的抵押不予登记。如项目以抵押物提供抵押担保措施，请业务团队事先向抵押登记部门确认抵押登记主债权的范围，如信托计划收取财务顾问费所形成的债权无法作为抵押登记主债权，则此部分的抵押担保措施可能面临落空的法律风险。
（2）
操作建议：建议原则上优先签订登记机关要求的文本，并约定冲突之处以股权收益权合同/远期股权回购合同/财务顾问合同等主合同为准。为满足登记机关的要求，实践中有抵押权人采用阴阳合同的方法来变通，但此种做法对抵押权实现将造成不利影响，须谨慎选择。
9. 抵押登记适格主体 （1）
《物权法》及《担保法》对抵押权人主体资格并无任何限制规定，但许多登记机构仅接受银行或小额贷款公司作为抵押权人，不接受其他主体如公司、个人作为抵押权人办理抵押登记，且执行的标准不一，有的地方不接受信托公司、基金子公司等作为抵押权人。建议尽调时详细询问当地抵押登记政策。
10. 储备土地抵押 （1）
本项目系以办理完毕土地使用权证的一宗储备土地提供抵押担保。根据《土地储备管理办法》的规定：①政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行；②储备土地上市交易前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。据此可知，储备土地本身无法变现，只有在注销抵押、进入土地流转市场依法完成出让后才能产生出让收益，而一旦注销了抵押，抵押权人对于抵押储备土地就不再享有抵押权，其对于土地解押后完成出让程序所获得的土地出让收入将不享有优先受偿权，故抵押权人对抵押储备土地并不享有实质性的担保权利，其担保权益的最终实现实际依赖于政府以及土储中心的信用。
（2）
根据《关于加强土地储备与融资管理的通知》的规定，以储备土地抵押所获得的融资款项的用途必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目，故本项目应
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明确约定符合规定的贷款用途并明确贷款挪用的违约责任，后续切实做好贷后管理，发生约定情形时应及时行使债权人相关权利。
11. 最高额抵押 （1）
根据法律规定，主债权转让，附属从权利一并转移。但最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。为确保最高额抵押权能够随主合同一并转移，需确定主合同债权，根据物权法规定，若新的债权不可能发生，则视为主债权确定。因此建议在委贷合同补充协议约定债权转让的同时，各方约定剩余的贷款额度不再发放，以确定主债权金额。
12. 多个抵押物共同担保同一笔债权情形下主债权被拆分的问题 （1）
实践中存在如下情形：对于多个财产共同为同一笔债权提供担保，而任一单个的担保财产价值低于债权金额的，或者人保和物保并存而担保财产价值低于债权金额的，有的登记机关会以《担保法》11规定“被担保债权价值不得超过抵押物”为由，强制要求银行将一笔债权分割为多笔债权，每一个担保财产只对应一笔债权，使每一笔债权金额不超过对应的担保财产价值。
（2）
由于担保物的价值并非恒定不变，上述做法对抵押权人债权危害较大；不足值抵押时，只能约定担保部分债权，在实现抵押权时，无法就抵押物升值超过部分债权金额的价款主张优先受偿权。
（3）
抵押权人在实践中，应据理力争，尽量办妥多个抵押物共同为同一笔债权提供担保的抵押登记，并在《抵押合同》中的抵押物清单中将所有的抵押物列明，表示多个抵押物共同为同一主债权做担保。
（4）
抵押登记仅记载债权本金金额，而不包含抵押合同约定的利息、费用等，根据《担保法司法解释》第61条，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载为准。实践中法院大多对超出登记记载的抵押物价值部分不予支持。
13. 资金募集条件拟由“取得他项权利证”变为取得“房管中心抵押回执”
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《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”《担保法司法解释》第51条进一步规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”《物权法》对是否允许重复设定抵押，是否允许超值抵押没有明确规定。
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（1） 由于抵押回执书的取得不能产生抵押权设立的法律效力，请业务团队取得回执后，密切跟踪他项权证取得的进展，同时，在协议中约定抵押权证获取的时间节点并设置相应的违约责任，防止项目风险出现。
14. 房地单独抵押或分别抵押 （1）
《城市房地产管理法》第63条虽然明确县级以上地方人民政府可以确定由一个部门统一负责房屋和土地的登记管理体制，事实上，除了上海、广州、深圳等城市由统一的房地管理部门负责房地产的登记之外，我国绝大部分城市仍然处于房地分别登记管理的状态。
（2）
房地分离抵押的情况大量存在，其引起的法律纠纷也屡见不鲜。对抵押权人来说，应尽可能同时办理房地的抵押，避免相关的纠纷和隐患。
15. 不办理在建工程抵押登记情形 （1）
