关于土地问题的一些基本概念、主要法律 法规、规章、政策及外省市和我市的主要探索研究
一、常用名词解释
农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
耕地种植农作物的土地，包括熟地、新开发、复垦、整理地、休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。
基本农田是指按照一定时期人口和经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是耕地的其中一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本农田。
农转用是指将现状的农用地（包括耕地、园地、林地、牧草地农田水利用地、养殖水面等）依据土地利用总体规划以及国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为，又称为农用地转为建设用地（简称“农转用”）。
特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监管、殡葬等的用地。 耕地占补平衡是指非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数
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量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。耕地占补平衡是占用耕地单位和个人的法定义务。
土地整理是指在一定区域内，按照土地利用总体规划、土地开发整理专项规划确定的目标和用途，通过采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行调整、改造、综合整治，提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境。
土地复垦是指对生产建设过程中因挖损、塌陷、压占等造成破坏而废弃的土地，采取一定措施，使其恢复到可利用的状况。 土地增减挂钩城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点（以下简称挂钩试点），是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城市建设的地块（即建新地块）共同组建成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。 土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
二、主要法律、法规、规章、政策解读 （一）土地权利制度 1.我国土地权利构成
我国的土地权利是指存在于土地之上的排他性完全权利，包
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括土地所有权，土地使用权，土地他项权利等。
2.土地所有权
土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。分为国有土地所有权和集体土地所有权。
国有土地所有权的范围是城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有。由法律规定的属于集体所有有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
集体土地所有权的范围是农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。
3.土地使用权
土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。分为国有土地使用权和集体土地使用权。
（1）国有土地使用权
国有土地使用权分为划拨国有土地使用权；出让国有土地使用权；租赁国有土地使用权；外商投资企业场地使用权；城市私房用地使用权；
划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依
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法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安臵等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）文件的精神，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。划拨国有土地使用权可以转让（市、县人民政府批准，补缴出让金）、出租（市、县人民政府批准，上缴土地收益金）、抵押（市、县人民政府批准，上缴土地收益金）。在国企改革中涉及划拨国有土地使用权处臵的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）或授权经营的方式处臵。
出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者支付出让金而取得的一定期限的国有土地使用权。土地使用者与所有者签订土地出让合同，超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲臵费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。出让国有土地使用权的处分权包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。国有土地使用权出让的方式目前有协议、招标、拍卖、挂牌。
租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。租赁土
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地使用权与土地使用权租赁是不同的，前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得；而后者是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际中，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权租赁发生在二级土地市场。租赁国有土地使用权可以转让、抵押、出租。
外商投资企业场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨国有土地使用权作价出资、入股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。
城市私房用地使用权是城市私有房屋的所有权人对房屋占用的土地所享有的国有土地使用权。
（2）集体土地使用权
集体土地使用权分为农村土地承包经营权，宅基地使用权，乡镇企业用地使用权，乡村公益用地使用权。
农村土地承包经营权，是指农村集体经济组织成员或者其他单位或者个人依法承包的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。发包方和承包方应订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营权人在权利期限内，对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，并可依法继承。根据《农村土地承包法》规定：1、耕地的承包期限为30年 2、草地的承包期限为30-50年 3、林地的承包期限为30-70年，特殊林木林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延
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