系统监控软件1套 系统集成软件1套 控制箱1面 现场控制器16个 网络保护板1个 信号调理板5个 液位开关8个 照度传感器1个 通讯电缆2箱 控制柜16台 中央管理计算机1台 UPS电源1个 （6）电梯监测、对讲系统
电话机1台 电话辅机1台 电话分机3台 主机电源1台 电梯数据采集器3个 数据集成器2个 监控软件1个 系统计算机1台 中心柜1套
（7）31#楼办公区前端监控设备： 低照度高清晰黑白摄像机42台 黑白半球电梯专用摄像机2台
6倍电动三可变金镜头4个 室内全方位球型云台4台 主控键盘1个 室内解码器4个 十六画面分割器3台 24小时长延时录像机3台 控制机柜1套门禁读卡器20套 管理电脑1台 管理软件1套
（8）空调设备明细
水冷式螺杆机组2组 空调冷热水循环泵5台 全自动软化水处理器1台 半既热浮动盘管换热器2台 空调系统稳压罐1个 空调集分水器2个
软化水箱1个 贯流风幕机5台 采暖集分水器2个 空调系统稳压泵2台
组合式新风机组 风机盘管 冷却塔2个 (二)、项目定位
该项目是**办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主单一性是其显著特点。 (三)、使用人员分析分析
该大楼的使用人员多为政府高级领导干部，文化素质高，个人素质好。 二、业管理服务的设想 (一)管理思路
作为高级领导干部用的办公楼，既需国有写字楼的办公环境，又需国有比写字楼更加可靠的综合保障体系。给物业使用人创造一个方便、整洁、舒适的办公与娱乐环境。 (二)、管理体质
为了能够为**办公楼提供最优质的物业服务，并将我公司多年积累的成功管理经验运用在该项目的实际管理操作中，我公司拟成立“**办公楼物业管理中心”。中心总经理将选派我公司具有丰富物业管理工作经验，并创造过良好业绩的资深人士担任，中坚层是从公司充足的人力资源中，选拔具备丰富专业知识和管理经验的人员组成，操作层则是通过严格选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，经验丰富的团队，各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格方能上岗工作。 (三)、管理机制
若竞标成功，我公司将根据**办公楼的特点建立扁平化的管理架构，最大限度以的减呼管理环节，提高管理效率，降低管理成本，形成简明高效的管理体系。 (四)合理取费，高标准服务
通过我公司对九三学社办公楼的实地考及认真分析，按照合理、科学、周密、可行的原则对项目物业管理各进行了系统的测算，我们认为投标文件中提供的物业服务取费标准，基本上能满足**办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度。我们将针对大楼的特点和管理目标，制定员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制相应的工作程序、作业指导书，从而确保每个工作环节及其过程都有章可循。
三、理模式与运作机制 (一)部管理模式
本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本中心设三个部门，由中心总经理直接对各部门的工作实施领导，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。
直接领导 考核
（二）运作机制
1. 管理体系
物业管理中心在内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，各自独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联第的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络。而在整个具体运作中，物业管理中心总经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者，各项工作一经下达，执行责任人即开始中运作，执行过程中的信息通过反馈渠道返回物业管理中心总经理，供总经理做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以纠正，使得物来管理中心的工作做到有布置，有检查，有吉，从而根本上保证了物来管理中心工作的有效性。
2. 运作机制
工程维修部 安全保卫部 综合服务部 物业管理中心 公司各职能部门 北京市**物业管理经营公司
3. 管理运作流程
物业管理中心运作流程图
四、理制度汇编 (一 )、部门规章制度
综合服务部 操作规程及标准
×客户申请服务项目的操作规程 ×综合服务部经理检查制度 ×报修处理操作规程 ×档案管理规章制度 ×客户服务查询程序 ×餐厅服务接待规范程序 ×综合服务部规章制度 ×餐具及用具清洗消毒程序 ×保洁主管的检查制度 ×餐厅卫生操作程序及标准 ×综合服务部经理巡查制度
处理完成 做好记录 信息反馈 管理中心总经理 各执行部门 管理监督 客户投诉查询、求助等 物业管理中心 总经理 工程服务部 安全保卫部 综合服务部
工程维修部
工作标准和操作规程
警卫交接班规程 客户遗失物品招领规程 物品出入大楼管理程序 证件和理操作规程
紧急停电处理规程 对突发事件的处理操作程序 员工出入口岗位工作规程
规章制度、管理制度
安保部内保档案管理制度 物业管理中心办公处安全保卫制 安保器材管理制度 安保部检查制度 要害部位安全保卫制度 晚间值班规定 地下停车场管理规定
消防安全
工作标准和操作规程
安保部中控室运行规程 火灾紧行动操作规程 监控系统操作规程 消防设施巡回检查规程 动火管理规程
楼宇消防规章管理规定
消防中控室管理制度 机房防火规定 消防设备、设施、器材的管理规定 电气设备防火规定 办公楼防火管理规定 办公室防火规定 公共场所防火规定 高低压配电室防火定 消防奖惩制度
保洁服务 操作规程
办公室清洁卫生操作规程 电梯清洁操作规程
卫生间清洁操作规程 日常用工具使用保养操作规程 清洁区域操作规程 机器的使用及保养操作规程