因素，第一类就是分散式的商业，通常会沿着我们的道路、接到呈线型展开，商业街也是分布在步行线，这种特别就是人车混杂，交通比较拥堵，嘈杂、扰民比较多，在做集中商业布局，他与住宅相对分离，在噪音、污染都集中在一起，公共设施也可以集中使用，有利于管理，对居民正常生活干扰不大，大家单行集中商业便利性明显不足，客户容易被周边集中商业做分流。
在做整个社区商业初步设计的时候，通常可以有限考虑的是满足居民生活便利的业态，那在这里面事实上我们认为作为三大主力业态就是超市、服务配套、便利店，这三大类要优先进行考虑，他应该考虑除了社区和周边居民消费之外，也牵扯到作为主要的节点，对于社区小商家带动的帮助，另外社区商业在做的过程中。餐饮液态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应该避免影响到社区居民的正常生活，在完成这些以后，对于非餐饮业态出租餐饮业很难进入。在社区商业规划过程中和社区商业自然发展过程中，装修装饰公司在整个社区商业启动前期经常会出现一个业态，通常是二楼作为主要承租面积，兼具办公和美容。
社区商业和大型的购物中心在整个管理方面会有一些比较明确的差距，就是首先可能在社区商业的硬件设施方面，整个社区商业配制水平是比较低的，通常较多的独立铺面，中央空调、电梯是较少配臵，可能在我们经验数字里面
在40万平方米的社区在进行8000到1.5万平方米的配臵可能有一个区域考虑中央空调配臵就是社区超市，但是在做这种结构预留的时候，多数商业很少考虑客户独立安装空调的配臵，在经营管理客户通常强度街坊式，很多是长期经营能力和客户高附加值提供还是比较弱的，传统意义的百货、服饰精品大类的是比较少的在社区商业比较体现，基本上不会出现统一经营，独立完全推广和运营，在社区商业里面企划通常是街坊式，在社区商业里面会有集中售卡是预存金额的消费。
在社区商业的开发过程中事实上也是牵涉到不同群体的博弈过程，作为开发商而言，做社区商业主要有几个大的出发点：第一点是社区合理配套，能够为社区提供便利的生活居家环境。第二在中国投资热潮不断涌现情况下，社区商业的投资价值不断被投资者认可，社区商业售价经常比住宅价格，特别是二三线城市比住宅价格有明显的提升，二三线城市基本上可以达到2、3倍的标准。作为我们发展商而言在做社区商业主要出发利益点我们认为第一点可能还是整个销售资金的情况，就是我们的销售价格能够带来的利润是多少。第二点在大规模社区开发的时候探讨的是开发节奏，就是我们哪一期完成社区商业的开发或者是集中的推出。第三点就是产品规划，社区商业是集中规划还是分散式的布局，这里面就牵扯到几个问题，就是集中式社区会存在销售
和经营方面对于租户和经营团队带来很大的压力，因为集中式有一个集中推广，每一个租户不一定有独立的临街面，商业风险是被多个商户共同分担，做集中式商业优点是明显的，避免扰民，做集中的规划，同时可以带来更高附加值的长期运营利润。同样缺点也是比较集中，资金占用量是比较大，集中开发、商业运营管理协调对于开发商来说提出更高的要求，产品形象是更高的，做集中式商业我们从第一张图就可以看出来，集中式商业对于整个社区整体规划是比较好的，但是另外一点就是相对来说做线型商业底商布局也是比较明显，相对来说是主干道，他的单体利益是最大化，线性商业布局很难做到效率有效共享，也很难做到统一、整体的规划。通常作为临街底商明确特点就是对于整个住宅影响是难以避免的，因为我们很难去把商铺和住宅完全分割开，在这种情况下另外一个特点就是在产品结构方面对于临街分散型商业有一定的影响，住宅的剪力墙也好或者是框架构造柱也好，对社区内部和使用有一定的影响，如果改造会有一定的成本。设臵集中商业和临街分散式商业的判断依据，我们通常认为要结合整个商业定位来看，如果我们整个商业定位是做成一个外向型的社区商业，我们通常建议是以集中式的商业布局为主，来辅以零散主干道的商业布局，如果我们做成是偏外向型的，商业面积在5%以下，我们通常建议还是以线性布局为主，线性布局相对来说商业开发强度不大，开
发经营压力是经营风险都是较低的，如果完全是内向型的社区商业我们怎么设臵？我们建议会做在社区主入口两侧，做一些相对集中的线性布局，这样可以保证社区安全性，又可以保证社区购物的便利性。
对于投资者来说他在做社区商业投资需求的时候，他事实上从几个因素考虑，第一个就是投资回报率，就是社区商业的出租回报水平，通常情况下社区商业的投资回报率还是比较稳定的，在北京绝大多数的临街底商租金水平在3.5到10元之间，这个租金水平是略高于购物中心的租金水平。对于社区商业的投资者来说有一个要素是我们要考虑的，就是投资者的售价承受水平，这就牵扯到社区物业单店面积，一般单店面积越小售价越高，在做售价水平的时候，我们考虑适当分割和可以共同经营，就是常用的方法是一个株距我们考虑按照两个三个空间进行分割销售，售价水平最高，在做销售的时候增加销售的引导性，在做客户储备和摸底的时候集中去推批量的大客户购买，在这种情况下，我们既可以有效的对单价提升，还有大量的中低档的客流支持，在使用角度来说，可以避免由于产权分散所带来商业经营的不利因素。对于经营者来说主要考虑经营水平，有效人流和物业结构，在做社区商业投资结构中很多投资者会发现社区的购物特点除了目的性消费，便利性消费通常会在社区主路口的区间内，会出现社区商业半段火，半段不火的特点，我们怎么
样在规划的时候就考虑到做集中式和线性布局避免出现这种情况，这在整个产品方案设计阶段要充分考虑，确保优秀人流充分进入我们的商业。对结构上有一些要求，因为社区商业经营限制是比较多的，噪音、环保、餐饮油烟、美容美发的营业时间，这些包括停车，停车包括一些娱乐餐饮业态，他的停车区域、停车面积怎么样来进行分割，同时避免客流的冲突可能是经营者要考虑比较多的利益点，但是对于消费者来说，社区消费也是两大类，第一大类是本身社区的居民消费，第二大类是周边外来人口的消费，消费者更关注是便利，就是最短距离，还有一个是多样化的选择，尽可能有多的商家。第三是价格，事实上便利和社区的围合布局有冲突，每一个居民都便利了，那整个社区在做整个规划的时候，整个住宅环境是非常差的，在做多样化选择的时候也存在同样的情况，社区商业主要群体还是本社区及周边社区，他很难带来持续稳定的有效大量人流，在出现多样化选择的时候，多数经营者会面临压力，这样多数经营者就无法有效存活的案例，经营者有效消费人流做物流陪送也好，成本更高，社区商业多数在社区商业消费选择性和价格都不是最好的选择，在便利性只是有明确的突出。社区商业在规划设计过程中有一个重要的一点，就是整个跟居住人群的分流问题，就是居住人流多数人群不希望社区商业设臵过多和过于分散，首先带来的问题就是安全问题，很多小区很好的会所开设对