3.加工
（1）概念：在他人之物上进行创造性劳动，从而使物的价值大大增加的行为。 （2）所有权归属：归加工人，给予原所有人补偿 （四）先占：他人抛弃物、且不属于国有 四、相邻关系
（一）相邻权：不动产所有人或使用人为实现其不动产的正常使用功能而要求相邻不动产所有人、使用给予便利或接受限制的权利。 （二）处理相邻关系的原则： 1.依法处理、尊重习惯 2.有利生产、方便生活
3.公平合理：第一，应选择给予他人损害最小的方式为主；第二，应给予补偿。 （三）相邻关系的种类： 1.相邻通行关系
2.相邻防险、排污关系
3.相邻流水：用水、排水关系 4.相邻管线铺设关系
5.相邻通风、采光、音响、震动关系
第二节 所有权的形态
一、所有权类型的民法划分
1.单独所有权：一个主体对一物享有所有权 2.共有：两个以上主体对同一物共享一个所有权
3.建筑物区分所有：两个以上主体对同一建筑物的相对独立部分分别享有专有权、对公用部分共同享有所有权和管理权的状态。——对一物一权主义的突破。
二、所有权的特殊形态
（一）国有所有权——等同于全民所有吗？ 1．主体：国务院
2．内容：国家一般并不直接占有、使用，而是由企业、事业或机关占有、使用。
3．客体：国家专有的财产——国防资产、自然资源（矿藏、水流、海洋、野生动物植物）、城市土地、无线电频谱资源；非专属于国有但已属于国有的财产——
（二）集体所有权
1.主体：城镇集体企业、农村集体经济组织成员
2.特殊表决事项——须三分之二以上集体成员同意方能做出决议 （1）土地承包方案、将土地发包给集体成员之外的人 （2）个别承包经营权人之间承包地的调整 （3）土地补偿款等的使用、分配 （4）集体出资的企业所有权的变动 （5）法律规定的其他事由
全民所有、集体所有是民法上的哪一种所有权形态？单独所有？共有？ （三）企业法人所有权
第三节 共有
一、共有概念：二个以上对同一物有一个所有权的状态。
1.所有权在形态上为一个，而非多个——各所有人共同行使而非单独行使 2.主体为二个以上。（不同于“公有”，也不同于法人所有——单独所有） 3.客体为特定一物
●准共有：二人以上对共同享有他物权的状态。共享债权、知识产权呢？不属于物权法调整的范围
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二、共有的种类
（一）按份共有：各共有人按一定的份额对共有物行使所有权的共有。如二人按7：3享有一本书，协商不成时，一人用7日，另一人用3日。按份共有人份额怎么确定？有约定的依约定，无约定的，按出资份额，不能确定出资份额的，视为等额享有。
（二）共同共有：各共有为基于共同关系，不分份额，平等的对共有物行使所有权的共有。 （三）共有形态的推定：共有形态不明，且当事人不具有家庭关系的，推定为按份共有。 三、共有人权利义务——无约定时
1.共同享有所有权人的一切权利：占有、管理、支配权
2.因共有物形成的债权债务：对外——共有人享有连带债权、负连带责任；对内——案份共有时为按份额承担，共同共有时共同承担。何谓共同承担？
3.共有人将自己共有份额转让时，其他共有人在同等条件下有优先购买权
四、共有物的处分：法律处分——转让、设定抵押；事实处分——重建、重大装修等 1.有约定时，依约定
2.无约定时，须经三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意 五、共有物分割 （一）分割条件 1.约定分割事由出现
2.共有人约定不得分割，但有重大事由需分割的
3.未约定分割事由或约定不明：按份共有人可随时请求分割；共同共有人在共同关系丧失或有重大理由需要分割的（重大理由——如妻弟重病，无钱治，妻欲资助，丈夫不同意，妻请求将自己份额分割）
（二）分割方法 1.实物分割 2.变价分割 3.作价分割
六、两种共有的区别 1.是否基于共同关系产生 2.行使权利是否划分份额
3.是否得请求将其份额分出、设质或转让：不是将共有物转让
