更衣柜 警示牌 铝合金组合梯 线缆盘 两件套雨服 送报车 低平板推车 七、采购及成本控制
组 个 架 个 套 部 部 17 15 6 4 8 1 3 成本控制直接影响到业主的切身利益，物业管理的目的之一就是通过专业、系统的管理使业主最大程度上减少因大楼运营而产生的直接和间接成本。
成本控制包括运营成本和采购成本两个方面。 （一） 采购管理
采购管理实行预算控制、计划管理、逐级复核、定点采购、财务监控，操作流程为：
1. 采购计划编制、审批 2. 物配中心采购 3. 采购验收
4. 采购结算、报账审批 （二） 成本控制法 1. 成本控制原则及目标
物管中心在成本控制方面的原则及目标是：精细测算，以收定支、计划主导，适度节减，双方获利 2. 成本控制方法 综合利用人力资源 努力节约能源
八、外包工作选择的原则、方法
1. 外包项目的分类
植物租摆，垃圾清运、排污；大厦外墙清洗；机电、消防设施设备的维护、保养；工程更新改造项目等；绿地保养。
2. 外包方的选择
由公司的工程事务部、保洁中心根据实际需要，组织对每个外包项目挑选三家以上的外方。
3. 合格外包方的选定：
物管中心涉及外包服务的部门告知工程事务部、保洁中心， 工程事务部、保洁中心负责人组织相关人员审定外包方的营业执照、资质证明、工作业绩、一保证能力，并结合环保、职业安全健康、价格等因素综合评价，选择合格外包方。
4. 外包过程的控制
与外包方就服务项目签订《服务项目承包全同》，合同由物管中心相关部门负现同外包方拟定。相关部门在《合同汇签单》上汇签后，报公司工程事务部、保洁中心负责人审核，公司相关职能部门审核后报公司总经理批准实施。
外包方进入现场作业前，应了解环境和职业安全健康方面的要求，外包方应对作业人员进行环境、职业安全健康知识培训。
物管中心相关部门指派专业人员依据《服务项目承包合同》有关条款，对外包方的作业过程进行检查和监督。
5. 外包方项目的验证
外包项目完成后，由物管中心主办部门指定专业人员对照《服务项目承包合同》的质量保证条款等内容进行验证，验证方支可包括征求业主和客户对外包方服务质量的意见等，验证方式应在《服务项目承色合同》中经予明确规定。 验证完成后，验证人员应将验证结果记入《服务质量检查表》中，对验证过程中发现的不合格项，要求外包方限期整改，整改完成后应再次验证。 6.合格外包方的复评
工程事务部、保洁中心应为合格外包方建立档案。其内容包括： 营业执照、从业资质证明、服务业绩、相关部门提供的服务质量报告等。 接受外包方服务的部门，每年对外包方进行一次跟踪复评，填写《服务外包方业绩评定表》，评价时按百分制，服务质量评分占60％，按期完成服务评分占20％，其他占20％，评定总分低于60分取消其合格外包方资格，如因特殊情况留用，应报工程事务部、保洁中心负责人审核 、总经理批准，但应加强对其提供服务的验证。 九、计算机在工作中的应用
随着当今社会科技的不断进步，计算机已经成为不可或缺的办公工具，物业管理软件也已被多数物业管理企业使用，同时，计算机数据库技术的不断发展，使得计算机在日常管理中已开始扮演重要角色。它不仅可以实现日常工作的计算机管理工作，更由于相关网络技术和设备及软件的不断更新，从而实现数据统计、分析，流程控制等重要的角色。 (一)、中心内部管理方面实现
1.计划管理
物管中心计划分为管理计划和工作计划。计划包括制定、执行、反馈和修订四个过程
计划制定过程：根据中心总体经营目标，展开为计划大纲，大纲分层下达后，再由下而上报，汇编、调整后的总体计划，经批准后下发成为有效计划。
计划制定、执行、反馈、和修订四个过程，要求完全电子化处理、传递。
2.物流资产管理
固定资产管理，分为自用和投资管理，能够反映资 产情况和维护情况；办公用品管理，包括手机、电脑，要求全面、及时反映登记、变动等情况，库存资产的变动。 3.人流、人力资源管理 人员聘用管理
包括：招聘、面试；建立中心人才储备库，劳动全同的管理，员工入离职工作的管理，员工素质测评管理，员工内部人事档案管理等。 薪金福利管理
包括考勤管理，工次发放管理 ，各项福利保险管理，奖金及特殊奖励管理个人所得税管理等。 培训管理
包括：培训计划管理 ，执行计划管理 ，培训费用管理， 培训合同或协议的管理
实施在线互动式的培训和培训考核 绩效考核管理
在线考核及互动式交流 人力资源库的管理
4.信息管理
外部信息管理，包括涉及本企业的法规、政策等动态信息 中心内部各种规章、制度 文件报批流程管理
中心内部多人互动沟通方式
中心内部员工可以随时自学，提高自身业务水平，要有区分、授权。 中心内部档案管理及检索调阅，内容包括文件、图纸、图像等多媒体文件资料
5.工程设备管理 维保计划的实施 设备完好状态
设备系统运行动态显示 库存物料管理
应急处理 方案的生成、实施、变更 维保工作单的下达与反馈记录 图纸资料管理 6.流程控制
将各项业务工作的流程纳入计算机管理体系中，实现交互式动态控制： 业务发生 业务执行 业务调整 业务完成 过程监控 考核评定
每一项业务均可以在系统中进行全过程的追踪
(二)、
1.房产资源管理
对大楼所有房屋的状态（种类、位置、面积、使用状态、内部设施）以图文资料存储
2.客户档案管理
使用人的各种资料的存档 种方式的查询 3.投诉管理
对客户投诉管理的受理、处理、反馈进行动态交互管理
第三章 日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取措施
一、理服务承诺指标
环境卫生、清洁达到100％ 消防设备设施完好率达到98％ 房屋完好率达到100％ 设备完好率达到100％
智能化系统运行正常率达到98％ 零修、报修及时率100％ 服务有效投诉《1％处理率100％ 外来人员满意率98％
内部职工对物业工作满意率98％
在完成上述指标的同时，确保新办公大楼在竣工投入使用一年后，达到北京市物业管理优秀示范大厦标准，两年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准 二、理服务项目、承诺指标及采取措施一览表
本表中的国家标准，出自建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区标准有关考评验收工作的通知》建住房物〔2000〕008号，北京市国土资源和房屋管理局《关于转发建设部“关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准及有关考评验收工作的通知》京国土房管物字〔2000〕第20号。