《房屋登记办法》第59条规定：“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。”有地方的登记机构则多年不办理在建工程抵押登记。对此，请业务团队在尽调过程中详细询问当地抵押登记政策，提前做好应对方案。
16. 不予办贷款展期等抵押权变更登记 （1）
根据《房屋登记办法》第45条规定：“本办法第44条所列事项（抵押当事人、债务人的姓名或者名称、被担保债权的数额、登记时间）发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。”贷款展期是否需办理抵押权变更登记并无明文规定，登记机构一般对抵押权人因贷款展期而提出的抵押权变更登记申请拒绝办理，存在可能影响抵押权的问题。对此，请业务团队在尽调过程中详细询问当地抵押登记政策，提前做好应对方案。
17. 余额抵押是否需前位抵押权人同意 （1）
根据《担保法》第35条规定，“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”办理余额抵押时，是否需在前顺位的抵押权人同意，并无明文规定，实践中，登记机构要求取得在前顺位的抵押权人的书面同意，提请业务团队关注。
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18. 抵押担保期间 （1）
实务中，抵（质）押登记部门常常强制登记抵（质）押期间，登记期间届满后，申请人需重新登记。例如抵押期间为借款期限届满之日起2年等。根据最高院关于适用担保法若干问题解释第12条，“当事人约定的或登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，即不认可担保期间的行政限制。又因《物权法》第202条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。
（2）
担保物权的存续期间：《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。
（3）
建议注意担保物权中“担保期间”与保证期间的区别，积极与登记部门沟通，取消强制登记抵押期限的规定。虽然抵押期间对抵押权的存续没有法律约束力，也要密切关注登记机构是否会因抵押期间失效采取不利于抵押权的措施。若协商不成，争取将强制登记期限延至借款合同期限届满后2年，而不是与借款期限一致。
(六) 担保物权上存在的优先权限制 1. 税收优先权 （1）
根据《税收征收管理法》第45条，“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”，即如果纳税人在提供抵押或质押前已经拖欠税款的，税权优先于抵（质）权。
（2）
贷前调查时应调查借款申请人纳税情况，必要时直接向税务机关核实；若申请人欠税，应明确要求借款企业先行完税，并提供完税凭证及相关支付证明；
（3）
如办理借新还旧等，应了解借款人纳税情况。对已欠缴税款的，应审慎办理借新还旧。
2. 建设工程款优先权 （1）
根据《合同法》第286条及《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，工程承包人被拖欠的建设工程款优先于抵押权及其他债权受偿。
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（2） 在办理建设工程抵押贷款中，应查明是否拖欠建设工程价款及拖欠金额。
（3） 合理确定工程欠款范围。建设工程款包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用，但不包括承包人因发包人违约造成的损失。
（4） 谨慎对待承包人放弃建设工程款优先受偿的承诺。建设工程款优先受偿权是法定优先权，能否放弃存在一定争议。
（5） 查明优先权行使期限，建设工程款优先权行使期限为6个月，自建设工程竣工之日起或建设工程合同约定的竣工日起计算。
3. 租赁权与抵押权 （1） A.
在出租的财产上设定抵押权（买卖或抵押不破租赁）
原租赁关系不受该抵押权的影响。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（《物权法》第190条）。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效（《<担保法>司法解释》第66条）。
B.
实现抵押权时，承租人享有优先购买权。抵押前房屋已被出租并不影响抵押权的生效，但在实现抵押权时，要及时通知承租人，且承租人在同等条件下享有优先购买权。“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”（《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条）。
C.
若本律所同意接受已出租的房屋作为抵押物，应充分关注租赁关系对处分抵押物、实现抵押权的不利影响，充分考察租赁合同的期限及租金是否结清。优先选取租期短于贷款期限的房屋，如租赁期间与借款期限相当，或长于借款期限，或租金采取一次交付方式大部分已结清，不利于本律所处置抵押物。
D. ?
操作建议：
可要求承租人书面承诺放弃优先购买权或同意在抵押权人处分抵押物时解除租赁关系。
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