第四节 建筑物的区分所有
一、建筑物区分所有概述 （一）概念：如前述。
业主：房屋所有人，含已合法占有但未登记的商品房买受人；使用人不是业主，但与业主承担连带责任。
（二）构成： 1.现行法律规定：“三元结构说”——专有部分的专有权、公用部分的共有权、对整个建筑物的共同管理权
2.理论上有“二元结构说”——共同管理权是学者们想象的权利，所谓的共同管理权本来就是所有权的应有之意！
（三）“三元”权利的内部关系
1.取得、转让或丧失专有部分所有权则自然取得、转让或丧失另二者权利，后二者无须登记 2.不得放弃共有部分权利而不履行应承担的共同义务：如物业服务费 二、专有所有权与共有权客体的界定 （一）专有部分
1.具有相对独立的构造：复式楼分割出售？
2.具有相对独立的使用功能（结合小区的车库、车位说明） 车库、车位的归属：（1）规划的车库、车位，开发商可以出售、出租、附赠，但应优先满足业主。（2）
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占用小区道路形成的车位，属于业主共有。
3.能够登记于权利簿 （二）共有部分
1.天然共有部分：房屋基础、外墙、屋顶、通道、消防、照明灯服务于整栋建筑物的部分 2.法定共有部分：
（1）道路，但属于城镇公共道路除外
（2）绿地，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外 （3）建筑区外内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房 3.其他不属于专有部分或市政公共部分的场所及设施 三、建筑物区分所有权的不当行使
1.专有部分所有权的不当行使：如将住宅改为商业用房 （1）须遵守法律法规、管理规约
（2）须经利害关系业主同意：利害关系业主——本栋建筑物的全体业主都视为具有利害关系，其他业主主张有利害关系的应负举证责任
2.共有部分所有权的不当行使 ●行为表现：
（1）擅自占用、处分共有部分，改变其使用功能 （2）破坏建筑物的承重结构、外墙及公共设施 （3）拒付物业服务费
●行为后果：业主大会或业主委员会得请求停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。
第十四章 用益物权
第一节 概述
一．概念：
以获得物的使用价值为目的，而对他人所有的物进行占有、使用、收益，一定范围的处分的权利。 二．特征：
1.目的在于使用、收益，不同于担保物权 2.是他物权、限制物、有期限物权 3.是不动产物权
第二节 建设用地使用权
一．概念
建设用地使用权：指在国有土地上建造建筑物、构筑物而长期使用他人土地的权利。基本类似于传统民法中的地上权。
特征：1.土地属性：国有
2.用途：建造建筑物、构筑物等非农业用途
3.客体：地表、地上、地下（不含矿藏资源）——土地的承载功能、空间功能 二、建设用地使用权的产生和期限： （一）产生：
1.划拨：国家将国有土地使用权无偿（应支付土地征收补偿款等）交付法定土地使用人的方式。 2.出让：国家将国有土地使用权在一定年限交付土地使用人，土地使用人支付相应对价的方式。 （二）期限： 1.划拨：无期限
2.出让：住宅——70年；工业——50年；旅游、娱乐、商业——40年等 三、建设用地使用权内容 （一）权利
1.占有和使用土地
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2.处分土地：转让、抵押、出租、出资等 3.为附属行为：栽花、种草等
4.获得补偿权：土地使用权期满前被收回的 （二）义务
依批准用途使用、支付土地使用费等
第三节 土地承包经营权
一．概述
（一）概念：指农业经营者基于承包合同，在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织使用的土地上长期进行耕作、养殖、畜牧等农业生产经营的权利。
