滁州市委党校物业项目策划书
3.2.2专业化运作模式：
对于项目专业性与技术性较强的管理服务，都由公司的各专业化队伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已发展成熟的初级劳务专业公司(如清洁公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。
3.3 内部管理架构和机构人员设置说明
1、由于市委党校全封闭式管理，需加强人防与技防的结合，管理层人员
按照整体管理层架构设置，根据项目的具体情况，管理人员可酌情调整。
3.3.1 岗位职责 (1)
管理处设服务中心（包括保洁、大型活动和会议服务）、保安部、工
程部三部。 (2)
服务中心负责办理档案管理、问询、投诉、报修和特色服务等所有接
待工作；整个范围内的清洁绿化和楼层管理工作；管理处日常物资采购；内部员工培训；员工宿舍和食堂的管理等。 (3) (4)
保安部负责消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。 工程部负责公共设施、设备的保养和维修管理工作；用户提出的日常
维修、提出的合理化建议等工作。 3.3.2 严格的人员管理和科学的目标责任：
我司所特有的管理精神与服务质量精神的宣传贯彻及其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了“自觉自律的意识”，“严格苛求，精益求精”是公司服务卓越质量的重要前提。 (1) 管理人员全天候现场驻扎：
我司要求所有的管理处绝大部分管理人员24小时在勤，随叫随到，实行半军事化管理，这样不仅可以使所有的管理人员熟悉物业及用户情况，密切与用户的沟通联系，更可以提供及时服务并迅速应对突发事件，同时确保了全面的质量管理水准，使我司最大限度地提供优质服务。 (2) 目标责任制：
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具体管理项目之管理目标的实现，与管理处主任的升迁、去留密切挂钩，这一点是公司管理中考评激励机制的重要特色之一；同时具体管理项目以管理处主任为核心的全面负责，也提高了管理的效力。 4.0物业管理前期介入
分目录
4.1前期物业管理服务 4.2日常物业管理服务 4.3分项服务计划
4.1 前期物业管理服务
4.1.1从物业管理各专业角度提出专业建议，方便日后的物业管理, 如：
（1） 建筑设计（地下室、地面、架空层、标准层、屋面等）是否满足物业管理的需求；
（2） 设备机房的环境、通风是否满足要求；
（3） 根据清洁管理经验及整体规划要求，对垃圾房建造位置的合理
性及其建造价格提出建议；
（4） 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的
参考意见以及管理用房的布局；
（5） 根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建
议；
（6） 从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议； （7） 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中
的缺陷提出纠正及修改建议；
（8） 给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等
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方面，提供修改意见；
（9） 从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建
议；
（10） 根据公共部位建筑材料的选用情况， 提供保洁标准和程序
建议。
4.1.2 从智能化的实用，经济角度，提出专业建议， 如：
（1） 考察整体工程进度， 提出智能化工程的阶段性实施进度计
划；
（2） 针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理
化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；
4.1.3 协助组织各专业工程、设施设备的验收工作， 对不合格处提
出整改意见， 由发展商责成有关施工单位进行整改， 然后进行复验， 最后协助收集验收报告。
4.2 日常物业管理服务
（1） 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、
梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
（2） 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。
包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。
（3） 公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与
管理。
（4） 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和
管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。
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（5） 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
专业装修工程质量监理与装修管理。
（6） 公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃
圾的收集、清运等。
（7） 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
（8） 对实行全封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保安全。 （9） 结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的娱乐活动以
协调人际关系、沟通联系。
（10） 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作
（但不含人身、财产保险保管责任）。
（11） 管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。
（12） 接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维
修、养护提出的委托并合理收费。
（13） 按照酒店式物业管理标准设立服务中心服务， 实行“服务
设计、菜单服务”。 4.3 分项服务计划
4.3.1 酒店式服务、人性化管理
为顺应时代和社会的需要， 我司不断提高和自我完善物业管理水平， 并于2010年全面导入现代酒店管理理念和技术，变“物业管理”为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。 （1） 以业主为中心，提供酒店式专业化服务
传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例， 然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、
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优质的酒店式专业化服务。
（2） 以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围
酒店业是整个服务行业的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员，而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。 （3） 强调服务意识，提高服务效率
在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，“顾客就是上帝”，即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务（100—1≤0）。要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来，使得“客人投诉当日有回音，故障维修处理不过夜”，努力使业主（用户）的满意率达到百分之百。
（4） 调整组织架构，实行科学化管理
公司采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统一；对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供一站式服务；将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等，汇编成《服务指南》。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。
4.3.2护卫严要求、礼仪高标准
（1） 由于“市委党校”智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等
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