业服务企业的侵权行为，物业服务企业理应承担相应的法律责任。 （4）其他侵权行为人
此处所谓的其他侵权行为人，一则包括业主委员会，即受业主大会的委托，
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管理全体业主的共有财产，带行使业主共同事务的执行机构。其主要的侵权类型为超权代理、无权代理之行为。二则包括小区非业主使用人和其他侵权行为人，例如，区分所有建筑物中专有部分或共有部分的借用人、承租人等。
综合上述侵权行为主体及类型，可知侵害业主共有权的行为主要有如下三类：其一为擅自占用、私自处分业主的共有部分。其二为私自改变业主共有部分的使用价值和使用功能。其三为私自利用业主的共有部分进行各种营利性活动。明确了侵害区分所有建筑物共有部分的侵权主体和类型，更利于受害人全面维护自己的合法权益，维护小区的生活秩序。
3.3.2 侵权责任承担方式
所谓侵权责任承担方式，是指侵权行为人对共有权利人实施不法行为应当承担的法律后果。明确侵权责任承担方式，是恢复和保护业主共有权的法律保障和根本途径。我国《物权法》第三十四条至三十七条规定了物权的保护方式，其中，调整共有权的主要有：排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效和赔偿损失。 （1）排除妨害请求权
所谓排除妨害请求权，又称“妨害之去除请求权”，是指共有权遭受他人无端妨害时，共有权人可以请求法院、业主委员会等相关部门针对妨害行为采取必要措施，以达到预防和消除之目的的请求权能。该项权利基于所有权而产生，共有权人有权对共有部分自主支配，任何妨碍、干预、阻挠的行为均视为对共有权人的妨害，且该行为无论对错，共有权人均有权予以排除。 （2）恢复原状请求权
所谓恢复原状请求权，是指共有部分受到侵害时，共有权人有权请求侵权行为人将其恢复到实施不法行为前的原有状态。其最大特点是对被侵害客体物的物理性质的恢复，即实物的恢复，区别于损害赔偿是价值上的补偿。此种责任承担方式需要一定前提条件，首先，被损害的财产根据物的属性可以被修复，其次，确实有被修复的必要，这种必要应当从经济效益、社会效益、所有人的需要等因素综合判断。
（3）确认处分行为无效请求权
所谓确认处分行为无效请求权，是指侵权行为确已发生，共有权人通过向法院提起诉讼，确认已经发生法律效力的处分行为无效从而使因该处分行为而发生
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