信托公司 旧村改造贷款项目可行性研究报告
应收票据 应收帐款 预付帐款 其他应收款 存货 0.00 9,795,613.40 269,591,694.77 27,898,807.26 0.00 3,708,943.13 0.00 5,605,643.35 0.00 6,276,198.89 76,772,185.94 861,253,565.13 592,557,945.08 10,617,548.95 21,199,293.88 44,417,883.51 2,741,024,794.5753,248,875.10 1,062,739,533.84 3,028,940,095.87 8 流动资产合计 1,282,401,767.1 1,601,926,038.2 3,852,150,589.7 4,159,620,418.58 长期投资 长期投资 固定资产 固定资产原价 减：累计折旧 固定资产净值 固定资产合计 无形及递延资产 无形资产 无形及递延资产合计 资产总计 负债及所有者 权益 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 应付工资 应付福利费 2,369,830.80 2,369,830.80 68,278,163.41 39,992,507.51 28,285,655.90 28,285,655.90 2,573,501.77 2,573,501.77 73,931,617.90 196,244,996.6 44,572,785.88 53,925,743.29 212,450,125.17 62,302,467.99 20,897,837.46 71,297,837.46 29,358,832.02 142,319,253.38 150,147,657.18 29,358,832.02 142,319,253.38 150,147,657.18 2,702,435.75 1,894,568.82 1,844,563.68 2,702,435.75 1,894,568.82 1,844,563.68 1,315,630,755.63 1,636,560,807.81 4,017,262,249.37 4,382,910,476.90 2006年期末数 16,893,000.00 0.00 112,799,622.07 267,565,351.32 1,050,541.71 3,801,668.16 2007年期末数 0 0 2008年期末数 0 0 2009年9月 40,000,000.00 0.00 124,578,893.66 420,606,113.22 383,248,524.35 414,411,801.25 1,806,559,764.65 2,103,641,738.92 656,843.83 2,915,545.62 947,507.56 2,055,456.91 1,345,895.53 2,056,993.30 - 16 -
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应付股利 应交税金 其他应交款 其他应付款 一年内到期的长期负债 0 4,078,287.89 -14,383.89 - 170,000,000.00 0 0 83,364.59 2,578,984.95 -124,192,836.10 -151,610,507.72 168,287.24 89,251,303.14 - -4,408,453.20 27,490,642.64 -4,663,059.24 62,712,600.93 100,000,000.00 109,000,000.00 流动负债合计 642,752,823.59 634,561,659.69 2,229,058,195.68 2,545,815,550.66 长期负债合计 负债合计 少数股东权益 所有者权益： 实收资本 资本公积 盈余公积 其中：法定公益金 未分配利润 所有者权益合计 - 642,752,823.59 48,974,504.56 108,000,000.00 42,881,093.02 15,441,876.16 457,580,458.29 272,500,000.00 155,000,000.00 180,000,000.00 907,061,659.69 2,384,058,195.68 2,725,815,550.66 - 27,584,853.49 27,584,853.49 108,000,000.00 108,000,000.00 108,000,000.00 42,881,093.02 242,881,093.02 242,881,093.02 15,441,876.16 111,922,017.93 111,922,017.93 30,265,304.89 30,265,304.89 480,421,618.46 1,142,816,089.25 1,166,706,961.80 623,903,427.47 646,744,587.64 1,633,204,053.69 1,657,094,926.24 负债及所有者1,315,630,755.63 1,636,560,807.81 4,017,262,249.37 4,382,910,476.90 权益总计 财务相关指标
指标名称 资产负债率（%） 流动比率 速动比率（%） （1）资产类分析
从A房地产集团公司连续三年经审计的财务报表显示，公司资产总规模逐年
2006年 48.86 1.99 82.33 2007年 55.42 2.52 84.97 2008年 59.35 1.72 49.84 2009年9月 62.19 1.64 44.41 - 17 -
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上升，到2009年9月末，合并报表显示资产总规模高达43.8亿元，企业具有一定的实力。而且需要说明的是，43.8亿资产规模完全不能真实反映A集团的整体实力和发展潜力，纳入资产范围的主要是以历史成本计量，而对A目前的太阳城项目、星辰项目、天津项目、山东威海项目都是一二级联动的区域开发模式，拿地成本极低。而且A集团目前持有的经营性物业，基本还是以原始开发成本计量，不能体现目前的市场价值。
细分资产结构来看，在流动资产中，2009年9月末企业货币资金高达4.87亿元，对于A集团目前的开发量和销售回款来说，货币资金比较正常；
