理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。（国税函[2002]622号）
⑷个人购买住房退税问题。个人从房屋开发公司购买并缴纳契税，但未办理产权的，因房屋开发公司的原因，不能满足购房者要求而发生退房，可比照《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函[2002]622号）：“购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还”的规定办理。（长地税发〔2009〕154号）
⑸购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。（财税〔2011〕32号）
第一讲 契税基础知识（四）
第一部分 契税的纳税义务发生时间、纳税申报、缴税期限
一、纳税的纳税义务发生时间
１、条例对契税的纳税义务发生时间有三条规定： ⑴契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转 移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
⑵纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
⑶以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。
２、相关名词解释：
条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。（目前吉林省还没有确定任何其他凭证）
３、契税有效文件对纳税义务发生时间的列举性规定
⑴对于金融系统1997年10月1日以后取得的抵债土地、房屋，应照章缴纳契税。经法院判决收到抵债土地、房屋的，应以法院判决书做为土地、房权属转移凭证，法院判决书生效之日为应纳契税义务发生时间。金融系统应自法院判决书生效之日起十日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（吉地税农字〔1999〕143号） ⑵ 购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。（国税函[1999]613号）
⑶关于购买房屋契税纳税义务发生时间问题。购买房屋的纳税义务发生时间，按照在房地产管理部门登记备案合同的签订日期和销售不动产发票开具日期孰先的原则确定，并适用纳税发生时间相对应的税率。其中，分期付款并分期开具销售不动产发票的，按最后一次交齐全部购房款开具的销售不动产发票时间为准。（吉地税发[2009]117号）
⑷关于无籍房屋契税征收问题。对各级人民政府房屋管理部门为改善民生准予办理产权登记手续的无籍房屋，属于原开发建设单位主体资格消失，且购房者已签订购房合同并交付全部购房款但无法取得销售不动产发票的，在办理契税申报时，无籍房购房人可凭无籍房管理部门出具的审验资料、购房合同及原始收款凭证、有效身份证件等办理契税申报。对于原发票、收据或合同丢失，因开发建设单位主体资格消失无法补开补办的，申报人需提供无籍房管理部门出具的相关证明材料和有效身份证件等办理契税申报。（吉地税发[2009]117号） ⑸无籍房屋契税的纳税义务发生时间按无籍房管理部门确权认定的有效购房合同或发票、收据签订的日期孰先的原则确定。无合同、发票和收据的，按无籍房管理部门出具的相关证明材料认定的购房时间确定。征收机关按照无籍房购房者提供的上述申报资料，据其纳税义务发生时间内相对应的税率征收税款。（吉地税发[2009]117号） ⑹房地产开发公司通过“招拍挂”取得土地使用权，并签订挂牌成交确认书。由于挂牌成交确认书约定双方在规定的时限内需另外签订《国有土地使用权出让合同》，否则视为竞买人放弃竞买资格，并承担相应法律责任。因此，挂牌成交确认书不应作为生效的土地权属转移合同或合同性质凭证，在确定纳税义务发生时间时，应以《土地使用权出让合同》签订日期或开具土地出让金缴款凭证日期为准。（吉地税函[2010]53号）
４、确定纳税义务时间的作用
确定纳税义务时间是为了确定契税办理纳税申报的前提；只有确定了契税纳税义务人的纳税义务发生时间，才能为下一环节的征收管
理奠定基础。
二、契税的纳税申报
１、契税纳税申报的基本规定
契税条例规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。 ２、契税纳税申报的法律依据
⑴契税的征收管理，依照本办法和《中华人民共和国税收征收管理法》执行（吉林省契税实施办法）；
⑵、纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料（征管法）；
⑶纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款（契税条例）。
３、契税纳税申报目前在实际工作的具体操作方式
⑴契税的个人纳税义务人的纳税申报与缴纳税款同步进行。即纳税义务人持房地产部门核发的《业务受理单》分别到直属局的驻政务中心税务所和驻房产交易中心税务所办理契税申报和税款缴纳的相关事宜。在缴税审核后，税务人员依据纳税的相关资料在征管系统的房地产一体化模块的纳税申报程序中打印出《契税纳税申报表》和银行缴款单收据；
⑵契税的单位纳税义务人目前还没有要求真正意义上的纳税申报。纳税申报的办理比照契税个人纳税义务人的办理程序。
