信托公司 旧村改造贷款项目可行性研究报告
◆Ⅱ宗地内状况1 ◆Ⅱ宗地内状况2
◆Ⅲ宗地内状况1 ◆Ⅲ宗地内状况2
◆宗地所在小区临迎宾路 ◆宗地所在小区临凤凰路
2、抵押土地区域因素分析
项目所在的三亚市河东区迎宾路，距离三亚湾约3公里，大东海约8公里，三亚客运西站约2.5公里，距离火车站约8公里，距离凤凰机场约12公里，周边有三亚湾、大东海、鹿回头、西岛、天涯海角、美丽之冠、金鸡岭公园等景点。
预估对象位于迎宾路与凤凰路交汇处，该区域为三亚房地产开发热点区域之一，周边现有山屿湖、山水天域、凤凰水城、东岸假日、红树林度假酒店、三亚山水国际、国色天香、汇丰国际公寓、三永·凤凰城、林荫河畔、聚鑫园、弘天·水云间、兰海·滨河城市花园、南枫·悦海等商住楼盘，以多层住宅、电梯公寓、花园洋房为主。预估对象目前周边商业及配套设施主要以住宅小区配套商业为主，有永安红木、广宜家私城、巴国布衣、运通惠民超市、丹州小区商业配套、水晶宫大酒楼等，商业繁华度一般，随着该区域行政新区的形成及沿迎宾大道的城市生活发展轴区的建设，区域商业氛围在未来会有较大提高。区域内有迎宾路、凤凰路、河东路、春光路、金鸡岭街等，区域内道路纵横交错，主、次干
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道及支路分布密集，道路通达度高。预估对象紧邻公交站点，区域内有1、7、9、11等多路公共线路经过，公共交通条件较好。
抵押土地周边有阳光贝贝幼儿园、小海螺幼儿园、三亚第八小学、三亚市单州初级中学、海南华侨中学、南新医院、海南省第三人民医院、农业银行、工商银行、农业发展银行、建设银行等，该区域已形成“行政新区”，有人力资源大厦、市总工会、公安局、财政局、银监局、供电公司、市药品监督局、市技术监督局、地税局等，公共服务设施配套状况较好，均能保证该区域生活和商业活动的需要，基本生活设施条件较好，能充分满足居家需要。
抵押土地所在区域基础设施条件较好，基础设施有一定的保证度，能够满足区域内建设和居民生活的基本需要。
抵押土地临三亚河，毗邻虎豹岭，根据三亚市的规划，在金鸡岭公园、狗岭公园、鹿回头公园的基础上，将虎豹岭纳入规划，建成森林公园，该区域空气质量较好，环境条件较好。
3、抵押土地区域房地产发展情况
由于地价与房价存在着密切关系，无论从理论还是从实践方面看，首先是房价决定地价，房屋是消费的终端产品，产品的价格决定土地的价格。
（1）周边在售项目价格情况：
以三亚为例，近年来房产价格不断上涨，与此同时土地价格也飞速上扬。以下为该区域在（已）售住宅价格。
楼盘名称 山屿湖 山水天域 凤凰水城·南岸 红树林度假酒店 国色天香 三亚山水国际 坐落 迎宾路东300米 迎宾路月川桥 三亚市河东路 三亚市凤凰路 三亚市凤凰路 三亚市凤凰路临春路 类型 多层、花园洋房 电梯公寓 电梯公寓 酒店式公寓 电梯公寓 电梯公寓 单价（元/㎡） 均价：18000 精装小户型21000（装修标准3000） 均价16000 精装21000 精装房15000（装修标准1500） 精装房17000-21000 均价12000 均价12000 备注 在售 在售 在售 在售 在售 售完 （2）周边近期土地出让情况：
三亚市长期以来通过公开市场出让的土地较少，但随着海南及三亚房市场
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市场的不断升温，区域土地也呈加速上涨态势。2009年12月15日，一宗位于三亚市的迎宾路，占地112亩的综合用地在三亚国土局出让，该地块综合容积率为2.5，其中商业部分容积率为3.0，住宅部分容积率为2.0，总建筑面积20余万平米。该地块的出让一共吸引了19家开发商参与竞拍，拍卖过程十分激烈，其中9家开发商举牌，拍卖价从230万/亩的起拍，仅仅叫价五六分钟左右便被中铁置业以1500万/亩的价格收入囊中。据初步测算，该地块综合楼面价将达到8460元/平米，成为三亚土地市场的新地王。
三亚新地王距离抵押地块直线距离只有500米，土地位置和景观资源都远远逊于抵押地块。
（3）未来区域市场发展及政策走势：
2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中，提出要将海南建设成为“国际旅游岛”的发展规划，未来海南将成为“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地”，并提供了相关优惠政策。同时提出“要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。”