08年末预付账款金额较大，达到8.63亿元，主要是支付山东文登南海管委会及天津河西务镇政府的地款约5.1亿元，花园村项目公司股权收购款8000余万以及明郡项目的地价款、电梯、装饰以及设计费等；
存货期末数额较大，08年年末达到27.4亿元，09年9月达到30亿元，主要是土地、在建工程和为结转收入的开发成本等，这也符合房地产企业的行业特征及该企业近期处于高速高展期的业务现状。
固定资产08年末余额为1.42亿元，与07年末余额有较大增加，但与公司的整体资产规模相比在正常范围以内。
公司总体资产质量优良，资产结构也比较符合企业目前的发展现状，在建项目位置优越，开工正常，未来前景看好。
（2）负债类分析
在负债结构中，09年9月短期借款4000万元，主要是天津公司以A服装产业园为抵押向北方信托申请的短期借款；
08年末应付账款4.2亿元，其中有6000万仍然是北方信托以其他方式投向天津项目的借款，其余主要是与房地产公司合作的建筑商、电梯公司、电器公司、安装公司等正常来往。
预收账款金额较大，2008年末达到18亿，2009年9月达到21亿元，主要是以没有确认收入的项目销售回款。
其他应付款主要是施工方的风险金以及代收办证款、煤气管网费等。 08年末一年内到期的长期负债1亿元左右，到目前已经还清，新增1.09亿元为河北太阳城房地产开发有限公司从建设银行住房城建支行申请的贷款，河北
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太阳城房地产开发有限公司属于A集团的控股子公司；09年9月长期负债余额1.8亿元，为山东威海项目从中国农业银行文登支行的贷款。
08年末公司资产负债率59.35%,09年9月为62.19%,有所上升，这也与公司目前大量投入有关，资产负债水平在房地产行业中基本属于正常。细分公司负债，结构清晰，主要为项目预售回款还没有确认收入而产生的预收帐款，银行负债和同类同规模企业相比处于较低水平。公司部分项目土地整理完成取得“四证”后，向银行再融资的能力很强，后续投入资金有一定保障。
（3）所有者权益分析
06年以来公司实收资本为一直保持在为1.08亿元，但所有者权益持续增加，从06年6.24亿元增加到09年9月的16.57亿元，增加的原因主要是历年的利润，股东都没有分配，而是继续加大再投入，进一步增强了公司的实力，也表明股东看好公司的发展，做好企业的决心。
损益表（A集团合并）
单位：元
2009年9月 （内部核算表） 452,291,283.30 293,958,134.09 21,233,981.93 137,099,167.28 33,796,005.20 81,821,390.55 60,170,108.57 2,540,447.35 26,363,226.01 0.00 0.00 项目（元） 一、房地产经营收入 减：经营成本 经营税金及附加 二、房地产经营利润 加：其他业务利润 减：营业费用 减：管理费用 财务费用 三、营业利润 加：投资收益 营业外收入 2006年 2007年 2008年 2,469,674,854.52 1,718,949,056.66 139,536,629.28 611,189,168.58 61,190,020.96 93,640,402.96 48,884,832.76 4,845,007.03 525,008,948.79 55,211.43 1,078,757.50 470,911,444.68 406,543,289.07 261,906,566.85 250,841,578.20 25,111,434.10 25,881,163.84 183,893,443.73 129,820,547.03 -3,166,667.66 32,704,241.15 28,242,089.05 3,601,556.37 116,178,889.50 619,361.19 293,472.26 41,788,153.21 35,874,323.55 7,654,857.64 44,796,684.89 0.00 39,841.41 - 19 -
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减：营业外支出 加：前年度损益调整 四、利润总额 减：所得税 减：少数股东权益 五、净利润 加：年初未分配利润 减：上年所得税调整 六、可供分配的利润 加：盈余公积补亏 减：提取盈余公积 七、未分配利润（未弥补亏损以“-”号表示） 899,737.09 0.00 115,898,513.60 15,007,588.35 12,030,635.34 88,860,289.91 384,162,044.55 473,022,334.45 15,441,876.16 457,580,458.29 1,708,070.30 0.00 43,128,456.00 16,414,129.64 3,873,166.20 22,841,160.16 457,580,458.30 0.00 480,421,618.46 0.00 0.00 480,421,618.46 6,320,289.51 333,534,201.02 853,356,829.32 94,482,216.67 758,874,612.56 480,421,618.46 1,239,296,231.02 5,853,606.19 1,904,620.89 30,312,211.31 6,421,338.76 23,890,872.55 1,142,816,089.25 1,166,706,961.80 1,166,706,961.80 96,480,141.77 1,142,816,089.25 （4）公司盈利能力分析
公司整体盈利能力丰厚，08年末公司房地产经营收入高达24.70亿元，较上年增长了6倍左右，一方面是因为公司的长期投入的几个大型项目进入销售期，另一方面前期滚存的项目销售回款集中在08年做了结转。而2009年1——9月集团的房地产经营收入只有4.5亿左右，主要是09年还未做结转。
营业利润高达5.25亿元，前年度损益调整3.33亿元，所以08年末利润总额高达8.53亿元，所得税缴纳了9448多万元后净利润为7.59亿元，反映出公司较强的盈利能力。
现金流量表（A集团合并）
单位：元
2009年1——9月 （内部核算表） 2,234,339,842.37 9,224,400.00 - 20 -
748,702,702.03
项目（元） 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还
2008年