对待这个问题上，目前长春市城区的各区地方税务局掌握的还不尽相同。有的要求基层科所将契税纳税申报录入到征管系统的房地产一体化模块的纳税申报程序中，有的还按照其他税种的纳税申报的有关程序办理。
个人认为，要求契税按照规定办理纳税申报是提高纳税遵从度的有力措施，应充份利用此次契税征管范围调整的有利时机，要求纳税按照契税条例的规定办理纳税申报。对于不按期办理纳税申报的纳税人，加强处罚力度。
三、 契税纳税期限
１、契税纳税期限的基本规定
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
⑴契税的纳税期限有别于营业税等税种。其特点是契税的纳税期限是按次缴纳。
⑵契税的纳税期限的时间要求：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
⑶征收机关核定的契税的缴纳期限的原则是根据纳税的税额大小、纳税人缴税环境等因素掌握。
⑷目前实际工作中按照纳税人如有纳税义务发生时，税务机关可一次核定所有计税依据的纳税期限，规定纳税人在此期限内缴纳税款，逾期不缴的，可按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定处理。
２、纳税期限的法律依据及现行有效契税文件的具体规定
⑴契税的征收管理，依照本办法和《中华人民共和国税收征收管理法》执行（吉林省契税实施办法）；
⑶纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款（征管法）。 ２、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十一条:“纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的期限，缴纳或解缴税款”及《吉林省契税实施办法》第十七条：“纳税人应当自纳税义务发生之日起 10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”的规定，应当按以下办法处理：纳税人如有纳税义务发生时，税务机关可一次核定所有计税依据的纳税期限，规定纳税人在此期限内缴纳税款，逾期不缴的，可按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定处理。（长地税发〔2009〕154号）。
第二部分 契税的征收环节、契税的纳税地点、契税的征收机关 一、契税的征收环节
１、契税的纳税环节是指在签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，到办理土地使用证、房屋产权证之前的这段过程。
２、结合契税纳税义务发生时间、契税的纳税申报、契税的税款缴纳期限的相关规定，可以将契税的纳税环节在按照规定应办理纳税申报后，税务机关核定税款缴纳期限前这一区间。
３、细化契税的纳税环节的情形有以下几个方面： ⑴开发企业的征地环节。这个环节纳税人应按照规定支付土地补偿费、安置补助费、新莱田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等，所有这些都是契
税计税价格的组成部分，所以这时纳税义务已发生，就应办理纳税申报、税款缴纳事宜。
⑵开发企业的土地开发环节。这个环节纳税人会发生土地开发费用。土地开发费用包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等；所有这些都是契税计税价格的组成部分，所以这时纳税义务已发生，就应办理纳税申报、税款缴纳事宜。
⑶取得土地使用权环节。这个环节纳税人应按照规定支付地租，即国有土地出让金。国有土地出让金是契税计税价格的组成部分，所以这时纳税义务已发生，就应办理纳税申报、税款缴纳事宜。
⑷纳税人承受房屋权属及地上建筑物、构建税、附属物的环节。 ⑸纳税人发生土地、房屋权属交换的环节。 ⑹纳税人获奖取得房屋权属环节。
⑺纳税人继承房屋所有权、土地使用权的环节。 ⑻纳税人接受房屋赠与的环节等。 ２、契税纳税环节的其他相关规定 ⑴纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。
⑵纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 ３、契税的控管手段。
⑴纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
⑵土地管理部门和契税征收机关要共同做好契税征收管理与土地使用权的权属管理的衔接工作。土地管理部门在受理土地变更登记申请后，对土地权属及变更事项进行审核，对符合变更登记规定的，要求当事人出示契税完税凭证或免税证明。对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更登记手续。
⑶各级土地部门在办理土地变更登记时，要求当事人出示契税证明或免税证明，对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更登记手续。
⑷房地产管理机关在办理房地产的权属变更登记时，要查验纳税人出具的契税完税凭证，并存人产权管理档案。凡未取得征收机关发放的契税完税凭证的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更登记手续，不予发放房地产权属证书。 五、契税的纳税地点
１、纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所