信托公司 旧村改造贷款项目可行性研究报告
收到的其他与经营活动有关的现金 现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付的其他与经营活动有关的现金 现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金 取得投资收益收到的现金 收到的其他与投资活动有关的现金 现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 投资所支付的现金 支付的其他与投资活动有关的现金 现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资所收到的现金 借款所收到的现金 收到的其他与筹资活动有关的现金 现金流入小计 偿还债务所支付的现金 分配股利、利润或偿还利息所支付的现金 支付的其他与筹资活动有关的现金 现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金的影响 五、现金及现金等价物净增加额 43,563,221.34 2,287,127,463.71 1,093,892,511.12 63,317,150.77 82,709,928.46 2,097,803,530.55 189,323,933.16 -- -- 60,000,000.00 60,000,000.00 844,466.80 18,324,335.69 - 456,844,466.80 -396,844,466.80 - 27,500,000.00 27,500,000.00- 45,000,000.00 - 45,000,000.00 -17,500,000.00 -225,020,533.64 72,597,881.04 821,300,583.07 350,535,404.20 55,656,440.88 51,699,656.76 97,492,955.41 555,384,457.25 265,916,125.82
-- -- -- 16,155,123.36 50,400,000.00 - 66,555,123.36 -66,555,123.36
- 65,000,000.00 65,000,000.00 - - 65,000,000.00 264,361,002.46 （5）现金流量分析
08年末公司合并现金流量表显示，经营活动中销售商品、提供劳务收到的现金流为22.34亿元，经营活动产生的的现金净流量为1.89亿元，这也进一步证明了公司良好的流动性。
投资活动的现金净额为-3.97亿元，主要投资活动是通过购买其他项目公司的股权获得项目资源，表明公司未来良好的发展前景，09年前9月前子公司的
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筹资活动产生的现金流量净额为6500万元，表明集团公司目前的筹资活动开展正常，还具有进一步筹资的可能性。
企业财务评价：A房地产集团有限公司资产规模较大，货币资产充沛，存货数额较大但质量较好，现开工楼盘位置优越，现存物业品质较好，企业负债适度，连续三年资产负债率在可控的范围内，流动比率在2左右，企业连续三年盈利能力较强，利润可观。目前企业的银行信贷规模与同规模企业相比不高，无不良信用记录，负债主要是未确认收入的项目销售回款，有进一步融资的可能。
7、融资方信用状况
截止2010年1月4日，银行信贷咨询系统查询显示，A集团无逾期贷款等不良信用记录，详细情况请参阅附件。
8、企业综合评价
A作为河北省最大的房地产企业集团，以房地产开发为核心，除了常规住宅开发业务之外，还拥有大量的优质商用物业，包括工业地产、商业地产和教育地产。虽然A集团的房地产业务在A本地已经占据了绝对强势地位，但通过不断拓展，业务已经延伸至北京、天津、三亚、山东威海、呼伦贝尔等地。业务结构多样化，经营区域多元化。
A集团已开发项目建筑面积达到380万平米，在售在开发项目面积为180万平米，所拥有的资产市值达到200亿元，潜在土地储备达到1200万平米。由于以历史成本入账和项目大多为区域整体开发大型项目的原因，庞大的资产规模和发展潜力无法直接通过财务报表显示出来，但A集团所属项目分布甚多甚广，重点项目大多为一二级联动的区域整体开发的大型项目，例如太阳城、星辰、天津项目、山东威海项目等，而且已经处于开发和销售过程中，显示出A集团良好的资产收入结构和积极的发展态势。
在实际调研中，A集团内部管理流程规范且严格，企业运行正常，虽然企业创始人——杨卓舒对该公司有绝对控制力，可能在一定程度上影响按照现代化企
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业的规范要求来完善公司治理结构，但作为正在发展中的民营企业，这种管理特点也比较正常。而且A集团已经明确了上市的战略目标，并聘请了曾经成功操作过河南鑫苑地产赴美国上市的杰西国际作为财务顾问，显示出公司未来将进一步完善公司治理结构，规范公司运营体制的前景。