（二）特征：
1.客体一般是集体土地，有时也可以是国有但由集体使用的土地 2.土地用途是以生活或经营为目的耕作、养殖、畜牧等 3.期限：30年（耕地），草地：30—50年，林地：30—70年 （三）承包经营权的分类：
1.家庭承包：承包者是集体组织成员；所有集体组织家庭都有权承包
2.其他承包方式——由集体成员之外的人承包：第一，适用于荒山、荒丘、荒沟、荒滩等不宜家庭承包的土地；第二，以招标、拍卖、公开协商的方式进行；第三，须经村集体2/3以上村民（代表）同意，且本集体成员有优先权；第四，报征政府批准。
二．承包人权利义务 （一）权利
1.耕作、养殖、放牧
2.转包、出租、互换、转让。转让、抵押、入股——公开竞价承包时 （二）承包人义务： 1.不得用于非农建设
2.不得给土地造成永久性损害 3.禁止撂荒
第四节 典权——源于中国人极重不动产的传统文化
一．典权的概念、特征：
（一）概念：典权人支付典价，对出典人的不动产可以占有、使用、收益的权利。 （二）特征： 1． 是不动产物权 2． 内容是占有、使用、收益他人不动产 3． 既具有用益地权（对于典权人而言）的属性，又有担保物权（对于出典人而言，典价就是借贷的
货币，典物是担保。当出典人不能支付典价回赎时，典权人取得典物所有权，但担保物权的本质是优先受偿权，典权有此内容吗？）的属性
二．典权人的权利、义务 （一）权利
占有、使用、收益权 1． 出租典物 2． 转典权：第一，转典期不得超过原典期；第二，转典价不得超过原典价；第三，典权人不得抛弃
回赎权。
3． 典权让与权 4． 设定担保
优先购买权——出典人转让典物
重建、修缮权——典物因不可抗力（非出典人过错）致一部或全部损毁
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5． 取得典物所有权——出典人30年回赎（或典期届满出典人未回赎）
（二）义务：妥善保管典物、返还典物、分担风险的义务：典物因意外原因丢失时，典权人也应分担损失，而非单由出典人承担，即出典人回赎时得相应减少典价。 三．出典人权利义务 （一）权利： 1． 回赎权：按原典价回赎 2． 典物处分权（法律处分）：典权人的典权是否因所有权转让而消失？ 3． 设定担保权——应仅限于抵押权，此时不与典权人的占有相冲突。 （二）义务 1． 瑕疵担保义务：对典物的瑕疵担保义务和对典权的瑕疵担保义务 2． 费用偿还义务——当典权人未修缮行为时
四．典权消失：回赎、找贴（出典人权利说；典权人权利说；合同说）——典权关系中，典权人支价典价与典物时价的差额，取得所有权期限届满未回赎
第五节 宅基地使用权
一、土地属性：集体所有土地 二、权利内容：
1.建造住宅及附属设施
2.其处分权须依法进行：不得自由流通
三、权利人：一般应为集体组织成员（非集体成员可能通过继承等方式获得）
第五节 地役权
一．概念：
（一）概念：土地权利人为提高其不动产的效益而得根据合同利用他人不动产的权利。 供役地、需役地 （二）特征：（不讲）
1.其原始产生都是基于合同约定
2.地役权人和义务人都可以是不动产所有权人、用益物权人（农村承包经营权人、建设用地使用权人等）
3.地役权具有从属性：（1）随着原所有权的转移、用益物权的设立而转移；（2）不得单独转让、抵押 4.非占有性
二．权利义务：
（一）权利：——依合同利用土地或请求义务人给与限制 （二）义务
1.尽量减少对供得地的损失 2.支付报酬 三、权利取得
1、基于法律行为：合同、用益物权的设定等 2、法律行为之外的事实：继承 四、区别于相邻关系：
1.产生原因：法律行为；法律
2.目的：地役权——提高不动产的效益 相邻——实现不动产的正常价值
3.地役权更主动，相邻关系是基于法律被动产生的。 4.是否有偿
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