中投-越红地产集合资金信托计划申报书暨尽职调查报告
（七）信托报酬
本信托计划项下受托人的信托报酬指信托管理费。 信托管理费=固定信托报酬+浮动信托报酬 1、固定信托报酬
固定信托报酬的计算标准为1.3%/年（暂定）。具体计算公式为： F=V×E/360
式中：F为每日应计算的固定信托报酬； V为当日信托计划项下信托计划资金； E为年计算标准。
信托计划存续期间，固定信托报酬按日计算。受托人有权在信托计划期间内不超过三次提取固定信托报酬。
2、浮动信托报酬
浮动信托报酬＝信托计划收益－除浮动信托报酬外的其他信托费用和负债-Z
浮动信托报酬于信托计划终止时由受托人收取。
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第二章 交易对手及其他交易主体尽职调查
一、交易对手基本情况及分析——越红地产 （一）交易对手基本信息 1、主体资格：
绍兴市越红房地产开发有限公企业全称 司 注册地址 注册资本 绍兴市越城区斗门镇上窑村 陆仟万元 经济性质 实收资本 机构代码证营业执照注册号 330600000158826 号 税务登记证号 法定代表人 主营业务 330602735279188 金阿富 房地产开发；批发、零售；五金建材、建筑装潢材料。 贷款卡号 330600000037027301 73527918-8 有限责任公司 陆仟万元 成立时间 2002年1月17日 2、股权结构：
股东名称 浙江越红控股集团有限公司 金阿富 金锦海 冯张水 合计 出资额（万元） 5000 340 330 330 6000 比例% 83.33% 5.67% 5.5% 5.5% 100% 出资方式 货币 货币 货币 货币 货币 3、公司经营管理：
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绍兴市越红房地产开发有限公司成立于2002年1月，注册资本陆仟万元，法定代表人金阿富。主要经营范围：房地产开发；批发、零售；五金建材、建筑装潢材料。
越红房产拥有从事多年销售地产和策划经验的专业房产开发团队，先后开发建设的楼盘：绍兴袍江“越中新天地”小区、“越红花苑”、“越商大厦”，绍兴市区“江南世家”、“瀛洲名苑”小区；上虞市区“江南一品”小区；贵州遵义“江南一品”等，先后开发总面积约120万平方米（不含“江南名苑”），取得了较好的效益和声誉，并获得长江三角洲地区房地产开发企业80强、浙江省房地产开发企业30强、绍兴市第五届房地产博览会荣获“最受消费者喜爱楼盘”、绍兴市房地产综合实力20强、绍兴市区房地产开发面积10强企业、袍江工业区“开发建设先进单位”等荣誉奖项和称号。
项目及土地储备情况
项目名称 总建筑面积（m2） 已完工 项目情况 越中新天地 江南世家 江南一品 262300 50790 158256 100% 100% 80% 商住 商住 住宅/商业 54510万元 53538万元 142575万元 瀛洲名苑 在开发 项目名称 50909 总投资100% 资金缺口 住宅 抵押状态 36959万元 预售面积及100% 投资比100% 100% 100% 已销售面积/总可售面积 项目类型 已销售总收入 投资比例 第 13 页 共 66 页
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项目情况 江南名苑 额 49153 15000 已抵押，正常 贵州遵义“江南一品” 项目名称 建筑规划面积（m2） 无 无 无 无 规划用途 153345 已抵押，正常 抵押状态 比例 / 例 100% 100% 土地费用交纳情况 应付 实付 土地储备 情况 无 无 公司目前已完工并全部销售的项目均为2006年以前开发的项目。 销售量80%的“江南一品”项目为交易对手下属绍兴全升房地产开发有限公司负责开发销售，该项目于2012年1月已经全面竣工，预留可销售房产金额约为6.3亿元，大部分为商业用房。该公司2012年末总资产16.01亿元，总负债12.62亿元，资产主要为存货8.96亿元，均为“江南一品”项目土地款及开发成本，其他应收款5.56亿元，为应收股东越红房产3.34亿元及贵州越和置业2.22亿元。负债主要为预售账款11.57亿元，全部为项目预售款，实收资本4.08亿元，公司没有计息负债。与其项目开发进度相匹配。该公司后续无需继续投入资金，尾盘销售可为借款人提供一定的现金流入。
贵州遵义“江南一品”由越红房地产下属贵州越和置业房地产开发有限公司负责开发销售，该项目合计总投成本15.33亿，预计销售总收入25.96亿，预计可实现利润8.69亿，计划分四期开发；目前已经开发完成第一期，该期与2011年12月底完成，开发成本2.2亿，销售收入4.33亿，实现利润1.81亿，目前正在进行二期开发，二期开发成本2.6亿，截止2012年12月该项目公司金融机构负债余额为5000万元，预计销售收入3.93亿，可实现利润预计为1.04亿，该期项目与2012年9月已经开盘销售。贵州越和置业房地产开发有限公司2012年末总资产9.97亿元，总负债7.15亿元，资产主要为存货开发成本9.35亿元，负债主要为4.55亿元预收账款及2.22亿元其他应收款（全升房产）。该公司目前正处在项目开发和预售期，滚动开发已启动，后续开发资金主要由预售款投入，对借款人整体现金流无重大影响。
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以上两个企业均未纳入越红地产财务报表合并范围。目前由越红房产本级开发的项目仅有“江南名苑”项目。
4、公司治理
（1）公司内部组织架构：
根据《绍兴市越红房地产开发有限公司章程》，公司不设董事会，设执行董事一人,由股东会选举产生,法定代表人兼总经理金阿富担任执行董事。
（2）公司主要管理人员
法定代表人兼总经理、执行董事金阿富，男，绍兴人，1965年11月出生。工作经历：1983年-1984年，袍谷针织厂；1984年-1987年，袍谷镇工办，1987年-1989年，绍兴县联营针织厂；1989年至今兼任斗门镇上窑村村长；2001年至今任绍兴市越红房地产开发有限公司董事长兼总经理。自公司成立至今多年从事房地产发开积累了丰富的经验。
实际控制人金兴全，男，61岁，汉族，绍兴人，大专，高级经济师。1969年8月-1975年10月袍谷东方红五金厂任经营副厂长；1975年10月－1982年3月袍谷东方红袜厂任经营厂长；1982年4月－1986年7月绍兴越红纺织厂任厂长；1986年8月－1997年4月绍兴市越红实业总公司任总经理；1997年9月－2003年8月绍兴市盛龙纺织有限公司任厂长；2002年2月－2004年2月绍兴越欣数码纺织有限公司任总经理；2003年8月至今浙江越红控股集团
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