《南昌市西湖区旧城改造项目》课程设计
从目前公开的数据来看，上半年上市公司并未减缓工程进度或停工，所以到下半年新房供给量会比较大，所以预计下半年南昌的房价将出现松动。业内人士认为，房地产现在还是卖方市场，新盘的推出节奏是掌握在开发商手中的，开发商有各种办法决定推盘的进度。另外，房地产市场并不是按供求关系来决定价格的，因为房地产有着很强的投机属性。所以，对房价起决定性作用的因素不是新房的供应量，而仍然是房地产的调控政策。
3市场需求分析 ○
南昌共成交新房126.9万平方米，同比减少62010年南昌经济持续保持回升向好的态势，主要经济指标平稳增长，较好地完成年初预定的各项目标。房地产开发投资16345亿元，增长12.3%，虽然2010年上半年成多，上半年住宅市场从暖春走向冰夏，土地市场也由暖转冷，但是由于南昌可供开发的土地资源十分有限，上半年公开出让的土地资源甚少，土地资源的紧缺，已成为制约南昌高速发展的房地产的一大重要瓶颈。又加上，从现在起开发需24个月时间……。所以，综观全局，房地产市场的前景是乐观的。
4价格分析 ○
2010年上半年是楼市调控的高压期，一系列打压政策的密集出台，特别是有史上最严之称的“国十条”出台后，效果立竿见影，成交量暴减，房价疯涨的势头也得到遏制，并出现回落的苗头，但与去年同期相比，房价仍然相当高。根据南昌房地产信息网的监测，2010年上半年南昌住宅的成交均价大致呈先攀升后回落之势，特别是在
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“国十条”出台后，新房成交均价下跌明显，6月份的成交均价已跌至16970元/平方米，较2月份的峰值（24195元/平方米）下降7225元/平方米，降幅接近30％，需要说明的是，房价的回落大部分的原因是缘于成交结构的变动，即成交物业逐渐低端化、低价格，另一方面，新政带来的“特价房”也是导致房价回落的原因之一。
虚高的房价，吸引了部份的投资客，特别是豪宅市场，他们总是希望能高价出手，获取可观的利益，投资客的手中往往握有好几套物业，在房源有限的南昌市场上，不少自住型买家的需求反而不能得到满足，这就进一步加剧了供求不平衡的矛盾。这种矛盾的加深，也进一步刺激了南昌的楼市，加剧了房价的上涨，未来南昌楼市价格必然稳中有升。
5客户群体分析 ○
根据市调得知，南昌住宅市场的客群主要有以下三大类： 居家型置业者
此类置业者购房的目的是为了自住，因此他们倾向于购买配套比较齐的大型社区，大型社区里的二房、三房是他们青睐的物业类型。
过渡型置业者
这一类客户群大多购买小户型项目，他们大多比较年轻，希望能筹足首期款供房，受到经济制约，这类人群往往比较看好关外小区，他们购房虽然也是用于自住，但当条件成熟、有了充裕的经济时，可能变卖该房，或用于出租。
投资客
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近两年，房价的飞速增长，吸引了不少逐利的投资客的关注。他们一般都是再次置业，都有较高且稳定的收入，或者原有一定的投资资本，他们置业的目的多数是为了转手卖出赚取差额利润。此类置业者大多钟情于豪宅和小户型项目。投资豪宅的置业者一般是短线投资，而购买小户型的投资客多是长线投资，目的是为了获取稳定的租金回报。
（4）南昌市房地产市场发展趋势的基本判断
目前，南昌市已经成为全国第一个没有农村的城市，特区内外统一规划建设标准，将加快西湖、龙岗两区的城市化步伐，给南昌房地产注入新的活力。市区土地资源希缺，只有靠旧村改造来弥补，而目前旧改项目操作起来较为繁琐，时间较长，难于解决土地的急需问题，而关外的西湖、龙岗两区尚有较多待开发利用的土地，由此可以看出，今后几年关外两区必将成为南昌市房地产的主战场。随着南昌经济的持续发展，外来就业人口的增加，城市基础设施建设的加快，土地的逐渐减少，南昌市未来几年对商品房的需求仍然趋旺，商品房价格总体上仍将维持一个稳步的上升势头，南昌市房地产有着平稳发展的良好前景。
（二）西湖区房地产的发展及前景
1.西湖区概况
西湖区位于南昌市西北部，全区总面积713平方公里，，西湖历史源远流长，是重要的文化名城之一，也是著名的侨乡，现有各类人口总和超过500万人。西湖在中国改革开放历史进程中扮演过重要角
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色。
西湖2005年全面实现城市化，城市基础设施建设日趋完善，交通四通八达，海、陆、空多功能立体交通网络基本形成。2007年5月，南昌市委市政府作出了设立光明新区的决定，原西湖的公明、光明2个街道的经济社会事务纳入光明新区管理。西湖经济发达，是南昌的经济大区和经济强区，也是未来现代化经济中心城市——南昌的工业基地和西部中心，正建设成为南昌市高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。
2.西湖区房地产市场发展形势 （1）供需分析
12010年西湖区推盘情况： ○
第一，2010年西湖区新推楼盘概况
从今年7月1日起，南昌将正式扩容，关外的西湖区也从此纳入特区范畴，由于土地资源紧缺（特别是关内），关外已成今后房地产的主战场，西湖区目前的新盘主要集中在西湖中心区和龙华新城，房价在20000上下，从房价走势来看，龙华新城与西湖中心区的房价大致相仿。具体推盘情况罗列如下：
楼盘名称：花样年花郡（西湖中心区） 开发商：南昌市花样年投资发展有限公司 项目位置：西湖区西湖大道与玉律路交汇处
项目概况：占地面积:26870.80平方米，总建筑面积:132336.27平方米，容积率:4.2，绿化率:38%，20-27层高层住宅，共2280套。
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南区1178套，北区1102套，总户数:2280户，停车位备注:共1038个车位。
产品类型：洋房，主力户型为27-70平小户，带精装修。 均价：18000元/平米 物管费：2.58元/平方/月 开盘时间：2010年06月16日
楼盘名称：天健时尚空间（西湖中心区） 开发商：南昌市天健房地产开发实业有限公司 项目位置：兴华路与兴华一路交汇处
项目概况：本项目用地面积18770.35平方米，建筑面积50680平方米，容积率2.7，绿化率:21%，其中 商业7000平方米，住宅35580平方米（568户），幼儿园3600平方米（12个班），443个车位等。
产品结构类型：洋房、公寓，1栋29层，2、3栋26层，户型有单身公寓和1-3房，面积区间35-90平米，复式房。
均价：单身公寓和1-3房，均价23000/元平；平层最低价21000元/平起；复式均价22000元/平起。
开盘时间：2010年5月
楼盘名称：第五大道（西湖中心区） 开发商：南昌市高发实业有限公司
项目位置：西湖区紧邻西湖区政府新行政中心及新体育场 项目概况：占地面积83329平方米，总建筑面积352087平方米，
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