信托公司 旧村改造贷款项目可行性研究报告
项目还处于回迁房建设期间，在旧改内容完成之后，还要履行招拍挂手续才能进入商品房开发阶段，招拍挂前景还存在不确定性。
对于本项目的法律和政策风险，项目组在进行尽职调查过程中就十分关注，对赵二街旧村改造项目的所有手续和资料进行了严格的审查，从最初的立项资料，到A获取该项目签署的相关协议，都非常清晰，基本不存在法律风险，项目组也会监控和督促A集团及时办理规划和施工等相关手续。而且从项目现场来看，拆迁已经完成，回迁房的建设已进入基础施工或准备阶段。另外根据A当地的旧村改造项目运行来看，在招拍挂过程中该项目的商品房开发部分被其他公司获得的概率极小。
八、信托产品设计
根据赵二街旧村改造项目特点，本项目将分为3支信托计划分期发行募集，每支信托计划分别对接银行理财资金，每支信托计划对应的资金投向分别为：
信托计划名称 绿洲 期 规模 1.5亿元 资金对应投向 赵二街旧村改造项目回迁区1区—用于8#、10＃、11#、12#回迁楼及相应公建配套、绿化等建设 赵二街旧村改造项目回迁区2区—用于1#、2＃、3#、7#回迁楼、小学及相应公建配套、绿化等建设 赵二街旧村改造项目回迁区3区—用于4#、5＃、6#、9#回迁楼及相应公建配套、绿化等建设 计划发行时间与期限 2010年1月 绿洲 期 1.5亿元 2010年3月 绿洲 期 1.5亿元 2010年4月 合计共4期
规模共计4.5亿元 九、项目总体结论
通过以上的一系列分析论证，项目组认为：
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1、项目结构总体清晰且合法合规
本项目规模较大，需要在4-5个月内分3募集4.5亿元资金贷款投入赵二街旧村改造项目的回迁房区域，实施跨度时间较长，操作流程较多，但总体结构清晰，符合法律法规和国家相关政策规定，也能充分保障公司权益。
2、资金投向真实
本项目资金投向于赵二街旧村改造项目的回迁房区域，每期资金投向于对应组团内的回迁楼建设。根据项目组实地尽职调查来看，赵二街旧村改造项目背景资料真实，项目取得方式合规，也取得发改委备案审批以及国土及规划部门的意见。赵二街旧村改造项目资金需求真实，开发前景优良，通过回迁区域和商品房区域的综合开发，能取得良好的社会效应和经济效应。
3、受让资金充足
还款主要资金来源——赵二街旧村改造项目商品房区域市场前景较好，与本项目时间上较为匹配，未来销售还款充足。保守预计能够实现80％的销售进度，预计在销售周期内产生的现金流量可达17.9亿元，即使扣除商品房区域开发投入9.6884亿元，产生的现金净流量也可达8.21亿元，为本项目贷款本金的1.82倍和本息合计金额的1.43倍，足以保障A集团有能力按约定还本付息。
且融资方——A集团属于为河北省最大的房地产企业集团，为区域市场的强势优质企业，目前在售在建的项目有十余个，能够产生充沛的现金流量。
4、保证措施得力，资金运用风险可控。
本项目的主要信用来源为三亚A房地产开发有限公司以拥有的约111亩土地作为A集团对我公司按约定还本付息义务提供抵押担保。抵押土地位置优良，自然环境较好，根据临近项目和周边区域土地出让情况来看，未来市场价值提升空间较大。抵押土地评估价值为90001万元，抵押率为50％，有充分的安全边际。我司也与企业方约定，若抵押土地有开发计划，需经过我公司书面同意，且抵押备用方案也经过企业的充分认同，落实于合同文本等法律文件中。项目组也将与企业方、国土管理部门充分沟通，确保抵押登记和办理。
5、符合公司“大优客户”战略
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A集团整体处于发展上升期，正在经历从区域性强势开发商到全国性一线开发商的转化，在此过程中存在大量的融资需求，会给公司带来持续性的业务机会，符合公司“大优客户”战略。
综上所述，本信托项目是一个交易结构清晰且合法合规的信托项目，而且通过项目组对A集团及其在建项目的考察和了解，认为该公司有诚意也有能力履行双方所约定的各项义务。因此，经过项目组对本项目的充分论证，认为该项目基本具备可行性。
十、附件
1、A集团基本资料
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集团最新简介
集团组织机构代码证、营业执照、税务登记证、贷款卡、房地产开发资质证书 集团公司章程
集团法人代表履历以及身份证复印件、主要管理团队介绍 集团与控股子公司股权结构图 集团及下属公司所开发项目列表 集团目前持有经营性物业列表
集团公司2006-2008年经审计的财务报表以及最近一期的财务内部核算表
2、赵二街旧村改造项目
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发改委对项目批复文件确认函 规划局出具的规划意见 市国土局用地预审意见 建设用地规划许可证 A集团获得项目的相关协议
3、抵押土地资料
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国有土地使用权证
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? 评估报告
建议对本项目予以实施。 请评委予以审定。
项目组
项目组成员（签字）项目经理（签字）
部门经理（签字） - 39 - 2010年1月6日