楼自己的装修期比较长，要4个月以上，我们做一个社区商业要想开业时候酒楼提供服务，他要提前四个月进场，所以酒楼招商也要前臵。中西快餐点150到500平方米都可以。排污预埋就可以了。西式快餐店标准差不多，多数社区商业都不提供中央空调，除非我们做集中商业要预留空调主机位，这些避免出现社区传统商业和餐饮娱乐商业经营时间错位的问题，娱乐和餐饮类经营时间相对比较晚，可能到晚上两点钟，但是服务配套类的商业晚上10点左右就停业，所以要考虑分别控制单独计量的问题。这是咖啡店的一些标准。
便利店可能有一个特点就是便利店的供货陪送，在做设计的时候，在店前走道一些包括货运的动线要提前考虑到，因为是小店，很多在设计的过程中我们随便帮他落位，但是招商进来以后他发现不好经营，主要是我们没有考虑到他的使用特点。
服务配套类这里面牵扯到不同的城市的特点，就是很多二三线城市服务配套类的类别还没有这么多，在这种情况下我们建议客户提前去做一些销售，尽可能以自营商家为主，包括服务配套大店的引入，特别是像一些移动银行的提前沟通，他们的有效规划会帮我们减轻这方面的压力。美容美发的特点就是充分考虑给排水，排污管径预设要加大。生产家居业态多数都还是一个过渡性的业态，而且他的租金承受能
力较弱，因为他的购买离别出现比较小，200平方米以家居装饰为主。休闲类社区商业从长远来看除了消化二三楼的面积之外，对社区商业贡献是相对较小的，所以说我们一般建议可能适当考虑在大型社区考虑到足浴按摩的规划，招商要提前沟通，这个业态的贡献基本上是区划面积。
把业态确定之后就牵扯到人流动线的规划，这跟我们液态布局有一定的关联度，最典型案例是在社区入口集中设臵商业面积，也包括集中型社区商业的设计，他是具有一定的唯一性，就是所有社区居民都集中到这个焦点区域进行消费，然后对整个商铺均好性比较好。另外一大类是端点性的设计，人流是一个或者多个，如果一个端点设臵超时我们以餐饮为主，可以确保人流对流，提升商业价值。人流动线要求首先是简单和容易到达，有人分析蓝色港湾他的动线比较复杂，他作了高差，做了很多的景观和转折，但事实上中国的特点，特别是华人的特点习惯性还是以线条性简单动线为主，而不是错位式的私密性高端经营特点。所以社区商业特点简单、便利，人流以主要道路设计，社区商业成功与否的关键问题除了满足自身社区消费群体之外，也在于有效把周边社区人群吸引过来，吸引过来主要是两点，第一点合理规划，适当体量，我们要满足他们的需求，同时又一定的选择性和对比性，周边社区才会优先选择，第二点就是社区商业里面的商家是什么，事实上很多人购物是冲着一个商品一个
商家去的，所以人流端点设计和对外展示面直接关系到我们能否把人引入见进来。人流动线是以直线为主，只要是人流的主视野范围内商铺租金价值相对是较高的，在做临街式商铺设计的时候，适当考虑通过中庭、节点，出现一些弧线，会有结构感和层次感，从长远来看对商业物业提升有一些帮助。部分的大型集中商业也可以考虑购物中心的设计，就是设计一些过渡中庭确保人流动线。
30平方米以下的内向型商铺，我们社区商业以自身消费为主，最主要的商业面积比例就是30到80平方米这是主要的使用面积，这些业态主要是生活配套类的业态，为什么会出现500平方米业态？是因为出现周围便利超市，中间型社区商业主要面积比例就会分布的更均匀一些，在30到80，80到200都是均匀分布，他基本上考虑单店服务的有效人流，在这样情况下80到200之间都是有效的，外向型的基本上会有大店，是1.5万平方米以上的大型超市，这样他的辐射范围是在周边两公里的范围内，辐射的社区会超过15个社区。典型的社区商业各面积的商铺就是在500平方米以上的社区商业里面基本上都是以超市为主，其次会是餐饮业态使用，这牵扯到我们做业态布局和产品设计时候的定位，如果我们招商出现大的商铺是以大超市和商场为突破，在200平方米之间最多业态是餐饮，餐饮店面积绝大多数是200平方米之间。第二类出现的业态就是休闲。80到200平方米之间
主要业态还是集中在餐饮、服务配套、美容美发。30到80平方米是以服务配套为主均匀分布，包括一些小的服饰点、地产中介。30平方米到200平方米这个业态还有一个特点是租赁期限的问题，多数租赁期是在三年左右不会超过五年，在200平方米之间是5年以上，大型超市租约是20年，我们建议超市租约越短越好，因为谈到15年和12年都是更好的选择。30平方米以下基本上是一些中介，小精品、休闲服务配套类的业态。铺位开间和进深是作为参考，如果我们不做商业设计主要是取决于我们商品住宅的结构，这里面社区商业整个进深开间6米到9米，9米到15米是常见的开间有效提供使用面积，同时从整个物业价值来看也可以帮助消化后部价值，开间门面宽度是3米到6米之间，6米到9米也是比较多的比例，通常情况下8米的株距可能两个四米开间是比较合理的。
社区商业招商和销售都会碰到价格的问题，第一是租金，在做招商的时候我们首先要确定我们整体的租金水平，租金水平我们从几个方面考虑，第一从人流角度考虑，事实上做商业的朋友都会知道有一个标准数叫做铺货率、替代率，就是从门口过100个人进来多少人，餐饮是2%左右，零售业态是4%左右，这样可以算出营业额情况。好的物业管理和好的商业管理对租金有明显的增幅，我们数据一般来说好的管理企业和一般性企业的租金标准差异会超过50%，有一
个凯德的例子，因为他本身在国内投资持有型物业最多的企业，他的全国商业项目和临近的商业项目的租金差距凯德基本上是在680块之间，就是全年每平方的租金价格，他的临近物业基本上在400元左右，这个数字我们觉得可以拿来做一个方向，就是好的物业管理能够帮忙租金提升50%，这应该是可以达得到的目标。餐饮是主题，娱乐也是主题，有儿童类的主题也会给项目加分。所以我们在做项目定位的时候要根据周边的商业环境、周边规划、道路情况去确定适合的项目主题，到底需要什么主题给项目带来帮助。通常情况规模和租金是呈一个复杂的线性关系，如果是单店规模越大，租金水平越低。如果我们把商铺切割的越小，整体租金水平越高，如果说我们每一间商铺很多，都在100平方米、200平方米以上租金水平明显低。第二个规模是跟整体的体量租金有关系，整体体量越大的情况平均租金相对来说有更的趋势，因为相对来说有一个人流吸引力法则，体量越大对人流吸引性越墙。还有就是业态合理性，这个差别是很大的。还有就是售价这里面牵扯到租金，一种方案是全部商铺在项目开盘的时候全部销售，我们建议帮着客户根据我们测算的租金标准来帮助他确定合理售价，第二类是市场类比通常会极大程度上受到社区主题的影响，所以我们建议用收益还原法做售价标准。
那么怎么去构建商业项目的价值体系，我们要确定整个