外营业的健身房，很难让保安做到每个人登记姓名。第二个是社区商业扰民，这个相对较少，在五年前、十年前很多社区商业底商变成餐饮步行街，楼上的居民每天是烟熏火燎，除了这个之外经常地下大排挡会营业到晚上三点，有扰民的问题。很多小商户是独立经营的，你很难要求他有很高成本的卫生、保洁的措施，你也很难保证商户经营者素质有高水平，所以社区商业有的时候会对社区卫生状况带来一定的困扰。同样是高端楼盘社区商业都消费出去，在经营出现了一些比较低端的商业业态，比如说有一些新项目开盘的时候楼下会有卖黄沙、水泥的，这样整个楼盘的品质是有明显降低的。
社区商业是比较新和缺乏系统性的课题，他的特点我们现在看起来经营者都是中小经营者为主，缺乏系统性的内部管理，所以说带来的特点是整体管理应该是开发商从前期就应该有效规避的，因为只有产品的结构，产品的方案设计规避社区商业面临的影响，那么社区商业后期经营才不会对社区品质带来影响。
我们的案例比较少，因为社区商业全部持有在手上经营的成功企业本身来说就比较少，事实上就包括可能万科转型做商业地产去年成立了滨江事业部，去年下半年又挖了毛总去他那边专门成立商业地产的事业部，因为他是国内做社区商业相对来说比较早的和研究较多的企业，但是真正持有的
社区商业还是比是少，除了个别会所以外，社区商业我们分享更多的是两个大点，第一点是我们拿到地以后怎么规划社区商业，前面一段时间我们讲了几个大的问题要体现出来。第一个大问题就是怎么样判断我们应该夺集中式商业还是做相对线性布局的分散商业，这两点定了我们以后形式就可以确定了，集中式商业住宅品质有大的提升，但是整个经营会有明显的风险，包括资金沉淀，所以我们大的判断是先做横向比较，就是判断我们能不能做成集中式商业，不能做成集中式商业我们做分散式商业，我们通过线性布局和人流动线分析，避免出现临街商业动线的不连贯，就是居民回家到了小区门口就回家了。还有就是做商业规划的时候，要考虑两个方面，一个是社区商业的经营特点基本上很难做到三层，如果只做一层，很多低频效的有局限，所以在做较小规模社区商业两层是比较合适的，从出租来说，从经营来说，我们后面还会有一些对于不同业态经营面积的分析，做单体的时候如何更好让社区商业更好用。另外是让我们租户可以用得起，第三让租户买得起。第四是有效管理，如何避免社区商业对住宅品质的伤害，这些做好了，社区商业自然是很成功的案例。
在做社区商业的市场研究要看哪些重要的过程指标呢？我们把它分成几个大的类别，第一类通常是把交通情况、商业环境、市政配套和未来规划放在一块分析，道路的
交通情况直接决定了我们这个项目的辐射范围，因为有一个观念大家一定要记在心里面，我们其实衡量道路的便利性，并不是完全按照距离决定，更多的是交通时间，交通时间除了车行时间，也包括停车时间，包括到达消费区域的有效时间，所以说我们的项目区位如果是本身社区就是城市主干道，我们自然而然可以考虑做一个相对较大规模的社区商业，往更大规模来做。事实上万达做郊区的购物中心是比较多的，他最早的过程是这样的，上午潘总已经分享了，第一代产品是城市中心的商业，第二代产品也没有走出这个圈子，第三代是宁波鄞州区的万达广场，这个项目自身定位就是做大的社区商业配套，因为土地成本相对较低所以做成较大的购物中心，在这个过程中万达找到了自己复制的路，不一定拿中心位臵，我偏一点，我是主干道，我有好的交通条件也可以做这种大型社区商业，我们做社区商业第一个是回到道路方面考虑，就是我们的商业所面临的道路是主干道还是次干道还是内部规划道路，这是第一个要考虑的。第二个是公交线路范围，这很大程度上是取决于我们集中定向招商，商家入主考虑的因素，特别是我们住宅持有性转型的时候，我拿到一个很大的项目，我要做商业的持有，持有哪一部分，持有多少，持有多大，其实金源也是一个很典型把社区分散商业集中来做的案例，就是他把所有商业都放在这里就变成一个金源中心，我们在做这个新项目获取的时候，我
们发现整个商业规划面积只有2万，我们应该怎么样做，持有多少？我们通常建议大规模密集小区有一个很安全的业态就是超市，超市有两个特点，第一点基本上不是跟着商圈走，商业位臵繁华地段开出的超市他的销售额、品销都不是最高的。万达的沃尔玛超市很大时间都是内部扭亏的超市，因为周边都是商务或者是中高端的购物，大家设想一下如果西单开一个超市，有多少人买衣服的同时提着一袋子菜，所以我们做社区商业产品持有和考量的时候超市是我们的重要目标，因为他的生存基础是居民，只要社区人口够多，在20分钟有效时间，在一线城市有30万人，二线城市10万人都可以开出来。5万人口社区我们可以在5000到一万平方米社区超市做选择，超市是可以稳定持有的业态，他的特点是租期比较长，第二租金支付的保障性比较好，很少有大型城市能够赖房租，中断出局。房租在北京比较高的水平，基本上可以租到1.5到2元，折算到资产价值来看，比如说他拿到的是地下或者是二三层，他回算租金可以支付还1.5到2万的售价水平，所以这个物业是可以持有的。
另外是围绕超市做文章，就是超市会有自己的外租区，这里面租金标准家乐福北京所有外租区平均租金按照他的使用面积计算大概在12块钱左右，这个租金标准折算成建筑面积租金面积可以达到6.5到8块之间，这相当于外租期售价我们按照10年租金收益可以达到3.5到5万的售价，
所以我们持有这部分物业是很优质的，而且相对来说容易复制。但是做这个业态考量的依据是公交线路是比较重要的，超市还是以老百姓日常消费为主，他们的客单价并不是买一两百块钱，在国内50到80是他的群体。还有就是交通成本，如果是比较拥堵，我们商业辐射范围就有效降低，降低到时间成本在20分钟以内为合理的时间成本，就是不断开车也好，坐公交车也好，步行也好，骑自行车也好，这个时间范围内都是我们的有效目标客群，把目标客群确定以后才能判断商业容量，如果我们目标客群总量刚才其实也谈到外向型、内向型的社区商业，如果有1.5万在社区是有效消费人群，通常在不同城市在中国可能每人每年可支付收入在1.5万元左右，这事实上恩格尔系数多数50%，折算是7500块用在社区商业吃里面，吃其实更多的是整个超市的支撑，他购物40%都是来源于吃，这个数字算出来以后我们就可以算出来社区商业所能够支撑起来的超市面积和餐饮的面积。 交通情况之外商业环境也很关键，我觉得北京的金地是很经典的例子，他就在大望路，他的地理位臵不可谓不优越，他找了美美进来，如果你走五个人进去，你会发现你看比其他的消费者都多，你看到的消费者不会超过五个，为什么？因为他的商业环境没有准确有效判断，他本来设想华贸中心、新光天地能够把奢侈品商圈做大，然后能够国贸往外引，但是他忽略了周边物业形态，物业结构，就变成高端人流，