A集团整体处于发展上升期，正在经历从区域性强势开发商到全国性一线开发商的转化，在建在售项目较多，前期扩张较为迅速。虽然在发展过程中这有可能会带来集团内整体流动性风险，但这些重点项目基本近期也先后进入销售期，在信托期限内会带来巨大的现金流量，客观上也保证了本信托项目的按时还款。且A集团已经意识到了这个风险，正积极拓宽融资渠道，且旗下还有大量的经营性物业可以随时变现，资产周转能力和变现能力较强。
四、资金投向项目介绍
本项目的资金投向于赵二街旧村改造项目回迁房区域的建设，其中：12栋回迁住宅建筑面积257585平方米（地上建筑面积244364平方米、地下室建筑面积13221平方米）、一座小学建筑面积5961平方米、其他公建及配套临街商业等。
1、项目概况
2007年A市围绕做好城市和产业布局调整、基础设施建设攻坚、生态环境恢复三篇大文章，提出省会城市面貌三年大变样，并确定了城市建设发展总体目标。具体变化数字如：建成区面积由182平方公里达到200平方公里左右，初步形成城市快速路和微循环体系，区内集中供热管网全覆盖，综合垃圾填埋率、建筑垃圾利用率达 100%，市区优良天气争取达到310天，绿地率提高到35%，二环内主街主路沿线城中村、老旧小区、危旧住宅区基本改造完毕等。
A市新华区将结合三环路的开通和环城水系工程的竣工，及南水北调工程的实施，投资46.6亿元建成以植物园路和石获北路为轴线的省会最大的旅游休闲区。结合中华北大街扩建工程的实施，该区将中华北大街沿线定为省会二级商业圈，以中华北大街为轴线，大力发展写字楼和专业品牌市场，将沿中华北大街两
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侧建成高楼现代服务业和楼宇经济区。
“赵二街旧村改造项目”是A市“三年大变样”确定的“四横六纵”沿中华大街两侧重点拆迁项目，位于A市西北赵陵铺镇赵二街村。赵二街旧村改造项目已被列为新华区重点项目、及A市“三年大变样”城中村改造试点项目，该项目位于A市新华区中华北大街沿线，地处省会上风上水之地，北临南水北调、环城水系，符合A“东优北美、西悠南强”的空间发展战略规划。2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，该项目符合中央鼓励的发展方向。
赵二街旧村改造项目临近A市汊河风景区，处于上风上水源地。北侧为A市在建的三环辅路和环城水系，南临赵一街，西临规划路，东侧为中华大街。交通相对比较方便，区域位置优越。
2、项目的市场前景与开发前景
环境及区位优势：项目紧邻A环城水系、南水北调工程，自然环境优美，水质优良，环境适宜。项目向西仅几公里就是植物园，形成天然氧吧。周边有13所、省农科院等一批享誉国内外的科研院所，有商贾云集、交易活跃的现代商圈，有毗卢寺、赵佗先人墓等熠熠闪光的文化积淀。在市“8个1”工程中处于生态“两个一”，即规划实施环城（1+4组团）1000万平方米水系拓展工程的核心位置，区域环境优势明显。
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配套优势：项目地块周边各种市政配套相对完善，公园（明珠公园、赵佗公园）、医院、学校、金融机构等，作为居住产品开发时，辅助配套投入将减小，提高项目经济效益。另外目前中华大街正在扩建中，新华区政府结合中华北大街扩建工程的实施，已将该区中华北大街沿线定为省会二级商业圈，以中华北大街为轴线，大力发展写字楼和专业品牌市场，将沿中华北大街两侧建成高楼现代服务业和楼宇经济区，进一步加快了周边市政配套设施的完善。
市场空间： 赵二街项目位于新华区北二环外，石环路以内，此区域除北郡（赵一街改造）、明珠花苑为近期投放市场的项目外，大部分住宅产品是早期各单位以宿舍形式为主建设的小区，如新华小区、天苑小区，同时包括二环内中华北大街两侧的高柱小区、联盟小区等，虽然近来年有部分经济适用房项目不断推出，如赵苑小区、柳阳家园，但仍不能满足市场的需求量，市场出现供小于给的势态。但许多商品房项目仍迟迟不能推出，如西三庄的改造项目上城，其原因是旧村改造难度较大，所以此区域亟需精品大盘入市。
项目周边住宅项目已基本进入二手房市场，这些项目的入市时间大都集中在01-04年之间，如燕都金地城、安康花园、红星花园、世纪康城、美丽星城、中华绿园，使二手房成为了此区域商品房交易的主体。但大部分产品因为整体品质、单体立面、户型都已落后，有规模有实力的楼盘寥寥无几，此区域仍有足够的市场需求。
价格走势：目前二环外区域二手房价格均已直逼5000元大关。与去年相比，大部分新楼盘与二手房源都上涨1000元以上，部分新建楼盘收尾均价已接近5000元，如盛典苏州收盘价格达到4900元/平方米。一些九几年的二手房也达到了4100元/平方米以上，即使附近的村证房价格大都也接近3100元/平方米。总体来讲，此区域二环房价不低于石市其他二环附近房价，基本上在4000-4500元/平方米的价格范围内，由于此区域并无较大规模楼盘，房价仍有很大上升空间。
3、项目规划
赵二街旧村总占地约388亩，总规划面积327亩,规划建筑面积785027平方米（地上737961平米，地下47066平米）。
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