信托公司 旧村改造贷款项目可行性研究报告
商品房区域总用地面积144724平米（约217亩），规划建设面积487716平米，规划高层住宅楼24栋（453408平米），沿街规划商业（28119平米），幼儿园、物业用房等公建配套等。
回迁区总规划用地面积73350平米（约110亩），规划建筑面积297311平米。其中：住宅建筑面积257585平方米（地上建筑面积244364平方米、地下室建筑面积13221平方米）、临街商业建筑面积10181平方米、小学建筑面积5961平方米、地下车库建筑面积22544平方米、其他公建建筑面积1040平方米。
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赵二街回迁房建筑面积 楼号 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 小学 总计 地上建筑面积（㎡） 32999 22879 22879 22879 22143 17382 11000 11308 21158 23206 22434 10213 5961 246441 地下建筑面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 2194 1472 1472 1472 1472 1242 731 737 1455 1543 1543 727 16060 35193 24351 24351 24351 23615 18624 11731 12045 22613 24749 23977 10940 262501 层数（层） 31 31 31 31 29+31 29 31 31 29 31 29 29
4、开发进展
2008年6月19日，A房地产集团与A市新华区赵陵铺镇赵二街村民委员会签署了《合作开发协议》，双方就该赵二街旧村改造项目的实施与双方权利义务达成一致。
2009年2月24日，A市规划局出具对赵二街旧村改造项目的规划设计意见。 2009年8月12日，A市国土资源局向A市发改委出具了关于赵二街旧村改造项目用地预审意见的函件。
2009年9月24日，赵二街旧村改造项目获得A市发改委的备案批复。 2009年10月19日，A市城乡规划局下发了建设用地规划许可证（回迁区部分）。
目前赵二街旧村改造项目已经完成了拆迁，正在办理回迁区的建设工程规划许可证和施工许可证，12栋回迁房已经开始部分挖槽，正在进行施工前期准备工作。赵二街回迁房共12栋楼，工程建设进度如下：
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1、8#、11#、12#楼已经挖槽完毕，正在地基混凝土浇筑，春节前（2010年2月6日）达到正负零；
2、1#、7#、10#楼，其中1#、7#已经挖槽完毕，正在地基混凝土浇筑，春节前达到正负零，10#正在挖槽；
3、4#、5#、6#楼已经开始挖槽；
4、2#、3#、9#楼在春节后（3月中下旬）开始挖槽。
图：赵二街旧村改造项目现场图片（摄于2009年11月初尽职调查时）
5、未来开发投资计划及融资需求
在赵二街旧村改造项目的开发中，总体分为两个步骤，首先进行回迁房区域的建设，回迁房区域预计预计总投入资金6.6473亿元；完成回迁房建设的全部目标后，由A集团组建的项目公司履行招拍挂程序获得商品房区域土地使用权，进行商品房区域的建设，商品房区域预计总投入资金为9.6884亿元。
在回迁房区域的建设过程需要的6.6473亿元资金，主要包括工程费5.714亿元、其他费用0.44亿元和基本预备费0.49亿元。A集团通过自筹解决2.1亿元左右，还存在4.5亿元左右的资金缺口，因此A集团向我公司提出融资申请。
在履行了招拍挂程序之后，A集团将完全获得该项目尚品房区域的开发权。预计2010年6月——7月该项目商品房区域将取得土地证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、开工许可证。预计2010年10月——11月可取得商品房
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预售许可证，可获得销售回款，后续资金将通过该项目的销售回款滚动发展。
五、还款来源分析
本项目的主要还款来源为赵二街旧村改造项目商品房区域的开发销售
回款。
根据现在开发进度，2010年10月赵二街旧村改造项目的商品房区域预计可取得商品房预售许可证，可进入销售阶段，销售周期一年半计算。
本项目商品房区域住宅可售面积为444487万平米，售价预测为4500元/平米；住宅地下部分面积为8921平米，售价预测为1500元/平米；商业用房面积为28119平米，预测售价为8000元/平米。
本项目商品房区域预计总销售收入为22.38亿元，保守估计按照还款时实现80％的销售进度计算，还款时销售收入为17.9亿元。扣除商品房区域9.6884亿元的开发投资，预计可以实现净现金流量为8.21亿元，届时有充足的资金来源还本付息。
还款来源分析：经过实地调查来看，还款资金来源真实，还款资金来源主要是赵二街旧村改造项目的商品房开发回款，保守预计能够实现80％的销售进度，预计在销售周期内产生的现金流量可达17.9亿元，即使扣除商品房区域开发投入9.6884亿元，产生的现金净流量也可达8.21亿元，为本项目投资本金的1.82倍和本金及回报合计金额的1.43倍，足以保障A集团有能力的按约定还本付息。而且该项目的土地成本主要通过回迁房的建设来体现，在回迁房的建设中，土地成本已经逐渐消化，对A集团而言，本项目的商品房开发区域资金压力有限，沉淀资金较少，项目有更高的安全边际。同时A集团承诺，如果出现极端情况，本项目无法产生现金回流，将会调动集团内其他在售项目的销售资金来进行还款。
六、安全保障措施
本项目的安全保障措施为：A集团控股子公司--三亚A房地产开发有限公司
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以拥有的约111亩土地（三亚A房地产开发公司开发的A东方巴哈马二期B组团部分住宅用地及三期“自由港湾”B组团、C组团住宅用地，具体抵押的土地面积以办理抵押登记时的面积为准），为A集团向我司按约定还本付息提供抵押担保。
1、土地基本情况
土地权属证号及具体面积和用地性质见下表： 序项目号 名称 Ⅰ 土地Ⅱ 使用权 Ⅲ 合计 三亚市河东区迎宾路 位置 权属证号 使用权类型 记载设定 面积用途 用途 （㎡） 住宅 住宅 6418.28 评估总价 （万元） 三土房（2006）出让 字第0816号 三土房（2004）出让 字第1813号 三土房（2004）出让 字第1814号 —— 住宅 住宅 31937.06 约90001 住宅 住宅 35719.54 74074.88 约90001
◆Ⅰ宗地内状况1 ◆Ⅰ宗地内状况2
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