国家政策的鼓励已经提前反映在海南及三亚房地产市场上，2009年前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31%,远大于全国平均水平的20%。2009年1至10月海南房地产开发共完成投资额 219.61亿元，同比增长50.1%，涨幅居全国第五位，已超过去年全年189.31亿元的水平。其中，海南商品住宅完成投资200.02亿元，同比增长58.5%，同比涨幅居全国第二位。1至10月，房地产开发投资占同期海南全省城镇固定资产投资的31.5%，成为海南比重最大的投资行业，其中三亚居第一位。目前已有数百家全国性的开发商进驻海南，特别是三亚地区，其中不乏雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、杭州绿城、华润、中信、A、中体等知名地产开发商。
可以预见，随着海南国际旅游岛战略规划的逐步实施，海南和三亚房地产
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市场将稳步上扬，抵押土地的增值潜力较大。
4、抵押土地如果进行开发的后续处理措施
项目组已经与A集团、三亚A约定——在贷款期限内，若A集团或三亚A需开发所提供的抵押担保土地时，须提出书面申请并取得我公司的书面同意。在获得我公司书面同意之后，原有的担保方式可转换为以下担保方式：
（1）在建工程抵押担保。若已抵押在建工程进行销售，则三亚A需按销售额的50%按月向我公司指定账户归集保证金。在A方许可前提下，我公司可为该部分保证金提供理财服务，以减轻融资企业的财务成本。
（2）A集团提供我公司认可的其他抵押物。
当抵押土地价值减少时，我公司有权要求A集团提供与抵押物/质物已减少的价值相当的抵押物/质物进行担保。
以上内容和处理措施已经得到A集团和三亚A的深度认可，并最终落实在《借款合同》（与A集团签署）和《抵押合同》（与三亚A签署）中。
5、抵押土地评估价值
根据九鼎房地产评估公司给出的预评估报告，抵押土地的初步评估价值为90001万元。按照本项目45000万元投资计算，抵押率为50％；按照回购总价款53640万元计算，抵押率为59.6％。
七、项目主要风险分析及控制措施
1、市场风险
本项目面临的市场风险主要来源于国内外宏观经济形势的不确定性，以及我国房地产行业受国内调控政策影响和市场运行规律影响而产生的波动。如果房地产整体市场、A和三亚区域市场出现低迷态势，势必影响融资方——A集团通过项目销售实现现金回流和抵押物的市场价值，有可能会给本信托项目的兑付以及
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处理造成困难，或者降低本项目的安全边际。
对于本项目面临的市场风险，项目组已经进行了较为充分的的估计，在项目运行期间内，除了本项目指定的还款来源之外，A集团还有众多的在售项目，将产生大量的销售现金回流；此外，A集团还持有大量的经营性物业，其中不乏能够产生稳定现金流量的优质物业，如A星辰广场、A服装产业园、太阳城国际俱乐部等，可以通过这些物业的转让获取收入。如A星辰广场正在与中信泰富合作，拟将星辰广场45%的股权转让给中信泰富。
2、信用风险
本项目所面临的信用风险主要体现在A集团由于自身经营的原因，在信托到期之前无力或不愿还款，由此而产生的信用违约。
项目组通过尽职调查，根据人民银行征信系统的贷款记录显示，A集团无信用违约情况，且无其他不良记录。而且，本项目对抵押物三亚项目土地设置了足够充分的抵押率，客观上减少了A集团的违约动机。项目组也会在放款后及时组织进行定期检查，了解A集团的后期经营情况，减少违约风险。
3、操作风险
本项目面临的操作风险主要是，项目组由于本身的操作原因，导致项目出现风险。
对于本项目的操作风险，首先项目组严格按照公司的风险管理制度进行尽职调查和项目评审，并在本项目相关合同正式签署、抵押物办理抵押的登记和进行公证后，才进行资金募集和放款。而且项目组将认真履行贷后检查职责，确保本项目信托资金的安全运行。
4、政策和法律风险
本项目所主要面临的法律与政策风险来自于资金投向项目——赵二街旧村改造项目，风险点主要为：（1）项目的立项资料和相关审批手续可能不全；（2）
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