第二条明确：转移土地、房屋权属是指国家土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换的行为。
第一讲 契税基础知识（二）
第一部分 契税的计税依据
一、契税的计税的依据的种类
１、以成交价格为依据，计征契税；
2、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格计征契税； 3、为所交换的权属交价格的差额计征契税。 二、契税的计税依的特点
1、不同的应税行为的计税依据组成部分不尽相同； 2、不同环节的应税行为的计税依据的构成不尽相同。 三、计税依据各类别的适用对象 １、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；２、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
３、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
四、各类契税依据的相关规定
１、成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
２、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格是指契税征收机关指定的具备土地评估资格的评估机构进行评估。
３、成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
４、市地税机关委托具有法定资质的房地产评估机构，依据相关规定，按照统一的估价时点和估价标准，对全市存量房产进行价格评估，其评估价格数据存入建立的存量房交易税收征管系统内。 ５、存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。
６、根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》（房地产评估机构名单另行通知）。
主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。
７、对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
８、对于需要按评估价格计征契税的，必须委托具备土地估价资格的土地评估机构进行地价评估，评估结果须有确认权的土地管理部门确认后，方可做为计征契税的依据。
第二部分 契税计税依据的确认
一、 契税依据确认的原则
１、条例规定需以成交价格作为计税依据的，契税的计税依据从两个方面去掌握：
⑴以纳税人所提供的合同或具有合同性质凭证上标明的成交价格直接作为契税的计税依据，但其前提是税务机关对纳税人提供的成交价格认为合理；
⑵条例规定需以市场价格核定作为计税依据的，契税依据的确认就得要求纳税人既提供成交合同或具有合同性质凭证上标明的成交价格，又要提供估价报告；税务机关对二者进行比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。
⑶按照差额征收契税问题上，原则是以纳税人提供的数据为准；但是税务机关有根据认为，纳税人提供的差额明显低于市场价格的，这时就有权要求纳税提供具有相当资质并由税务机关指定的房屋评估机关或者政府价格部门提供的估价报告，税务机关对二者进行比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。
２、条例规定直接规定以核定的市场价格作为计税依据的，税务机关直接要求纳税人提供估价报告。税务机关以估价报告中标明的评估价格作为计税依据。
３、条例规定按照差额征收契税，税务机关如果认为这个“差额”明显低于市场价格，税务机关就应要求纳税人提供“估价”报告。税务机关对二者进行比对，按孰高的原则掌握，价格高的就确认为计税依据。 ４、所提供估价报告是指具有相当资质并由税务机关指定的房屋评估机构或者政府价格部门提供的估价报告。
二、对现行有效契税文件关于计税依的相关规定的归类 （一）直接规定契税的计税依据的情形：
１、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或
者土地收益。
２、纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。注明：以上政策出处：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十一条和第十七条。
３、以划拨方式承受土地使用权，但其在获得土地使用权的同时，对附着在土地上的建筑物及其附着物（如院墙、仓、棚、圈、舍、树、井等）也实行了一次性买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移，按《中华人民共和国契税暂行条例》规定应交纳契税，计税依据为实际支付给房屋所有者的补偿费。（吉地税农字[1998]336号）
４、房屋开发单位为了实施房屋开发项目，在取得土地使用权时，需动迁旧房，房屋权属由原房主转移至房屋开发单位，房屋开发单位再委托动迁单位实施动迁，其行为属先买房后拆料。按着《中华人民共和国契税暂行条例》规定应交纳契税。其计税依据为实际支付给被动迁户的所有动迁安置补偿费。（吉地税农字〔1999〕37号）
５、购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。征收契税的计税依据为购买商品房的购房款全额。（吉地税农字〔1999〕320号）
6、甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。
上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。（国税函[1998]829号）
