滁州市委党校物业项目策划书
2.1.2.4.3绿化维护用品及消耗费用
名称 园艺剪 喷雾器 肥料 药剂 防寒草绳 单位 数量 把 2 台 1 袋 5 项 1 捆 30 单价 25.0 120.0 65.0 300.0 25.0 60.0 合价 50.0 120.0 1、本项费用测算按照年度费用； 325.0 2、该项费用由于第一年可能由300.0 施工单位维护和包活，我方可能如不需要我方维750.0 不会产生费用，60.0 护，该项费用不计。 说 明 锹、铲、锄头 项 1 年费用合计 1605元 2.1.2.4.4维修维护消耗预算
该项费用由于物业设施刚刚建成，部分设施和设备尚在施工单位质保期内，部分设备设施可能直接列入移交，或逐步进行移交。所以，很难进行精确测算，本项预算构成按照设施故障率和损坏预想进行预算，如不精确，业主方可以提出修改或采取其它方式，我方愿意接受。如无异议，在报价内，我方负责委托范围内设施一年期的维修。
名称 上下水管道 卫生间设施 照明系统 办公家具 小件电器 门窗 单位 数量 项 1 项 1 项 1 项 1 项 1 项 1 单价 合价 说 明 1500.0 1500.0 2000.0 2000.0 2000.0 2000.0 500.0 500.0 1、管道维修包括疏通和维修更换； 2、卫生间设施维修包括隔断、龙头、冲水器、下水软管、和阻塞疏通。 3、办公家具维修包括桌椅板凳和教学设施、会议室桌椅。 4、小件电器包括电子钟电池更换、开水器配件和水电维修辅材。 5、门窗维修包括门锁、合页窗户锁扣、风撑。 6、照明系统更换包括灯泡、灯管、整流器、启辉器、开关、插座。 1500.0 1500.0 1000.0 1000.0 年费用合计 8500元 11
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2.1.2.4.5税金：（税金为上述费用的5.6%） （386976+6480+1605+8500）×5.6%=22599元
2.1.2.4.6管理费：10%（管理费包括电话费、工具、器材费、投入成本回收、
公司利润和不可预见的支出费用）
（386976+6480+1605+8500+22599）×10%=42616元
2.1.2.4.7年服务费用合计：468776元（大写：肆拾陆万捌仟柒佰柒拾陆元整）
2.1.3各类人员素质标准
2.1.3.1管理处主任：（暂定，待业主方批准） (1) 三十四周岁，中级职。
(2) 身体状况：身体健康，身高1.65M。
(3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。 (4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。 (5) 学历职称要求：高中学历，中级职称。 2.1.3.2 服务中心接待员：（拟定） (1) 年龄不超过35周岁，身体健康。 (2) 学历要求：中专或同等学历以上。
(3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。 (4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。 2.1.3.3 会议服务员：（拟定）
(1) 年龄不超过35周岁，身体健康，形象端庄。 (2) 学历要求：大专及以上，初级以上职称。 (3) 专业水平：持有岗位证书。
(4) 工作态度：服务热情、服从领导、积极主动、认真负责。 (5) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。 2.1.3.4 维修工：
(1) 年龄不超过45周岁，身体健康。
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(2) 学历要求：高中、中技以上。
(3) 专业水平：必须有3年以上本专业工作经验。 2.1.3.5 水电工：（暂定，待业主方批准）
须持滁州市劳动局签发或转审的有效＜特种作业操作证>。普通维修工
(水工、泥工、空调工等)必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。 2.1.3.6 保安员： (1) (2) (3) (4)
年龄：30--50周岁之间。
身体状况：健康、五官端正、身高170CM以上。 学历：具初中(同等学历)以上文化程度。
有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。
2.1.3.7 保洁员： (1) (2) (3)
年龄在35—45周岁之间。 身体健康、五官端正。 具有初中以上文化程度。
2.2管理服务整体设想
安徽巾帼物业管理有限公司经过近7年的实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于滁州市委党校物业项目，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把巾帼物业的品牌浓缩在滁州市委党校物业项目的管理与服务之中。
2.2.1在滁州市委党校物业项目物管中全面引用ISO9000国际质量体系。
滁州市委党校作为物业管理主管单位，我们将通过实际的运作，结合市场的需要将滁州市委党校物业项目实际管理过程中全面引用ISO9000国际质量体系。
2.2.2在日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到
日常管理中。
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体现市委党校倡导的绿色、健康生态的办公环境。将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯，使市委党校成为 “环保校园”。
2.2.3全面推行酒店式物业管理，公寓管理于全面、细致的服务之中。
在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验，并将由我司策划部、质量部会同“市委党校物业管理处”提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。 2.2.4全面推行智能化物业管理。
我司下属工程部曾给多家单位担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于市委党校设置的楼宇智能化系统，对智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。
2.2.5公司将根据业主、用户的实际需求提供“ 个性化” 服务。
加大服务深度及广度，在管理上营造的特定氛围之下，使在市委党校工作的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境。 2.2.6分开管理方式
根据市委党校自然环境优势，将全部实行封闭式管理，加强人防与技放防相结合；强化技防，降低管理成本，提升服务质量。 2.2.7创优
条件具备后第一年创市优秀示范项目，第二年创省优。
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3.0管理方式
分目录
3.1 ISO9000质量体系管理模式 3.2 全面、严谨、系统的管理模式 3.3 内部管理架构和机构人员设置说明 3.4 公司计算机管理系统 3.5 控制方式
3.1 ISO9001质量体系管理模式
公司的管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的ISO9000：2004管理模式建立、实施，并力争通过了ISO9001的质量体系认证。
3.2全面、严谨、系统的管理运作模式：
我司的每一个管理项目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中，公司机关、各专业部门、各分公司与各管理处形成一个有机的整体，而不像其它物业管理公司各管理处基本独立、各自为政；我司对每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于公司的有力控制之中。
其主要表现在以下几个方面：
运作模式、公司信息反馈机制、管理处客户信息反馈机制、检查监
督机制、专业化运作模式。
3.2.1公司信息反馈机制：
我司参照ISO9004-2管理模式中的服务质量建立信息反馈机制，以不断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了正常的行政管理体系及检查监督体系中的信息反馈之外，在日常工作之中由质量管理部全面负责业主及物业使用人对本公司管理服务诸意见的反馈，由各专业公司、专业部门、专业班组负责各专业信息反馈。
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