备运杂费。
3、工程建设其他费用取费参数与标准参照国家及行业规定计取。
4。、完工部分按市场价格估计。 二、投资估算
1、建设投资：26837.90万元。
（1）工程费17638.40万元；其中：建筑工程费4487.79万元；设备购臵费3209.47万元；安装工程及工器具购臵费(含二次装修费用)13941.14万元。
（2）工程建设其他费用5199.50万元，其中：土地费用为4051.24万元。
2、建设期利息：673.17万元。
（1）贷款金额：根据项目业主与未来融资方达成的初步意向，本项目建设投资拟向融资方借款10,000万元。 （2）借款方式：按项目设定情况借入。
（3）借款利率：据项目业主与融资方达成的最后意向决定。 3、流动资金：计算期流动资金为163.13万元。
根据项目正常运营的需要，详细计算项目各年所需流动资金。 4、项目总投资：27674.20元。 三、项目完工部分价值
1. 经过估算，该酒店目前建设投入约1.6亿元（含土地投入），
2. 由于该酒店目前仍在建设中，如达到取得房屋竣工验收阶 段，取得房屋产权证后（不含二次装修），建设投入约1.8亿元（含土地投入）
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第八章 招股方案与融资资金使用计划
一、招股及融资方案分析
经业主董事会的研究决定：项目如按设计最后完工营业，所需投入的资金来源包括项目资本金（业主自有资金）和债务资金两部分，由项目法人进行融资，承担融资责任和风险。经研究决定以本项目目前的情况为出发点，提供以下招股融资方案：
1、按现状（未取得房产证前，未进入二次装修阶段）出让该
项目的全部资产，出让价格为1.6亿元。
2、该项目取得房屋产权证后（未进入二次装修阶段），出让
该项目全部资产，出让价格为1.8亿元。
3、引入战略投资者：本项目引入战略投资者合作，所投入的
资金按该项目现有价值1.6亿元，为计算基准，计算持有股份的比例。
4、直接向金融机构或单位个人融资1亿元，由项目法人进行
承担融资责任和风险。 二、资金使用计划
（一）资金使用计划之前提
本计划针对以上方案之3、4项，资金需求量约1亿元。 （二）项目建设投资 1、建设投资额
项目建设投资估算额为26837.90万元（不含建设期利息） 2、建设投资使用计划
目前业主已投入资金完成大部分项目建设，所融资金主要运用于项目二次装修阶段，本项目剩余建设期间计划为9个月。
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第九章 财务评价
一、基础数据与参数的选取 1、项目计算期
按项目的实施进度计划，根据行业和本项目的实际情况，本项目财务评价的计算期定为22年，其中建设期为2年，运营期为20年。以融资1亿元作为外部债务的全部基础，如没有外部债务，本项目之财务状况将更加良好，本次分析暂定有外部债务1亿元。
2、财务基准收益率
参照《建设项目经济评价方法与参数》给出的部分行业财务基准收益率的参考值，结合项目融资方案的要求和业主的愿望，本项目融资前、税前的财务基准收益率取12%，项目资本金税后财务基准收益率指标取13%。
3、税、费取值
（1）企业所得税：本项目企业所得税税率按25%计。 （2）营业税（不含建筑营业税）：本项目营业税税率按5%计。 （3）教育费附加：根据国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定：本项目教育费附加率为２％。
（4）城建维护费：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，本项目城市维护建设税税率为7%。
（5）盈余公积金：本项目盈余公积金按10%提取。 4、为便于计算，本财务评价不考虑计算期收费价格与成本费用的价格变动因素。
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二、营业收入估算
项目营业收入按照酒店客房数量与入住率为基数计算各年销售收入。
1、酒店客房数：按项目的工程建设方案，酒店共设客房220间，其中：标准间153间，双套间42间，三套间25间。
2、客房入住率：桂林伍号公馆酒店有限责任公司与雅华酒店管理（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部）就桂林伍号公馆（美爵）酒店签订了《管理合同》，法国雅高国际酒店集团有较大的酒店营销网络，酒店入住率得到保障。
目前国内四星和五星级饭店的平均入住率在69%到70%之间。根据榕湖饭店多年来的入住率，本项目酒店入住率前三年按榕湖饭店2003年以来的最低入住率的年份来进行测算，但逐年有所提高，入住率取值为：第一年60%，第二年63%，第三年65%，第四年后随着知名度的提高，散客入住比例增长，酒店入住率取70%并在计算期内保持此入住率不变。
3、客房价格：
（1）散客：按2008年4月份桂林市五星级酒店各种客房前台付现价的平均价格计算。
标准间917.6元/间日； 双套间1449.6元/间日； 三套间3110.5元/间日。
（2）团队及协议单位：按前台付现价的55%计算，酒店新开业期间，为表示对协议单位的友好欢迎，也为酒店促销招徕更多的客户，使酒店的入住率得到保障，协议单位房价，第一年减按前台付现价的45%计，第二年减按前台付现价的50%计。
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4、散客与团队比例：预测随着酒店开业时间的延长，酒店的知名度会有所提高，散客入住比例在头三年会逐年提高。
第一年：散客：团队=25%：75%； 第二年：散客：团队=30%：70%； 第三年及以后：散客：团队=35%：65%。
5、餐饮收入：目前桂林漓江大瀑布酒店餐饮收入占酒店总营业收入的31%，本项目约按21%的比例进行估算。
（1）住店客人消费：预测住店客人平均消费水平为300元/天〃间客人，由于住店客人以入境客人为主，客人在本酒店餐饮的比例按85%计。
（2）餐饮对外营业收入：酒店餐厅还同时对外营业，日对外营业收入按5000元计。
6、其他收入：包括康乐项目收入、商场收入、会议厅出租收入和商务洗涤服务收入约占总营业收入的10%左右（桂林漓江大瀑布酒店餐饮为7%）。
三、成本费用估算
参照同类酒店近几年的经验数据，按生产要素法以年为单位估算。
1、外购原材料：
（1）保洁洗涤材料费：主要有卫生间清洗、浴巾、床上物品清洗消毒，按客房数量计算（公共区间折入客房数量计），3元/间日；
（2）低值易耗品材料费：主要有茶叶、牙刷、牙膏、洗发液、沐浴液、香皂、皮鞋油、信封、信笺、写字笔、拖鞋等，按客房数量计算，60元/间日；
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