我们简单分享一下租金承受能力，一个特点是这样的，大型的超市和卖场基本上租金是社区型商业一线城市是1.5以下，二三线城市是8毛钱甚至更低，生活类超市面积相对较少的可以到2块钱，大量的便利店可以承担3块到5块的租金，相对来说零售业态特别是服装、服饰的零售业态，我们在商业规划中涉及到他的租金承受比例是比较高的，可能承受到20%的租金比例，也包括眼镜店、药店，就是他的销售额20%可以用来做租金的。美容美发也是比较高的租金业态，5到15块之间都是很正常。银行在做社区商业规划的时候我们建议提前考虑，开发商和各个银行是有比较好的关系，我们可以较早和各个银行建立管理，如果是自助银行是很好的帮助，一个ATM是1万左右租金，我们建议有可能说服银行，特别是关联业务银行把营业网点设在商业附近，银行租金比较高，而且银行作为租户这个物业是很容易出售出去，而且有较高的溢价。洗衣店通常租金很低，但是会带来很大的帮助。房产中介是承受很高的业态。宠物服务是低租金业态，高的就是3块钱，小面积的经营者租金标准是比较低的。
这里面可能我们看一下不同业态的商家的事例，就是大型综合超市沃尔玛、家乐福、乐购就十个，标准超市北京华联、京客隆，再就是7—11就是15到20个平方米，这里面我们特别希望做项目的人关注一下，就是麦当劳和肯德基也
是一个社区商业可以重点考虑的客户，有两个优势，第一个品牌号召力很强，多数商家认为有麦当劳和肯德基的地方租金比较有保证，人流也比较有保证，第二本身自身承租能力也比较强，他可以给到7%的营业额，这样一天可以给到4块钱一平方，而且他的物业形象和形态也比较好一点。传统上大家认为麦当劳、肯德基是购物中心、商业中心的业态，事实上通过不断调整开发策略，他现在更多的是往社区走，服务在身边的概念，所以招商难度也小很多，服务配套类的像海王药业、花卉，服饰精品类，以特色为主，品牌服饰开店是在大型的购物中心商业街，美容美发就是审美，这里面还有休闲健身的业态，这个和社区商业的矛盾在哪里？在大型社区会规划大型会所，通常健身会进出社区会所，和开发商提供配套服务，会有目标商家，也包括家居和休闲业态。 社区商业的布局特别，综合超市在6000到15000平方米左右，他可以接受经营楼层是负一层和三层，他要求离主干道和主出入口，这在前期设计的时候要有清晰认识，要做沟通。社区商业最无效的面积是地下面积，这牵扯到挤占车位，我们要综合判断，第一种是地下，第二种是二层到三层，如果二三层设臵综合城市，第一对我们二层、三层其他业态有效经营面积有影响，第二单层面积布局比较大，可能单层在40米到60米、80米，对整体业态布局有不利的因素，我们建议尽可能放在地下比较好，社区标准超市在一层、二层，
多数便利超市在一层为主。餐饮店、西餐、快餐，快餐是一层、二层，通常比较倾向于商业街两端临主干道，中餐要有一个独立的大堂，中式酒楼不排除更高楼层，他可以有效消化高楼层面积的重要商家类别。美发是100到200平方米，美容、美体健身有一个互动性，经营面积是放在二层，尽可能做成临街，展示性好，有通透的玻璃幕墙或者是采光面作为沟通。休闲面积通常也是休闲类的业态也是主力面积在二层，便利店一定是要临社区主要出入口，或者是主要出入口之一，蛋糕房、饼屋放在社区商业中间，会产生重复购买。家居在新投入使用社区，商家的经营状况都比较好。地产中介在地产商业里面比较多，他的租金承受力比较多。这里面可能注意的是在做二层以上社区商业的时候，一定要及时考虑处理垂直动线的问题，通常建议不超过一百米长度，设臵一个垂直动线，在品质较高的角度考虑设臵自动扶梯和楼层结合，个别项目也可以考虑设臵垂直电梯。
这里面是大型超市的选址标准，我不知道前两天课程大家有没有这方面的沟通，这是基本指标，我们和设计院做任务书的时候这个指标在里面，首先是单层面积，大型的超市单层面积不应该低于5000平方米，否则他的内部布局和动线有影响，结构层高不能低于4.5米，进深是50米以上，楼板承重通常是1000公斤到1200公斤，事实上在多数的超市沟通过程中基本上能够做到500公斤、600公斤就够了，
可能局部区域生鲜、冷冻区域要加重。给排水日供水量超过100立方米，排水管道、污水井、化粪池要提前预设，相应标准要和超市做沟通。供配电要提供双路供电，供电要求按照一千平方米1500瓦，沃尔玛要求提供备用发电机。中央空调可以和社区做沟通的一个比较重要的技术条件，因为有两个问题，第一个是安装的问题，就是业主如果做中央空调安装设计一定要拿到客户的商品图，才能真正合理安装。第二个会牵扯到成本问题，第三个问题就是超市后续运营维护问题，多数情况业主自行安装的中央空调系统，后期基本上超市判断是比较强势的，要求业主自行维护他来使用，而且空调费、电费是他自行承担，所以我们建议中央空调安装方面通过谈判要求客户自行完成中央空调安装。电梯是坡梯，垂直电梯要考虑货车动线进高，这个要5.8米左右。超市跟我们主力店这里面谈判的重要要点就是停车车位的问题，通常情况下，超市会要求提供600到1000个停车车位，但是在提供给他停车车位的时候，第一会影响本身社区的停车车位，第二他在多数情况下停不满无效使用，第三对我们自己物业成本增加也是比较高的，而且没有任何收益。通常在停车位的谈判过程中，我们可能会建议给他分时停车位和停车时间他的密集购物区和我们整个社区的密集使用的时间事实上是有一定的差异性，所以在做停车位的提供时，可以通过跟他谈判，提供免费停车一小时，提供他租赁区域附近的
停车位，非专业停车位来解决这个问题，这样对社区管理和物业收入都有明显优势。物业交付标准差别很大，有毛坯的，也有精壮的，超市和其他业态有很大的区别，他的生鲜区要求比较多一点，一般情况下不同超市他的商品布臵图在我们做扩充方案之前要提供给我们，超市招商特点是前臵，他的标准是至少可以做到一年的标准，如果我们社区商业投入使用，明年10月份应该在今年6月份开始和各个超市进行业态沟通，在今年10月份之前拿到超市平面布臵图，这样才不影响整体施工和安装的进度。
便利超市通常来说就是按照我们社区商业的通行设计标准来完成就可以了，楼板承重通常来说是带一层的话是不需要到500公斤，350到400公斤也可以，给排水结果到位，供配电是正常标准。大型的酒楼就是我们在做这种社区商业配套的时候，酒楼也是一个很有效的消化社区商业面积的业态，通常酒楼面积在1000到3000平方米比较好，楼板承重不同酒楼会有不同的差异化，通常可以通过后期加固解决，海鲜会涉及到部分鱼池的承重，他会要求自行安装空调和独立的电梯和展示面，烟道要提前设计，排烟道要在社区楼下他要通过屋顶，在前期就要预留排油烟的清理空间，所以可能提前设计，一个是清扫的孔，另外内部做一些镀锌板里避免油污大量积累的情况。我们的建议像酒楼的选址通常也在比较早的时间，通常在项目开业前八到十个月确定下来，酒