9、 生活水箱的清洗消毒
（二）供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行，对供电设备的日常管理和保养维修
对设备系统的了解 变压器 高压柜 低压柜 日常维护要点
1、 电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修 2、 绝缘电阻测量及损伤线更换 3、 配电箱的检查 4、 照明灯具的检查
（三）、电梯运行维护
电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修
天津迅达公司迅达电梯2部 （四）、空调系统运行维护
冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解 常见维修要点
1、 电源电压的检查 2、 机油温度、压力的检查 3、 制冷剂的检查
4、 冷冻水、冷却水的检查
5、远行参数的记录
6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水 7、冷却泵、冷冻泵的检查
（五）保安消防监控系统的管理和维护 对设备系统的了解：
电梯对讲5组 电视监控30组 消防监控1组 局域网系统1组 电话交接间1组 大屏电视系统1组 常见维护要点：
1、结合实际正确使用设备
2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录
3、选择可靠的分包方，按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。 （六）消防设施设备的管理和维修 对设备系统的了解：
防排烟风机8台（屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台） 自动喷洒供水泵30KW2台 消防栓稳压泵45 KW2台 喷洒稳压泵3.7 KW1台 常见维护要点： 自动喷洒系统 管道阀门 电接点压力表
（七）电视天线系统的管理和维护
电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行，对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。 运行维护要点：
1、按主管部门要求和有关规定管理 2、按设备使用说明书进行维护
设备设施的维修养护计划
序号 1. 避雷系统接地电阻 可靠性检查和试验 每年一次（春季前），雷项目 工作内容 保养周期
雨后加强巡检一次 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 火灾自动报警系统 高、底压配电柜 各种配电盘、控制柜 电梯 空调冷水机 空调冷水循环泵 热力锅炉 可靠性检查和试验 清扫、紧固、防锈 清扫、紧固、防锈 由专业公司定期维护 由专业公司定期维护 清洗、换润滑油 每季一次 每年一次 每年一次 每天巡检，每周保养 每年一次（夏季前） 每年一次 专业公司定期维护及安每年一次（冬季前） 全检查、水质检测 9. 热水锅炉 安全检测、水质检测 清洗、换润滑油 清洁、二次消毒 清洁、换润滑油 清洗 清洁、防锈 清洁、防锈、紧固 每季一次 每年一次 每半年一次 每年一次 每半年一次 每年一次 每年一次 10. 热水循环泵 11. 生活水箱 12. 污水泵 13. 风机防尘罩 14. 各种管道的金属阀门 各种金属管道和构架 弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行 电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂 各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年，不足12小时的保养周期为二年。
第五章 财务管理制度与管理费标准测算
一、财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容 （一）财务管理工作模式、制度
我公司财务管理实际集中管理、分物业项目独立核算的模式。公司设财务部，财务部指定财务管理人员对所管物业项目进行财务收、支的管理和控制，指定会计人员分物业项目独立进行财务收支核算、编报财务报表；各物业管理中心不单独设立财务部，设立收款员、库管员配合公司财务部现场收款并进行资产管理，各项支出由公司统一办理。
为加强财务管理，本公司制定了相应的财务管理制度，主要包括： 1、预算管理办法
2、应收帐款管理办法
3、公共设施设备维修养护管理办法 4、设备工具管理办法 5、合同管理办法 6、采购管理制度 7、库房管理制度
8、财务支出报销程序及相关规定 （二）预算、决算的方式、内容
我公司各项收支实行预算管理制度。各物业管理中心根据委托管理的内容编制年度工作计划，按工作计划分别编制年度《物业管理收、支预算》、《物业大中修预算》、《设备工具购置预算》，公司审核后报业主或业主委员会批准。执行当年，按业主批准的预算进行各项收、支控制，年终比照原各项预算、按权责发生制原则进行决算。
二、能源费的估算与节能设想 （一）能源消耗估算
根据我公司多年管理高档写字楼的经验，以及对国土管理办公楼主要经济技术指标、房屋功能及配套情况的了解，对本项目主要用能费用进行以下估算：
能源消耗估算表
序号 1. 项目 水费 单位 吨 单价 5.40元 年用量 50，000 年费用 备注 270，000 生活用水、供热、制冷用水、清洁用水 2. 电费 度 0.68元 1，400，000 952，000 照明、动力、供热、制冷 3. 4. 合计 燃气费 不可预见费 立方米 1.80元 170，000 306，000 61，120 供热、制冷 1，589，120 （二）节能设想
为确保办公楼正常运行、满足市国土管局各部门工作需要，同时又最大限度节约能耗，我们考虑在计量装置到位的前提下，采取如下节能措施：
1、电力：
1）设计并执行科学的管理方案，对公共区域照明的用电时间进行合理有效的控制； 2）加强调整设备系统运行时间及远行工况，避峰添谷，保证功率因数达到0.9以上； 3）采用节能照明灯具；
4）随着日光灯具的检修，逐渐加装就地补偿电容或更换电子镇流器等措施，减少无功率电能损耗。 2、燃气：
1）制冷根据使用要求，结合每天气候情况，尽量减少开机时间，降低能耗； 2）采暖根据使用要求，尽量保持恒温出水，避免锅炉过多过频起停。 3、用水：
1）加强用水节水宣传，加强管理，避免跑、冒、滴、漏； 2）加强冷却水的处理，减少冷却水排污量。 三、物业管理费标准及测算明细 （一）测算说明 1、测算的依据 （1）
（2）招标答疑会中，招标单位对各项情况的说明 （3）现行物业管理法律法规
（4）本公司多年写字楼的管理经验，参考了现行市场行情
（5）我公司日前管理的在建筑体量、使用功能、系统设备、服务项目、业主类型等方面与本项目有着诸多相近之处的北京海关办公楼的管理情况。 2、测算原则：
（1） （2）
合法收、支；
从实际出发，科学计量。
3、测算文件包括：
（1）《物业管理费支出测算汇总表》及附表（表1，表1-1、表1-2） （2）《开办费预算表》及附表（表3，表3-1、表3-2、表3-3）
（3）
《自备设施清单（建议）》（表5）
4、测算中需说明的事项
（1）测算的物业管理项目为“北京市国土房管局新办公大楼”（以下简称“大厦”），