鞋可以很便利到达，他最典型的就是内部会所，这种到达路径最主要的是通过小区内部道路到达，交通方式是步行为主，从家里面走出来五分钟到。在整个住宅面积体量做到一定规模以后会出现街坊式的商业类别，在项目周边一到两千米以内都有可能是项目的常态消费人口，典型的物业形式就是住宅的底商和传统的非核心商圈的商业街区，通常通过内部到达商业消费区，会采用一些交通站点或者是自行车到达。还有邻里型的社区超市，他的辐射距离是三到五千米，最典型的是在苏州新加坡工业园区有大量的邻里中心业态，是很典型的服务，周边邻里70%的消费在这里，现在私家车比例比较多，交通时间是15分钟以内。区域型的社区商业类别里面事实上和我们区域型的购物中心是有一定的重复，通常会通过城市的主干道和次干道到达，会产生公交换乘中心的方式，再往下是大型购物中心的范畴，就是城市型的和泛城市的，通常是城市中心的集群。
我们下面针对不同的社区商业目标进行分析，较大社区商业我们定义成外向型的社区商业，外向型社区商业比例是5%到10%之间，外向型的概念是它的社区满足的顾客群体除了自身项目之外，也包括周边较大范围内的商业消费群体的吸引，通常本社区的居民消费已经不足以支持稳定经营，需要外部消费来支持，通常对道路交通条件有很大的限制，在做外向型商业规划的过程中就要考虑公共空间的建设。第二
类就是商业面积和住宅面积的比例在2%到5%之间，是偏外向型，主要以来本社区，我们定义是社区及社区相邻社区的商业消费需求。还有一点是在完全依赖本社区居民消费需求的情况下，这个商业面积我们定义为内向型的社区消费，商业规模大小主要依赖于本社区人口规模进行规划，正常已经足以支持本社区的正常运营，在社区招商过程中要控制一点是同业态竞争的问题，同样的业态之内控制在两家之内。 这里面有一个数据是深圳的，主要是把重点的项目拿过来做一个分享，第一点是针对外向型社区商业案例做了一个分享，在较大规模的社区通常规划户数标准是4000户，在这个社区里现有日常居住强度条件下是40万平方米项目，居住人口是1.5万人左右，经营面积在深圳比较经验的数字是1.8万到2.5万社区商业，户均是5平方米左右，人均是2平方米左右，为什么要细化到人均？因为商业真实支撑依据不是售价，也不是周边真正卖到多少钱，而是居民的消费水平，我们的消费水平最终决定了在社区商业里面所经营商家的营业额，营业额固定比例就是社区商业所能支付的租金水平。对于中间型的消费项目可能典型的数据是在人均商业面积不足一平方米，通常在0.5平方米以上，整个规划体谅在1.5万平方米以上，对一些典型的内向型社区商业大家通过这个数字可以看到，万科世纪花城等等通常是在1.5万平方米左右，人均0.2平方米左右，我们在做社区规划的时候
简单把这个作为业态规划的定量数据。如果是社区道路交通较好，设臵集中式外向型商业，我们按照人均面积2平方米左右进行社区商业比例的配制，这是比较安全的数字。如果周边道路、交通条件和我们区域位臵仅仅是能够满足内部消费居民的需求，可能社区商业比例是控制在0.2平方米也是比较合理的。
对于外向型社区商业业态面积比例我们从这个表就可以看出来他有一个明确的特点，就是超市比例占到53%，服饰、精品对社区商业来说只有1%到2%的数据，这个我相信跟大家听购物中心有很大的差别，购物中心通常来说销售型的物业和体验物业是6比4的关系，但是社区物业餐饮比例11%，服务配套6%，美容2%，生活家具4%，休闲20%，其他配套服务1%左右，就是非生活必需品的体验消费整个比例占到了40%以上，这个业态比例也是我们在做社区型商业做定向招商进行的固定分类，超市还是比较关键的数字，因为他是能够消化最大的面积，同时为整个社区居民提供最稳定的服务。
在中间型的社区超市面临一个问题就是有效人口并不足以支持较大类型超市面积需求，通常在这个超市是一个社区型的超市，也就是他的经营面积通常在五千平方米左右，餐饮比例是25%，因为他肩负周边餐饮消费的需求，配套比例是10%，服务配套比例明显增长，事实上在中间型的社区
超市作为5到8个集中项目大家共同完成的服务配套，通常在这个独立的社区型商业里面得到体现。
如果是完全满足本社区内向型社区商业的业态比例大家可以看到超市比例更低了，通常是便利店形式多一点，通常会出现大量的地产中介、美容服务配套的比例。 社区商业的定位我们通常建议是按照以下五个大的类别定位，第一判断整个市场商业容量，这个判断依据是来源基础是人口素质，关键要素不是根据人口数量来判断，通常人口数量和到达的便利性是有密切关联关系。第二是竞争因素，在周边出现较大聚客的超市，从我们自身考虑来看我们就满足自身社区内向型的社区商业为主，市政和交通也是重要依据。相对于竞争对手来说谁更有交通便利性，谁更有好的展示面和交通便利条件，也是我们考虑的标准。在做市场定位的时候我们通常考虑辐射性，就是有一些业态目标消费群体辐射性是很强的，比如说典型的例子是一些功能性的业态，比如说证券公司可能会在很远的地方，通常在2到3公里范围内都是非常有效的辐射范围，他对于周边社区客户的吸引是明显的聚集作用。周边社区的档次，在高端社区里面社区配套功能性的业态和一些中高端的零售液态都会出现，周边社区的商业发展特点就是有一个比较典型的没有做起来的案例是在北京万达广场边上的金地中心，他正好是位于国贸商圈和新光天地这个商圈的交汇处，他定位也是高端百
货，结果他在国贸中间有万达广场的新世界百货，新世界百货是中端的市场百货，在他和新光天地中间是一大排的商铺，以大量中低端餐饮为主，这个项目市场定位从竞争业态来看，国贸和新光比他有大的体量，在体量上没办法跟这两个抗衡，同样他的周围是中低端的商业氛围，他做成高端是很难做成的。后来他调整是商务区偏商务的业态。在做业务整合的时候我们要考虑商业整体规模，如果商业规划体量是超过两万平方米，我们首先考虑的是需要消耗较大业务的业态，在做租售定位的时候一个是售价标准，第二个是租金支撑。在同类供给业态如果有较低租金水平，做社区商业租金定位相对比较困难。
社区商业有一些比较典型的开发特点，首先一个问题就是对一些大型的楼盘如果是分期开发，如果做集中商业我们是设定在一个区域，针对不同公司现金流控制标准是有很大区别的，就是典型的做法会考虑放臵在项目的核心位臵，但是他的优点就是建成以后整个居民商业活动展开，相对来说较为适合，但是在项目初始的建设阶段内臵商业街人气不旺，如果是边缘区会影响大规模开发用户居民的便利性。社区商业是在步行距离是5米以内，就是半分钟的步行范围。在较大社区商业除了集中的之外还有分散式社区商业，比如说便利店、美容美发，在集中消费的同时也要满足日常需要。 在做社区商业的规划设计的时候，通常有两种大的考虑