老烟台公园项目开发建设商业计划书（代可研报告）
2.3.3.4居民出游率
居民出游率指烟台居民出游人次与居民总人数的比率。该指标反映居民生活水平与生活质量的提高，体现旅游在构建和谐社会和全面建设小康社会中的作用。预计烟台居民出游率：2012年为80％，2015年为100%，到2020年达到150%。
表1 烟台旅游业发展主要指标预测 指 标 旅游总人数（万人次） 旅游总收入（亿元） 人均旅游消费（元） 居民出游率（%） 2012年 3400 362 500 80 2015年 6200 800 800 100 2020年 9800 1000 1050 150
表2 旅游人口年龄预测 年龄组 比重（%） 小于14岁 5 15-24岁 12 25-44岁 45 职业构成预测 职业 公务员 比重（%） 23 文教科技人员 14 服务营销人员 26 工人 8 军人 2 农民 15 离退休人员 7 学生 3 45-64岁 33 大于64岁 5 其他 2
表3 省外市场客源特征估计 地区 比例（%） 西南 15 京沪广 20 华北华南 35 华中 22 其他 8.0
老烟台公园建成后将有充足旅游客源。就目前全市每年接待游客3400万人次计算，老烟台公园游客量280万人左右。老烟台公园将用一流的管理、一流的服务，迎来大量的游客光顾旅游休闲。
本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的人才领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销服务网络，客源将有充分保证。
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第三章 项目地址
第一节 建址现状
3.1.1 地点与地理位置
老烟台公园项目选址于烟台南郊，福山区回里镇善疃村旁，园区前有烟青一级公路，后靠烟威青城铁，东临福山回里善疃旅游区，背靠狮子山，距烟台火车站30公里，距机场10分钟。
该地理位置为东经119°34′～121°57′，北纬36°16′～38°23′。降水较充沛，空气湿润，气候温和，低山丘陵一年四季林木葱茏，明媚如画。春天，满山苍翠，花香袭人；夏日，郁郁葱葱，一片生机；秋季，果林红叶，五彩纷呈；到隆冬时节，银装素裹，玲珑剔透。山色秀丽，名胜古迹众多，是游览避暑胜地。
3.1.2 建址土地权属
本项目建设用地使用权人为烟台大海阳石材有限公司。 3.1.3 建址现状
项目区公路沿线有零星临时建筑，山场除石材加工和堆积场地外，其周围较完整地保留了原生态的本来面目，自然地形地貌和生态环境保存完好，地貌现状均为天然植被。此处山场汇水面积较大，水质好，水源无污染。
该地空气质量达到GB3095-1999中规定的一级标准；环境噪声质量达到GB3096-1993规定的标准；地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。
第二节 建址条件
3.2.1 地形地貌条件 该项目区属于高丘地貌，现代地貌作用以流水剥蚀作用占主导地位，坡麓有堆集物分布，土壤土层较厚，作为地基承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。山体植被以常绿针阔混交林、落叶林、灌木丛为主。
3.2.2 工程地质条件
建址场地地基土为岩性石夹杂少量土壤，各层地基土质硬度好，承截力大，便于工程施工建设。
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3.2.3 气象条件
烟台市地处山东半岛中部，属于暖温带大陆性季风气候，与同纬度内陆地区相比具有雨水适中，空气湿润，气候温和的特点。烟台市常年平均的年降水量为672.5毫米，主要集中在6-9月，占年总降水量的70%。 年平均气温12.6℃，最冷的1月份，平均温度-1.2℃，最热的7月份，平均温度24.8℃。全市平均无霜期约210天。可谓冬无严寒，夏无酷暑，依山傍海，气候宜人，四季分明。
3.2.4 交通条件 交通十分便捷，与全国东中西部各大中城市均有直达车次和航班，国际航线覆盖重要国际城市，与海外游客来往将更加频繁。
3.2.5 社会经济条件
2011年烟台市生产总值4906.8亿元，年均增长13.3%；地方财政收入达303.2亿元，比2007年翻了一番多；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长12.2%和13.8%；一、二、三产业比重为7.4:57.7:34.9。烟台经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，人民安居乐业，社会稳定，主要指标达到或者基本达到全面小康社会标准。当地民情民风淳厚，加上政府的大力支持、全方位的服务，为项目开发建设创造了良好的社会环境。
