? 应明确抵押人（出租人）对抵押物应尽的维护和保养义务；当抵押物出现损毁贬值时，应要求提供新的抵押物或其他担保。
? 如房屋租金是抵押人（出租人）的还款来源，而该租金采取一次性向抵押人（出租人）支付的方式，则可能影响信托贷款的按期清偿。此种情况下，可考虑与承租人、出租人签署三方协议，对租金实施封闭监管。
? 实务中不易掌握财产是否出租，或是否存在“阴阳合同”，可要求抵押人初始租赁备案或登记资料；将租赁合同交由抵押人、承租人当面确认签章（约定承租人知悉出租物已抵押给信托，信托行使抵押权时租赁合同自动解除），或要求抵押人出具相关事项书面承诺 ，防范抵押人和承诺人倒签方式编制阴阳合同。
2. 在抵押物上设定租赁权 （1）
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人资金承担。”（《<担保法>司法解释》第66条 “抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”）
（2）
A.
操作建议：
如本律所同意在抵押物上设定租赁权的，签订抵押人、承租人、抵押权人三方协议，可约定承租人不得转租、承租人无条件配合抵押权人通知搬迁的要求、租金支付至抵押权人指定的抵押人账户（作为履行抵押合同的履约保证金）、承租人导致抵押物损毁灭失的，应在抵押物价值减少范围内承担连带清偿责任，以及相关违约责任等。 B.
注意审查租赁物用途，限制承租人的装修行为，关注可能导致抵押物价值明显贬损的，不宜同意出租。同时，应加强对租赁使用的检查。
3. 因破产法律规定而丧失抵押优先受偿权 （1）
《破产法》第109条规定“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”，但第110条进一步规定：“享
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有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权。”
（2）
如果本律所接受的抵押担保物权中如果有未能完全受偿的情况，未受偿部分一旦转化为普通债权，在破产案件中，本律所未受偿部分的抵押担保物权就会丧失优先受偿权。在接受抵押前，本律所应充分评估借款人的资信情况、抵押物的价值变化，设定合理的抵押率，避免因破产且不能完全受偿而丧失优先受偿权。
（3）
《破产法》第31条还规定，人民法院受理破产前一年内，借款人对没有财产担保的债务提供财产抵押担保的，管理人有权请求人民法院予以撤销。可见，对存量债务追加抵押担保，也存在因破产而导致被撤销的风险。
4. 最高额抵押中，抵押财产被查封、扣押等构成担保债权确定事由 （1）
实务中，抵押财产可能因抵押人的其他债权人申请而被查封、扣押，如抵押权人并不知情，抵押财产被查封、扣押之后新产生债权是否属于抵押权所担保的范围，《物权法》、《担保法》未对此做专门规定。
（2）
关注、防控在最高额抵押中，抵押财产可能被查封、扣押，债务人或抵押人宣告破产，抵押权人行使抵押权，抵押财产被拍卖等情况；应建议业务团队在每次签订合同、放款前了解抵押物状况，在登记机关落实是否有保全、查封、异议登记等情况。
5. 划拨土地使用权出让金优先权 （1）
根据《担保法》、《城市房地产管理法》相关规定，划拨的国有土地使用权出让金优先于贷款的抵押权受偿，本律所只有在以担保物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳土地使用权出让金后，才能就剩余部分享有优先受偿权。
（2）
应查验抵押人缴纳土地出让金的相关票据；若出让金未全额缴纳，应确定合格的抵押率。
6. 购房消费者利益优先保护 （1）
根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人
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就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”出现利益冲突时，应按购房消费者、工程承包人、抵押权人的顺序实现优先受偿。
（2）
对于“消费者”的具体哪种消费享有优先受偿权，并无明确规定。各地法院认定标准不一，一些法院判例认为应为生活消费需要而购房，为生产经营需要而购房并不属此列。
（3）
建议了解并关注抵押物是否已被消费者购买以及购房款支付情况。
7. 船舶、航空器优先权 （1）
根据《海商法》、《民用航空法》等相关规定，船舶、民用航空器优先权先于船舶、民用航空器抵押权受偿。在办理船舶、航空器抵押时，需充分关注可能发生的船舶、航空器优先权风险，采取增加其他担保措施确保贷款安全。
8. 留置权 （1）
根据《物权法》第239条，“同一动产上已设定抵押权或质权，该动产又被留置的，留置权优先受偿”
（2）
抵押人对抵押物加工、运输、包裹过程中，拖欠加工人、运输人、保管人费用的，但抵押物被留置的，该费用优先于抵押权受偿。在办理动产抵押时，可考虑要求借款人提供专项保证人，保证抵押物按约定存放、保管，如未经本律所允许、加工、运输、保管抵押物而造成抵押物价值减少或被留置的，由保证人承担相应法律后果。
（3）
根据最高院关于适用担保法若干问题解释，同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权优先于质权人受偿。
