我们基本上可以在开发之前确定我们的业态比例，我们的租金水平和我们的技术条件。餐饮基本上是按10%营业额进行预估，一般来说往下深入我们做类比项目客单价的预测，一般在小型中餐特色餐饮店两个人吃饭120到90块，扣到酒水是60到80，二三线城市是50到80，在厦门是50，在郑州、洛阳是30几块，第二点基本上在做餐饮的时候会预估座位数量，通常一个人按三平方米算面积，如果我租600平方米的地方可以摆小200个座位，大的企业也好，小的老板也好，只要是有经验的人士都会心里有一个账保证70%的上座率，才能够在这里值得投资。我们再往下怎么算？我们可能是一个600平方米的店有200作为，这个城市做中餐客单价是40块钱，我们要保证200乘以70%这一天消费是140乘以40，就是不低于5600块的销售金额，这才是合理开业的门面，5600的营业额能够贡献给租金是560快，也就是600平方米的商铺租金是8毛钱左右，这种做商业单体设计的时候，我们通常会建议给到租户的标准是按照楼层格局来算，我们建议70%的面积是拿二层，一层作为一个入口和展示，其实大家如果看二三线城市来看社区商业，绝大多数这种社区商业的餐饮店中餐基本上都是这种格局，就是楼上二楼拿三块，楼下那一块，这租金是真正标准？一楼达到2块到2.5块，二楼达到了6毛到8毛，符合投资物业的标准，这样一楼租金是2万块钱，二楼租金是8000块钱，社区商业餐饮
是比较大的区划量，是很典型的案例。
第二点功能就是购物，购物类的很多，这里面最关键的还是大卖场，因为大卖场的两个特点是很突出的，第一他有一定程度的排他性，就是面对面开两个大卖场的可能性不是没有，但是少，就是所有的只要我们引进一个相对较好品牌号召力的超市，竞争对手一定会慎重考虑进入这个区域，国内目前事实上从频效、客单价，大润发是第一，接下来是家乐福，北方沃尔玛比较好，南方乐购比较好，在做业态规划和选择的是要充分了解竞争对手，在做社区商业如果是2万平方米，如果租给大润发和家乐福，他们要求多体量的外租区，他有1.8万左右，1万左右，8000外租，如果没有潜在竞争者我们更多的是选沃尔玛和华润，他可以给我们提供两个明显好处，第一他满足了超市作为一个商业稳定器的作用，有效把周边社区人流吸引过来，同时他给整个社区商业配套提供很高的品质，就是我们整个社区如果有一个沃尔玛超市购物的便利性是不用考虑的。第二个好处是面积需求比较少，我们可以跟沃尔玛谈到1.2万平方米租赁面积，这样他只有1000平方米作为外租去，多数面积都是自营，我们可以拿到更多的面积，我们剩下的6000、8000平方米可以享受到大型超市进驻享受到这个优势，所以租给沃尔玛比租给家乐福整体租金水平高一些。大卖场之外是生活超市，如果我们业态不能满足做大型超市，我们建议做一个小型的生
活超市，事实上大家如果看就会发现，大家最常去逛超市的部分是生鲜区，生鲜日杂这块基本上能够满足我们日常生活需要，除了日常的菜、柴米油盐酱醋包括小食品，在生活类超市可以得到有效的体现，在每个不同的城市事实上都有一些区域性的领先品牌，比如说福建的永辉生鲜做得比较好，这些区域性的领先品牌会成为我们生活超市的首先客群。为什么这样说？大家常知道大型超市选址标准会在1.5万平方米左右，如果我们项目无法提供的情况下他就不会选择我们这里，但是从社区商业配套性的角度和安全性的角度，做一个超市是有必要的，我们就选择区域性一线品牌，从物流陪送，从整个营运来讲，他会在一个区域密集型开店，开相对比较小的店，2000平方米也可以接受，也可以开出一个不错的超市。
还有一些专业卖场，过去这几年比较常见的专业卖场是国美和苏宁，事实上这两个业态并不能够真正对整个社区商业带来很好的帮助，从两个角度来说，第一个从商业的角度来说，国美也好，苏宁也好，其实是目的性消费相对较强的业态，到国美、苏宁的人不会顺道买药或者是剪头发。这两个品牌因为家电行业激烈竞争，在过去的两年时间里面奉行的是见缝插针的策略，他挤压式的开店方式，有可能在你的社区里面开一店，过了两个月为了不让竞争对手进来，他会在你对面开一间，这带来的问题很多，首先不利于自身规划
和定位，因为他的面积是3000到5000平方米，挤压其他必备业态，如果他的经营不好，他会选择关闭，所以在这种情况下他带来第二个隐患就是有可能专业市场会较短的时间内终止和约，这给我们社区商业带来比较大的空白，会有一个黑洞放在这里没办法做。第三他对社区帮助比较少的，事实上大家购买家电不介意多跑一点的，对社区贡献比较少。还有一类菜的超市和水果超市现在逐渐出现比较多，这些业态更强调的是便利性，可以很方便在进小区门口都可以拿到，便利店、花店、报刊书店等等这几个和超市是互补的，如果我们有5000平方米的社区商业招商我们建议先把这些店招进来可以给租户带来很大的便利，可以有大量的从业人员，他的开店成本比较低，入主可能性更大，而且相对安全。如果是中高端社区我们可能觉得社区商业里面考虑电子音像店，因为相对较大规模的电子音像店还是很好的提升社区品质的业态，包括化妆品店，像药店、婴童店，药店必备，婴童要考虑是否开，相安是外来导入区，他们是以厦门白领为主，结婚为主，从这个角度来说婴童用品是很好的目标业态，我们招一个大一点的，商家也很容易进入。家纺是在客户入住后开始开，这里面我们要往下多讨论一个问题是什么？就是社区商业的延续和变迁，在社区商业刚刚投入使用的时候多数店和社区入住有关联，包括装修公司、家纺会出现密集型开店，但随着社区的成熟，这几类业态逐渐是往少
里走，逐渐就会调整有了咖啡店之后有了茶室，会往多元化开展。如果社区有大量的学生入主，社区的结构构成会出现一些教育培训机构，包括一些英孚等其他业态。在社区做休闲娱乐的定位我们建议很很重考虑，除了美容和美发的业态之外，多数业态对于业态的品质帮助事实上是不大的，两个特点，第一个可能就是这些娱乐类业态面积都比较大，第二点来的人会比较复杂，可能目标客群跟我们整个社区的品质定位会有冲突，所以说休闲娱乐我们通常认为不是一个很重要要做的业态，但是美容美发是一个重点的突出业态，这里面还有一个业态是电影院，电影院的扩张事实上是从2007年开始进入加速增长期，是很多因素。因为中国电影2000年是低谷的时候，万达做了一个电影院，做的过程中就发现这个行业中没有真正的竞争者，为什么这样说？传统的电影院都是低端的，一个城市就一个，由电影放映公司拥有，随着数字化院线建设和影院密集建设，让影院有一个什么态势？就是他们的目标选择有传统的商业中心转移到大型居住社区核心节点也可以开设，核心节点他们可以这么判断，在地下或者二三层有一个超市，集中是商业规划了一个餐饮美食街区，达到这两个标准，周边缺少有效竞争，他们就可以来这里考虑设臵电影院，就是小的社区性小购物中心。服务功能和业态会出现社区里面，随着不同的社区类型主要是居住人口构成不一样会有偏重。集中装璜会在入住阶段。