旧村改造贷款项目 可行性研究报告 信托公司 报告完成日期：二○一○年一月 信托公司 旧村改造贷款项目可行性研究报告
目 录
一、项目背景 ...................................................... 3 二、项目要点 ...................................................... 3 三、融资方情况 .................................................... 4
1、公司概况 ............................................................................................................................. 4
2、发展历程及所获荣誉 ......................................................................................................... 5 3、公司竞争优势 ..................................................................................................................... 6 4、公司法人代表及管理团队情况简介 ................................................................................. 6 4、在售及在运作主要项目简介 ............................................................................................. 8 6、融资方财务状况分析 ....................................................................................................... 15 7、融资方信用状况 ............................................................................................................... 22 8、企业综合评价 ................................................................................................................... 22
四、资金投向项目介绍 ............................................. 23
1、项目概况 ........................................................................................................................... 23 2、项目的市场前景与开发前景 ........................................................................................... 24 3、项目规划 ........................................................................................................................... 25 4、开发进展 ........................................................................................................................... 27 5、未来开发投资计划及融资需求 ....................................................................................... 28
五、还款来源分析 ................................................. 29 六、安全保障措施 ................................................. 29
1、土地基本情况 ................................................................................................................... 30
2、抵押土地区域因素分析 ................................................................................................... 31 3、抵押土地区域房地产发展情况 ....................................................................................... 32 4、抵押土地如果进行开发的后续处理措施 ....................................................................... 34 5、抵押土地评估价值 ........................................................................................................... 34
七、项目主要风险分析及控制措施 ................................... 34 八、信托产品设计 ................................................. 36 九、项目总体结论 ................................................. 36 十、附件 ......................................................... 38
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一、项目背景
从2008年开始，A房地产集团有限公司（简称“A集团”，下同）所处的A市围绕做好城市和产业布局调整、基础设施建设攻坚、生态环境恢复三篇大文章，提出省会城市面貌 “一年一大步，三年大变样”的规划目标，并确定了城市建设发展总体目标，其中要在三年内将A市二环路内主街主路沿线城中村、老旧小区、危旧住宅区基本改造完毕。A集团积极响应市政府的号召，先后启动了赵二街、花园村、岳村等系列旧村改造项目。
A集团目前正在开发的赵二街旧村改造项目（A河畔盛景），总用地面积约为327亩，划分为商品房区（约217亩）和回迁区（约110亩）。按照旧村改造项目的开发流程，A集团需要投入资金启动回迁区原居民回迁补偿房（12栋高层住宅）的建设，然后通过招拍挂程序获得商品房区域的开发权。A集团已经先期投入完成了居民拆迁、地上平整工作，目前正在进行回迁房建设前期准备工作。根据A集团提供的《A河畔盛景项目简介》，回迁房区域的建设投资预算为6.6473亿元，A集团预计完成回迁房建设尚存在4.5亿元的资金缺口，特向我公司提出贷款申请。
项目组经过尽职调查，根据该项目的实际情况，将赵二街旧村改造项目回迁区域划分为3个组团，我公司对应相应组团的投资额，按照实际工程进度分为3期贷款给A集团，投入赵二街旧村改造项目回迁区相应组团的建设。每期贷款期限为2年，利率为 。在每期贷款期限将满时，A集团一次性还款，利息按季支付。
以三亚A房地产开发有限公司名下位于位于海南省三亚市迎宾路380号的约111亩土地为A集团对我公司的按时还本付息义务提供担保。
以下为本项目的具体分析内容：
二、项目要点
1、融资方：A房地产集团有限公司 2、融资额度： 45000万元
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3、交易结构：将赵二街旧村改造项目回迁区分为3个组团，按照实际工程进度分3期发放贷款。
4、贷款期限：贷款每期期限24个月，A房地产集团可以在18个月、21个月是提前还款，按实际资金使用期限支付利息。
5、拟定还款计划：每期信托计划到期前A集团一次性还款。
6、还款来源：以赵二街旧村改造项目商品房区域的开发销售收入为主要还款来源，A集团其他项目销售进行调剂.
7、贷款利率： /年。 8、利息支付方式： 9、安全保障措施：
A集团控股子公司——三亚A房地产开发有限公司名下约111亩土地为A集团对我公司的按时还本付息义务提供担保。
三、融资方情况
1、公司概况
A房地产集团有限公司（简称“A集团”，下同）注册于河北省A市，注册资本1.08亿元，创建于1993年7月，经过十几年的发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等领域的大型房地产企业巨头，下辖四十余个子公司，项目分布于A、北京、天津、三亚、西柏坡、呼伦贝尔、山东威海等地。经过16年的发展，已开发完工建筑面积320万平方米，目前在建在售项目十余个，面积达180万平米，另外还具有丰厚的土地储备，不仅积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。同时A集团或通过下属子公司还持有A商贸广场、星辰国际广场、A服装产业园、太阳城国际俱乐部、北京大学城等大量经营性物业，已在营业和正在开发的商业、工业和教育地产等经营性物业的面积超过100万平米。
公司注册资本为1.08亿元人民币，以货币出资，实缴出资1.08元，于1999年11月25日完成出资。公司性质为有限责任公司，股东为杨卓舒，出资额为
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1.02亿元；王宇曦，出资额为600万元。注册地址为A市翟营南大街389号。 经营范围：房地产综合开发与经营（二级资质）、建筑材料批发零售、货物技术进出口。
2、发展历程及所获荣誉
A集团创建于1993年7月，先后成功开发A花园、A书香园、A玫瑰园等百万平米的成熟社区。
1999年，A集团进行企业发展的全面战略扩张，在河北、北京、呼伦贝尔、三亚等地开发项目，并先后投资数亿元创办河北A学校、北京A大学、三亚A旅游学院等民办教育事业。
2005年全面实施造城市的企业发展战略，开工建设的A星辰项目群、A太阳城等特大型项目，已成为A东南新城区的重要中心。这两个大型项目群的全面实施，确立了A集团在河北省的强势地位。A集团连续几年在河北省省会当地市场占有率第一，年度销售面积、销售额第一，全市年度销售额排名第一。目前在A总投资达160亿元的150项重大工程中，A集团占了1/4以上。
2008年A集团又分别进入天津和山东，分别操盘天津武清区项目群和山东威海文登项目群。
16年来A集团已累积完工建筑面积320万平方米，在建面积180万平米，目前持有资产市值超过200亿元，土地储备超过1200万平米，积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。
集团获得“河北省十大民营企业”、“河北纳税先进企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象AAA级企业”等荣誉称号，在“2007中国房地产企业200强”评选中，A集团位列第11位；其A花园还被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”、A?太阳城荣获“中国百佳经典楼盘——生态?景观?人文?高档豪宅范例奖”、A星辰花园荣获“中国百佳经典楼盘——品牌?营销?创新?高尚社区范例奖”。2009年，A星辰花园和A太阳城均获得联合国人居大奖。“A”已成为河北省及A市房地产业知名度较高的强势房地产品牌。
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