7、以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。其计税依据为土地使用权出让费用或者土地收益。取得转让土地使用权的承受人，应按照《 中华人民共和国契税暂行条例》 第四条规定的成交价格缴纳契税。因此，《中华人民共和国契税暂行条例》 与《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税的依据，两者并不矛盾。（财税〔2000〕14号）８、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（财税[2004]126号）
９、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（财税〔2004〕134号）
10、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（财税〔2004〕134号）
11、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（吉地税函〔2005〕52号）
12、吉林市城市基础设施投资公司、城市开发办、城市拆迁安置公司在城市基础设施改造中，通过政府划拨或征用的方式取得土地使用权，不征收契税。但由于“地为房载、房依地建”，上述单位在取得在土地使用权的同时，对附着在土地上的建筑物及其附属物也实行了一次买断，给予一定价值的补偿。这种行为是先买房后拆料，属于房屋权属转移。以上开发建设单位的拆迁补偿行为应缴纳契税，其计税依据为实际支付给房屋所有者的拆迁补偿费。（吉地税函〔2005〕52号）
13、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。（国税函〔2007〕606号）
14、土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（ 财税〔2007〕162号）
15、关于划拨土地改出让、转让契税征收问题。以划拨方式取得土地使用权经批准转让时，转让方和承受方均应缴纳契税。由于转让方与国家的关系转变为受让与出让的关系，因而转让方要补缴国有土地出让的契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益；承受方为国有土地转让的受让者，按国有土地转让缴纳契税，其计税依据为成交价格或竞买价格。（吉地税发〔2008〕38号）
16、关于因改变土地用途补缴土地出让金契税征收问题。对于因改变土地用途而补缴土地出让金的，应当补征契税。其计税依据为补缴的土地出让金。（吉地税发〔2008〕38号）
17、关于房地产开发单位对被拆迁人进行拆迁补偿安置契税征收问题。房地产开发公司在实施房屋拆迁过程中，以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。（吉地税发〔2008〕38号）
18、关于以竞拍方式承受四家金融资产管理公司处置不良资产涉及的土地房屋契税计税依据问题。契税的计税依据为房屋、土地实际成交价格。信达、华融、长城和东方四家金融资产管理公司按照有关法律、法规的规定，通过竞拍的方式，分别处置从中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行和中国银行四家国有银行接受的不良资
产，承受方缴纳契税的计税依据为竞拍房屋或土地的实际成交价格。（吉地税发〔2008〕38号 ）
19、关于以房屋、土地抵债计税依据问题。以房屋、土地抵债是一种特殊形式的买卖关系，根据不同情形，其契税计税依据为债权人与债务人签订的有效合同上约定的以房屋、土地抵顶的债务额或法院判决书上明确的抵债额或拍卖的实际成交价格。（吉地税发〔2008〕38号）
20、根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（国税函〔2008〕662号）
21、关于抵债房屋和土契税计税依据问题。⑴通过人民法院依法做出并已经发生效率的判决书、调解书、裁决书、裁定书、协助执行通知书等法律文书承受低债房屋和土地的，契税的计税依据为上述法律文书载明的抵债额。⑵通过法院委托拍卖的抵债房屋和土地以实际成交价格为计税依据。（吉地税发[2009]117号）
22、出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。（国税函〔2009〕603号）
23、关于契税的征收问题对由于原开发建设单位主体资格消失、法院拍卖抵债资产或开发建设单位拒不开具发票等客观原因，导致土地、房屋的承受人无法取得销售不动产统一发票的，凡符合《吉林省地方税务局关于欠缴税款的纳税人发票管理有关问题的通知》（吉地税发〔2006〕102号）第4条规定情形的，依照规定执行。不符合上述文件规定情形的，在征收契税时，土地、房屋的承受人应说明情况，提供相关证明材料，对方单位主管地税机关进行审核认定，并出具认定情况说明后，契税征收机关可按照以下两种情况执行：以资抵债、法院判决和法院委托拍卖的，按照《吉林省地方税务局关于明确契税征收几个具体问题的通知》（吉地税发〔2009〕117号）第五条规定执行。（吉地税发〔2011〕127号）
24关于企业取得政府返还的拆迁成本如何计征契税问题 在棚户区改造过程中， 对中标的房地产开发公司进行土地使用 权的挂牌出让， 其前期已经发生的拆迁补偿费契税征免按以下规定执行：⑴房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，并负责拆迁和办理灭籍手续，其前期支付的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都应计入其契税计税依据，照章征收契税。⑵房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，不负责拆迁和办理灭籍手续的， 其契税计税依据为缴纳