第四章 项目拟建设内容
老烟台公园景区项目以石头为载体，承载着烟台历史的文化变迁。主要拟建内容是：广场功能区、商业服务区、运动休闲区、生态体验区、老码头水景区。这五大功能区包括了主入口、烟台老街、人文景观中心、文化广场中心、生态体验中心、品酒小镇中心，涵盖民俗文化（购物一条街）、开埠文化、海洋文化、抗倭文化、传教文化、烹饪文化、葡萄酒文化和轻工业文化等。
第一节 广场功能区
老烟台公园景区的广场功能区分为入口广场、人行入口广场、石阵大转盘、文化广场、汽车影院、魁星楼广场、景观小广场、名人雕塑广场。各广场均以石文化为中心汇集一处，集知识性、趣味
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性、娱乐性、参与性于一体，融风格建筑、郊野园林艺术和各类游艺设施为一身的大型现代石文化休闲娱乐广场。
入口广场处设老烟台公园标志石，以石神坊和笑墙为景观主体，以其为主形成整个主入口景观组群。石神坊作为园区的标志性建筑，高12米，一个特型的建筑物游客可以在嘴里面向外招手。他开怀大笑，喜迎八方来客，与其后的笑墙相互辉映，形成一道独特的风景线。笑墙是一堵拥有各色笑脸的石墙，在它的身上你可以感受到人生不同的欢乐。墙体用大石块儿堆砌而成，园区大门穿墙而过，高10米，图案用浮雕方式展现，同时反映了传教文化对烟台的影响。
石阵大转盘由巨石组合而成，巨石阵反映了烟台人民的不屈不挠，留存着文化与历史的痕迹。
文化广场中心设有抬高式舞台，可以进行大型演出活动，舞台旁设有演出操作室，内设化妆间、音响灯光控制室等，作为演出后台使用。四周设步阶式看台，看台后方为狼烟台和东炮台，象征和体现了烟台的抗倭文化。
魁星楼广场可设现代游乐场，设置各种游乐设施，游客可携带儿童自由自在的玩耍。现代游乐场可拟设跷跷板、旋转木马、秋千、单杠、双杠、滑梯、吊秋千、吊环、卡丁车馆、玩具小屋及迷宫。使其成为帮助儿童发展协作能力、身体强健及学会处世技巧，提供娱乐及享受的乐园。
汽车影院娱乐形式作为一种现代高科技的休闲娱乐模式显得更加清新和浪漫，是家庭和朋友聚会的新颖方式。一块银幕总投资20—60万元，按车收取门票，每车50—350元。
景观广场之中各式各样的石文化雕塑、雕像屹立其中，与名人雕塑广场交相辉映，供广大游客驻足欣赏、流连忘返。
拟建筑面积1000平方米。
第二节 商业服务区
商业服务区主要包括奇石博物馆、红酒小镇、艺术长廊、葡萄酒庄园、生态餐厅、烟台老街等。商业服务中心是老烟台公园项目有效经营的基础。作为老烟台公园营运中的一个重要功能区,其主要
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的工作任务是为游客提供一个舒适、安静、优雅、安全的文化环境，并针对游客的习惯和特点做好细致、便捷、周到、热诚的对客接待服务。
奇石博物馆：拟设：三大特色展厅、小超市、茶吧、老烟台公园高管办公室、中、小型会议室等。拟建筑面积1000平方米。
红酒小镇、艺术长廊、葡萄酒庄连接成片，在中国葡萄酒工业发源地和中国最大的葡萄酒生产基地，探秘百年张裕的沧桑历史，一地即可畅游张裕国际葡萄酒城、南王山谷君顶、南山庄园、瑞士临、海阳金鼎五座专业化酒庄，品味美香醇的葡萄美酒，体验休闲烟台的浪漫情致。拟建筑面积1500平方米。
生态餐厅拟设：生态餐桌、小溪流水、石亭石廊、雅间、厨房、婚宴大厅等。拟建筑面积8000平方米。
烟台老街拟建设全长400米。传承烟台老式建筑风格，重现老烟台著名建筑，整条街承载烟台饮食、民俗、轻工业等文化。烟台老街诠释逼真的烟台历史。拟建筑面积2000平方米。
拟建筑面积共12500平方米。
第三节 运动休闲区
休闲娱乐中心以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，开辟生态社区，增设部分景观景点，打造集休闲、娱乐等功能为一体的烟台度假村休闲娱乐中心区。拟建筑面积4500平方米。
网球场：为游客提供室外球类休闲健身场所，拟建长 36.58 米，宽 18.29 米网球场一个。配备四周围网、光照度达到350LUX照明灯具及室外网球场其它必备的球场设施。
攀岩壁：该项目将利用其独特的地形地物，拟建以自然与人工合成的攀岩壁一个，岩高约30米～35米。
攀岩运动以其独有的登临高处的征服感吸引无数爱好者，它集健身、娱乐、竞技于一体，既要求攀岩人员具有勇敢顽强、坚忍不拔的拼搏进取精神，又需要具有良好的柔韧性、节奏感及攀岩技巧，给人以优美、流畅、刺激、力量的感受。
欧式风情酒吧、网吧、迪吧、KTV娱乐馆：该项目可设计为
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