很难穿过地铁来这里，商业环境是很经典的分享案例。商业特征也很关键，我们项目中间有效半径内我们认为是40分钟的有效车程，有效人流步行长度，有效的公交里程，我们要用这个来看，主要是有大的竞争，有没有大的百货公司出现，是否有大型的专业市场，这个数据就是对周边环境做调研之后我们才能够判断我们自身商业的定位，我们社区商业到底是区域内唯一具有稀缺性商业资源，还是第二流甚至第三流的选择，这一点最终会体现在高素质租户上，如果我们20分钟之内也有一个大的社区商业，这样就不会有主力店，对于做蛋糕来说，他会选择其他的位臵，星巴克也会选择竞争对手业态，我们的商业规划设想就没办法实现，最终社区商业档次会往下走，下滑标准第一大伤害是租金伤害，如果我们物业持有人租金是没办法保障，第二点对社区的品质会带来伤害，可能再长远一点就是二手房的价格会下降。还有一点就是我们会看市政配套，事实上不断是医院也好，幼儿园也好，包括有一个典型的例子，就是我们接触到一些做婴幼儿教育的企业，卡酷等他们重点关注中间有没有妇幼保健医院，周边有没有专业针对儿童的儿科医院，这里面就牵扯到整个业态有效互补性，我们在做商业配套的时候，如果周边存在一些典型特征的商业案例，那么跟他的有效人流进行互补都是考虑的对象，我们做设计的时候要作为突然要素，如果有是儿童业态，他的是有独立的消防动线。地铁站、换
乘中心所有业态最终归纳在项目贡献的有效人流，也就是说医院如果有4000个床位，每天会带来1.2万有效人流，这一部分人流主要的餐饮需求是在周边产生的，一些礼品、药店都会产生大量的需求，未来规划主要是跟未来交通条件和发展方向有关。我们重点关注的就是看我们项目周边有没有规划集中式的商业，就是如果说我们可能项目2公里左右的范围，特别是在很多二三线城市拿地，像厦门相安拿到地，他是典型的新兴住宅区，从相安规划来看，我们做社区商业就要考虑几个重要因素，第一个有一个万达广场到相安有效交通时间是20分钟左右，从这个角度来看我们就不建议做大型集中式的商业，从超市角度来看，有明确道路便利性，在这里面超市是都想选址的位臵，但都没找到好的位臵，可以提前做沟通，就是在我们整个项目的社区规划里面预留超市区位，并且提前签署意向。如果我们在这个区域引入一个强势的超市，多数比他品牌号召力的企业会刻意避开我们，对商圈成长性是很有保障的要点。很多的时候会出现的情况就是我们在没有了解规划的情况下，完成了商业规划和设计，但是比我们交通条件更好的地方，有一个更大规模的商业体量存在，最终会对我们项目带来致命打击。失败案例可以看到，就是有一些中低端超市，有一个沃尔玛起来之后，周边范围500平方米超市很难继续消费，因为他的有效消费人流没办法支撑起租金和营运成本。所以我们在做未来规划
了解的时候，一定要把周边商业规划了解透彻，然后把有可能出现大型集中式社区商业中心的地段要了解清楚，然后在这个基础上做业态规划判断。第二大类是集中在消费比例里面，就是消费比例主要是消费人群、消费能力和消费需求。这里面最终这三点折算出来是租金承受能力，在超市也好，大型的连锁餐饮也好，在做选址标准有一个数据是被提到最多的，就是可类比城市和区域的单店销售情况，因为最终我们持有型物业的收益主要来源还是租金收入，租金收入标准很多时候超市跟我们签是2%的抽成租金，也就是意味着我们的消费的最金额的2%最终是我们的收益，这在做社区消费定位的时候，到底是终端的还是高端的，不同的消费特点引进什么的商家是有很大的差异。比如说高端社区我们建议引入OALY等精品超市，他们能承受比较高的租金，可以拿4000到5000平方米的面积。休闲娱乐消费比例，有一点是我在万达碰到的例子，在2008年经济危机的时候，我们那时候是要开石景山万达广场店，已经签约的租户有30%最后都毁约了，这里面尤其体现在大型的娱乐购物业的，因为一旦经济环境不好，第一个受到消减的是休闲娱乐，就是健身卡、美容卡、瑜伽这是支出该减就减了，我们在做商业定位的时候，我们根据社区的消费水平去做休闲娱乐面积比例，高端的休闲娱乐的业态就加大，如果是经济适用房小区开发就是必须必备品和餐饮为主的业态。
整个功能来说，所有的社区商业我们都可以分为四大类功能：餐饮、购物、休闲娱乐和服务。这里面事实上我们这个表其实很有用，通常做招商的时候，我们也跟解题目一样，我有5万平方米的商业面积，我如何全部用掉，我们不会的时候就回头看这个表，看什么呢？第一个是看面积比例是否跟我们最初做的业态定位相匹配、相吻合。如果一个社区商业全部做成100%的餐饮，可以肯定的说有肯定很火，有可能成为餐饮街，但是社区品质不可避免的下滑，车位拥堵、交通拥堵、噪音等等是不可避免的。确定大项以后我们进行细项分割，在最早的时候两年前基本上是以商务环境为主，现在也会有一些中餐往社区走，但是在做整个业态规划的时候，我们建议大型中餐的比例控制在两千平方米以下，在整个餐饮行业来比，大型餐饮店越来越少，有效单店营业面积在1000平方米左右是可以的，1500到2000平方米是大型的，特色200平方米、300平方米、500平方米米，永和豆浆、吉野家是中式快餐。甜品屋一些小的甜点。社区商业招商如果居住和人口密度够，我们和客户沟通的时候发现他们都不会排斥跟我们进行深入洽谈，只要是完成餐饮各个业态的比例，客户谈完一遍，每一个业态招一家，基本上体量可以帮助我们完成5000平方米的招商业务，我们已经有一个稳定的租金回报。大型中餐租金承受力是比较低的，多数的谈判，北京比较好的海底捞为例基本上租金水平都是2块钱以内，
特色中餐租金水平会高一些，基本上可以谈到5块、8块，再高的情况下除了个别业态会出现租金付不起的情况，餐饮的标准租金承受水平是他营业额的10%，超出10%的情况下，餐饮的利润就会受到比较大的挤压，所以说我们通常可能会在持有型物业经济测算的时候，我们建议客户完成比例之后，根据每一个业态我们预估营业额做租金，第一是要做销售的话，做销售说辞的支撑，就是客户可能会了解我们售价放在2.5万而不是1.8万，第二是招商指导性的依据，很多会产生中介，这样租金水平到底是多少，从开发商角度是有一个数字的。西式快餐，肯德基、麦当劳越来越开到超市里面，我一直搞不清楚一个问题就是这个商铺卖了以后卖什么，我从住宅销售到肯德基管资产管理，后来发现商家也不好受，销售数额增长如果是20%，15%都是来源于新增店面的增长，通常来说在每个城市每个区域，我们将来会进入不管是北京还是其他地方，所有的规模性的连锁商家餐饮包括后面谈到的其他业态超市有他自己的发展指标，他必须想尽办法找到一家店，他找到的店适合但是条件不适合，我找到的店面位臵比较不错，结果没有排油烟的地方我做不了，如果我做超市我会发现我面积不够，株距不够，楼房有效荷载不够，我的展示面不够，我没办法通过上层审批，所以说掌握了商家的这个特点，我觉得每一个项目的老总也好，项目的执行层面也好，在从整个业态规划方面只要提前沟通清楚，