(七) 非典型增信措施之——流动性支持/差额补足协议/函 1. 主要风险 （1）
流动性支持或差额补足为增信方的一项或有债务，流动性支持或差额补足本身并非一项法定担保措施，现行法律、法规未对此类法律文件进行明确规定，增信方的权利义务主要依赖于在法律文本层面的具体约定。类似的流动支持协议/函件并非对本律所的金钱债务，亦不能构成担保的法律效力，缺乏强制执行效力，届时若对方违约拒绝履行或
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因其他原因无力履行，平安仅能追究其违约责任，且平安将负有遭受损的举证义务，实操中难度较大。
2. 操作建议 （1）
因其从经济意义上可以达到类似保证担保的效果，因此如不得不采用该种增信措施，建议由各方当事人签署《差额补足协议》，并建议在协议中明确补足义务人对债务人债务的利害关系（并存债务负担）及其提供补足义务的预期利益范围作出说明，以尽可能将其差额补足义务覆盖至融资人应偿还的全部款项及费用。
(八) 非典型增信措施之——远期债权受让 1. 远期受让承诺12法律效力 （1）
第三方与债权人达成的债权转让合意不违反法律强制性规定，对当事人产生法律效力，同时在债权转让条件成就时，发生债权转让效力，并经适当程序通知债务人后，对债务人亦发生法律效力。
2. 主要风险 （1）
原债权人的债权实现取决于第三方的信用及其偿债能力，当债务人无法履行债务时，第三方的偿债能力决定了债权转让的实现程度。
3. 操作时注意事项 （1） （2） （3）
对第三方进行合理尽调
及时发出债权转让书面通知，否则人对债务人不发生效力 尽量采取协议方式，尽量避免使用第三方单方承诺
(九) 非典型增信措施之——履约保证保险13 1. 交易结构图
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远期债权受让承诺是指第三方（通常为资信好，偿付能力强的主体）与债权人约定，当债务人不履行债务时，债权人按照约定或第三方的承诺将债权转让给第三方，第三方支付债权转让价款的行为。远期债权受让承诺虽起到了一定担保作用，但远期债权受让安排就其法律关系上看是债权转让，受让方受让债权后，仍应按原来的主合同享有债权，借款本金、利率等不会发生变更，原债权人在获得债权转让价款后从原来的债权债务关系中退出。 13
履约保证保险是财产保险的一种, 是以信用风险为保险标的的保险，是指保险公司向履约保证保险的受益人（即出借人）承诺，如果投保人（即债务人/借款人）不按照合同约定或法律的规定履行义务，则由该保险公司承担赔偿责任的一种保险形式。
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2. 履约保证保险法律性质 （1）
依据我国《保险法》的规定, 保证保险的性质为保险而非保证, 但不排除根据合同条款的具体约定将其认定为保证的可能。实践中, 从各保险公司实际的投保协议和保单条款看,认定为保险的可能性更大。14
（2）
履约保证险与保证担保的异同
相同点 1、适用保险法；2、属于独立合同，1、适用担保法2、从债务、附属于不属于从债务；3、保险人具有法定不免责情形和约定免责情形；保险公司同系金融机构，具有经营特点，在信用点 评级时需要合理考虑；5、保险期限与金融产品难以匹配 信用评级基准；5、保证期间可以与金融产品期限匹配 4、可以以保证人信用评级作为产品下，承担保证责任一般系无条件的；主债权；3、在连带责任保证的情况1、缓解特定主体信用风险；2、在金融产品交易结构中所起作用相似。 保证保险 保证担保
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最高人民法院在《对湖南省高级人民法院关于中国工商银行郴州市苏仙区支行与中保财产保险有限公司湖南省郴州市苏仙区支公司保证保险合同纠纷一案的请示报告的复函》([1999]经监字第266号)中指出, “保证保险虽是保险人开办的一个险种，其实质是保险人对债权人的一种担保行为。在企业借款保证保险合同中，因企业破产或倒闭，银行向保险公司主张权利，应按借款保证合同纠纷处理，适用有关担保的法律。”
在2010年6月24日《最高人民法院关于保证保险合同纠纷案件法律适用问题的答复》中, 汽车消费贷款保证保险是保险公司开办的一种保险业务。在该险种的具体实施中，由于合同约定的具体内容并不统一，在保险公司、银行和汽车销售代理商、购车人之间会形成多种法律关系。在当时法律规定尚不明确的情况下，应依据当事人意思自治原则确定合同的性质。你院请示所涉中国建设银行股份有限公司葫芦岛分行诉中国人民保险股份有限公司葫芦岛分公司保证保险合同纠纷案，在相关协议、合同中，保险人没有作出任何担保承诺的意思表示。因此，此案所涉保险单虽名为保证保险单，但性质上应属于保险合同。
最高人民法院张雪楳法官于《论保险代位求偿权的行使范围》(载于《法律适用》2011年第5期)一文中指出, “依据我国《保险法》的规定, 保证保险的性质为保险而非保证。但在司法实务中, 如果当事人在保证保险合同或合作协议中明确约定其为保证或者依据相关约定能够认定其为保证的, 可以尊重当事人的意志, 认定其为保证。”
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