《南昌市西湖区旧城改造项目》课程设计
开盘时间：预计为2011年 楼盘名称：观湖园
开发商：和记黄埔地产（南昌）有限公司 项目位置：西湖区观澜镇，邻近梅观高速公路
项目概况：占地面积376000平方米，总建筑面积165000平方米，容 积 率 0.44，绿化率 30%，总共512套。
物业类别 ：普通式住宅
建筑类别 ：独立别墅、双拼别墅、山地别墅、叠加别墅 销售状况：在售、陆续推出 均价：39000元/米2
物业费 ：6.5元/平方米/月 开盘时间： 2009年5月28日 入住时间： 2010年6月 楼盘名称：和黄盈峰翠邸
开发商：和记黄埔地产（南昌）有限公司 项目位置：西湖区观澜街道横坑水库南侧
项目概况：总用地面积85184.72平方米，总建筑面积205006.3平方米，容积率1.8，绿 化 率30%，商业面积4000米2，住宅面积141090米2，共1295套，停车位1150个。
产品结构类型：建筑高度≤30m，多层,小高层,独栋别墅,联体别墅，地上建筑4-10层，地下2层，共59栋建筑（其中57栋住宅，2所幼儿园，商业及公建以地下室形式布置于地块南端）。
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开盘日期：未定，预计最快2010年年底入市 价格：待定 （2）价格分析
南昌关内土地供应告急，房源紧缺，而且价格大幅走高，紧邻观澜镇的龙华已成为南昌房地产的主战场，龙华房地产的开发已经进入白热化，除别墅外的多层、高层住宅楼房，龙华新城房价从4000元/米2（05年初），直线上升至13000-15000元/米2（07-08年），08年政府出台政策打压房价，在短时间内起到了一定的控制作用，时松时紧，起先很多物业推出赠送面积等一系列促销措施来实现销售目标，如今虽在严苛的政策压力下，这个片区楼价仍然保持在17000-18000元/米2的水平，稳中有升，价格走高的趋势由龙华新城向外辐射，及至龙华与观澜交界处，本项目区域（观澜竹村周边）已高出10000元/米2。在当前形势下，可能趋于平稳，房地产市场向关外迁移，已是不争的事实，未来房价必然稳定上升。
（3）区域需求分析
龙华与观澜（交界处）片区，购房群体大多为年轻的创业者、白领，他们所需房源更多为普通的多层、小高层、高层物业，小户型为隹，以自住为主，对于积累不多的他们来说，显然较为经济实惠；另外，投资型客户的比例亦不在少数，随着城市的扩展，房地产进一步向关外发展，他们追逐利益的欲望高涨，紧跟城市发展的步伐，以实现投资、投机的最大利益。目前片区的几个在售楼盘的销售情况普遍看好，普通多层、高层、小高层项目，住宅销售价在9500-13000元/
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米2之间。
四、项目分析
（一）地块解析
1.交通条件
本项目位于西湖区龙华与观澜交汇处，龙观路以西，机荷高速青湖出口近旁，距龙华街道、观澜街道各约5公里，可乘座所有途经龙观路的车辆，并可坐享未来地铁青湖站的便利，交通四通八达。
2.周边配套
地块毗邻格兰云天五星级酒店，观澜天虹，地处观澜河景观带，与中航格兰郡、招商澜园高档住宅区形成两岸观望，中间为湿地生态公园，分享文化教育、医疗、商业等齐备的各项设施，如：竹村商业街、观澜小学、观澜中学、观澜人民医院等。
3.地形、地势
项目地块面积为21000平方米，呈不规则的多边形状，东西长约175米，南北长约150米，地势不平坦，起伏不平。（详见地块形状图）
4.地块现状
目前地块上有11栋楼，全部以出租的形式对外经营，其中有8栋工业厂房，3栋宿舍楼，总占地面积为21000平方米，总建筑面积为43000平方米。
5.地块使用权
本项目地块来源为南昌市西湖区观澜西湖区政府工业区用地，土
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地使用权人为西湖区政府。
6.合作方式
详见第12-13页方案一和方案二及其经济技术比较，从地块业主利益出发，方案二较方案一更有利。根据南昌市房地产发展趋势，住宅楼的升值潜力更大，且住宅楼已向关外扩展，市区人群大量外移，很容易出租。这正好满足了地块业主的意愿：获得稳定而长远的利益的苛求。故这种补偿方式可能更易让业主接受，因此本报告推荐方案二。
7.水电气保障本项目范围内水、电、气供应充足，保障程度较高。 8.规划限制条件
城市规划对该宗地无其他特殊规定，对本项目没有特别限制条件。
（二）项目SWOT分析
1.优势 区位优势
经过多年发展，西湖区的区位优势、交通便利优势、产业配套优势及营商环境优势得到了充分发挥，是企业集聚的“高地”，西湖已成为名副其实的创投沃土。观澜增长潜力巨大按照南昌市规划的“中部综合组团”模式，今日的观澜不但是南昌市福田中心区的后备基地，同时还是南昌市正在形成的新的物流、客流、信息流中心之一，是南昌市迈向国际性大都市建设的次中心区，繁华景象，日见端倪。因此，无论从观澜作为南昌市次中心区的规划地位，还是从观澜高速的路网
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建设，都不难看出，这块土地所蕴含的巨大成长潜力。
而从观澜的城市现状来看，观澜中心区、物流中心、辅助区都已逐渐发展成熟；从城市规划来看，从商贸中心到休闲度假中心、物流中心、高新科技、行政文化中心，观澜的多元化发展结构也已十分完善。
众多的交通利好，将破除观澜对人们的心理距离，引导大量人流、物流北上，随之而来的，还有滚滚的资金流和信息流。作为承接南昌破关北向发展的第一站，观澜将依托强大完善的交通脉络，第一时间迎接城市化的到来。
位置优势：
地块紧邻龙华青湖，地处观澜大动脉——观澜大道，交通便利，与地铁四号线二期工程“竹村”仅500米之距，小区依山而建，旁临湿地生态公园，东朝观澜河，真可谓依山傍水之山水楼盘，周围绿化率高、环境优美。 交通优势
本项目地块近邻龙华汽车站和观澜汽车站，随着日益发达的立体交通网络和日趋完善的基础设施，观澜正发生着翻天覆地的变化，从昔日落后的农村小区变成了今天的现代花园式新城区。素有南昌“北大门”之称的观澜， 它东南西分别与布吉、龙华、光明三街道相接，北邻东莞市，是南昌特区通往东莞、惠州、汕头的重要交通枢纽，区位优势得天独厚。观澜四通八达的立体交通网络正日益成为观澜的创富动脉：观光路、观公路和南环路等多条高标准一级公路纵贯全街道
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