⑷ 存量房交易双方当事人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法通过存量房交易税收征管系统对其申报的成交价格进行比对，并按照评估的房产价格作为计税价格，计算应纳税款。（长春市人民政府关于加强存量房交易税收征管的通告）
14、根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。（长地税发[2012]84号）
15、严格按照规定推行存量房评估工作。
⑴积极推进存量房评估工作，自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。
⑵严格按照规定实施存量房评估。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。（财税[2011]61号 ）
三、日常工作中的具体做法：
按照长地税发[2012]84号文件的规定，房地产交易的单位契税纳税义务人应根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）规定，在办理土地、房屋权属转移涉税事项时，提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。
第一讲 契税基础知识（三）
第一部分 契税税额的计算、契税的适用税率确定 一、契税税额的计算
1、契税税额计算公式
应纳税额=计税依据×税率
2、契税税额计算的相关规定
⑴公式中的计税依据是以人民币计算单位。转移土地、房屋权属用以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算；
⑵公式中的计税依据是经税务机关确认的计税价格。契税的个人纳税目前按照《长春市人民政府关于加强存量房交易税收征管的通告》的规定确定计税价格；单位契税纳税人按照《长春市地方税务局关于调整土地 房屋权属转移各项税收征管范围的通知》（长地税发[2012]84号）文件规定确定计税价格；
⑶《长春市地方税务局关于调整土地 房屋权属转移各项税收征管范围的通知》（长地税发[2012]84号）文件规定：根据《财政部国家税务总局关于推广房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]6号）规定，纳税人办理土地、房屋权属转移涉税事项，应提供政府采购程序指定的房地产评估机构出具的《房地产估价报告》（房地产评估机构名单另行通知）。主管税务机关按评估价格和纳税人申报价格孰高原则，核定计税收入，计征各项税收。
二、契税税率
（一）契税税率的基本规定 １、契税实行幅度比例税率； ２、契税条例规定：
⑴契税税率为3—5%。
⑵契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
３、吉林省契税实施办法规定：
⑴契税的基本税率为５％；（包括承受土地权属和房屋权属） ⑵居民个人和个体工商户购买住宅房屋的，契税税率为３％；
⑶居民个人和个体工商户购买住房适用3%、1.5%和1%三档税率；（适用条件后面有关章节进行详细讲解）
⑷单位购买土地、房屋（不分使用性质）契税适用税率一律5%。 ⑸居民个人购买非住宅房屋、承受土地权属契税适用税率为5%。 二、现行有效契税文件对契税适用税率方面的具体规定 １、关于普通住房和非普通住房契税税率时间认定问题。
2005年5月国家七部委和省建设厅等部门先后明确了普通住房和非普通住房标准，按照国家要求我省相应调整了房地产税收政策。规定从2005年6月1日起，对个人购买普通住房的契税继续实行1.5%税率，对个人购买的非普通住房契税执行3%的税率。个人购买房屋
的时间以购买房屋取得的销售不动产发票开具的时间为准。（吉地税发〔2008〕38号 ）
2、关于营业税和契税的政策问题。为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。（财税字〔1999〕210号）
3、关于契税的税率。个人承受住房符合“普通住房标准”的，继续享受减半征收的优惠政策，即执行1.5%的税率；对2005年6月1日以后个人承受住房高于普通住房标准的，执行3%的税率。（吉地税函〔2005〕76号）
4、长春市城区内非住宅房屋转让契税执行3%的税率将于2006年9月30日到期。为统一税率，公平税负，经请示省政府同意，从2006年10月1日起，长春市城区非住宅房屋转让契税税率恢复为5%。
（吉地税发〔2006〕105号 ）
5、 关于契税减半征收优惠政策。《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定，“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税”。《吉林省契税实施办法》规定，居民个人购买住宅房屋的，契税税率为3%，其他为5%。因此，对以赠与和获奖方式取得的住房，应按5%的税率征收契税，不适用于减半征收优惠政策。（吉地税发[2007]9号）
6、关于普通住房和非普通住房契税税率时间认定问题。 2005年5月国家七部委和省建设厅等部门先后明确了普通住房和非普通住房标准，按照国家要求我省相应调整了房地产税收政策。规定从2005年6月1日起，对个人购买普通住房的契税继续实行1.5%税率，对个人购买的非普通住房契税执行3%的税率。个人购买房屋的时间以购买房屋取得的销售不动产发票开具的时间为准。（吉地税发〔2008〕38号 ）
7、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。（财税〔2008〕137号）
8、 现对《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。（财税[2010]13号）
9、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率
计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。（财税[2010]42号）
10、经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税有关优惠政策通知如下：①对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。②个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。（财税[2010]94号） 11、本通知自2010年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。（财税[2010]94号）
12、对商业银行承受非关闭、破产企业抵债土地、房屋需要缴纳契税的，按照《吉林省人民政府办公厅转发促进金融企业发展支持吉林老工业基地振兴指导意见的通知》（吉政办发〔2004〕18号）的规定，将税率由5%下调到3%执行。（吉地税发〔2006〕133号）
第二部分 契税的补缴与契税的退还
一、 契税的补税
1、契税补税的几种常见的情形
⑴办理土地、房屋产权证时未按照规定缴纳契税； ⑵办理土地、房屋产权证时少缴纳契税；
⑶办理土地、房屋权属证后，又发生了契税的应税行为而未按照规定缴纳或少缴契税；
⑷经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，未按照规定补缴已经减征、免征的税款；
⑸以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，房地产转让者未按照规定补缴契税；
⑹虽然未办理权属证，但发生发条例规定的契税应税行为，而
未按照规定缴纳契税。 2、补缴契税的法律依据
⑴ 因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。
⑵对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。
⑶经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
⑷以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益；
⑸土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
二、契税的退还
1、退还契税税的几种常见情形
⑴重复缴税； ⑵误缴税款； ⑶多缴税款； ⑷先免后退； ⑸无效产权； ⑹退房。
2、退还契税的法律依据及现行契税有效文件的具体规定
⑴纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还（征管法）；
⑵契税的征收管理，依照本办法和《中华人民共和国税收征收管理法》执行（吉林省契税实施办法）；
⑶按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办