《南昌市西湖区旧城改造项目》课程设计
地面积、完善公共基础设施；（四）村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。
该城中村改造项目已包含在《西湖区西湖区政府改造专项规划》中。该项目的建设将消除现有的工业生产污染，明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境。可增加绿地面积和公共开敞空间，完善公共基础设施。同时可对拆迁补偿问题进行妥善处理。因此该项目的建设完全能满足以上四条要求。
3.该项目的建设符合产业优惠政策
特区内外各区提出城中村（旧村）改造范围时，应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10％，并且最大不超过3000平方米。
《南昌市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》规定：第三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村（旧村）改造予以配套扶持，引导和鼓励区政府、集体及个人资金共同投入，全面推进全市的城中村（旧村）改造。第七条 市城改扶持资金主要用于：（一）城中村（旧村）综合整治改造项目的扶持，包括改善消防设施，改善沿街立面，环境整治，改善市政基础设施，改善公共服务配套设施等；（二）市领导小组确定的其他事项。
4.城中村改造是开发商获得建设用地的一条重要途径
城中村改造拉升土地供应。除了政府公开出让的土地供应外，另一条途径便是通过城中村的改造来增加土地供应。近年来由于可用于
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开发的土地量日渐减少，政府计划供应的商品房用地也就自然少了，因此房地产用地的开发对于城中村的改造寄予了厚望。
根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断，依据各层次规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场、劳动力市场的关系，并综合考虑与公共财政、土地供应计划的相互作用，科学确定城中村改造的规模。以平均数计算，2010年全市年内由城中村改造可获得约178万平方米的用地，按照南昌市房地产项目容积率平均数3计算，将会有500万平方米以上的建筑面积可进入房地产市场。 包括万科、金地等企业在内的很多开发商都开始介入了南昌的城中村改造。金地的渔农村城中村改造项目取得成功后，又成功签约建筑面积逾80万平方米的岗厦旧改项目，如此很好地缓解了商品房用地供应的矛盾。在未来几年之内，旧城改造将会成为南昌城市建设的重头戏，是南昌新增土地的重要来源，将提供约有10年的供应量，大大缓和目前住房供需紧张及住房价格上涨的矛盾。
5.本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决
本项目属于城中村改造项目，作为城中村改造项目，其最头痛的问题之一就是住户搬迁及旧房的拆除补偿。
（1）解决拆迁补偿问题的原则：
在充分调查的基础上通过协商的办法解决；双方应本着互惠互利的原则；遵守国家及南昌市有关拆迁补偿的规定；按照市场规律确定补偿价格；保证原业主的根本利益得到有效的落实（包括每月有不低于110万元的房产出租收入）。
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（2）拆迁补偿问题的解决方案：
本项目地块来源为南昌市西湖区西湖区政府工业区用地。目前地块上有8栋工业厂房和3栋宿舍楼，占地面积约为21000平方米，总建筑面积约为43000平方米，容积率约为2.05。土地使用权人为西湖区政府，这些房产均以出租的形式对外经营。该地块已列入西湖区西湖区政府改造专项规划的远期规划中。根据现场调查及目前房地产市场行情，现提出如下两个解决方案以供选择。
方案一：
以建筑面积1赔1.2的方式[现行西湖区旧村改造项目拆迁补偿标准：赔偿率1：1]，由房地产开发商给业主一次性补偿龙岗区大工业区片区新建标准厂房及配套设施，总建筑面积51600平方米，并负责相关补偿。即由西湖区政府出让该地块土地使用权；由开发商在龙岗区大工业区片区内购置土地，并负责标准厂房建设后移交西湖区政府，并负责补偿搬迁进程中业主损失的每月不低于110万元的房产出租收入。要求新建标准厂房水、电、燃气、电信等基础配套设施齐全，道路通畅，绿化率20%，0.8≤容积率≤3。
方案二：
由西湖区政府及房地产开发商共同开发该地块的房地产，西湖区政府负责出让土地使用权，房地产开发商负责提供全部开发建设资金。所开发的商品房按三七分成，即西湖区政府得三成商品房，房地产开发商得七成商品房。若容积率按3.2计[最终以政府的批文为准]，则所开发的商品房总建筑面积约为67200平方米，西湖区政府
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可得到20160平方米的商品房（其中包括1000平方米的商铺）。
对以上两方案技术经济指标的分析：
技术经济指标 业主对商品房获得情况 方案一 可获得51600平方米的新建标准工业厂房。 方案二 可得到20160平方米的住宅商品房（其中包括1000平方米的商铺） 备注 根据南昌市房地产发展趋势，住宅楼的升值潜力更大。 住宅楼在关内更易出租。 方案一：在观澜购地建厂房，楼面价格按2000元/平方米计，建筑成本按2000元/平方米计。 方案二：按移交业主的商品房价值计。 业主获得每月可得租的经济利51600*12=619200元 益（元） 金如出租每月可得租金19160*50+1000*180 =1138000元 （1）移交业主的商品房价值 19160*1.1168+1000*4=25397 (万元) （2）建设期厂房租金补偿 110*24=2640(万元) （3）地价补差（交国家） 2.1*(3.2-2.5)*2200=3234 (万元) 合计： 25397+2640+3234=3127（万元） 开发商土（1）建设厂房价格 地使用成5.16*(2000+2000)=20640(本(万元) 万元) （2）建设期厂房租金补偿 110*24=2640(万元) （3）地价补差（交国家） 2.1*(3.2-2.5)*2200=3234(万元) 合计： 20640+2640+3234=26514 (万元) 从以上分析可知，从地块业主利益出发，方案二较方案一更有利。根据南昌市房地产发展趋势，住宅楼的升值潜力更大，且住宅楼容易出租。这正好满足地块业主更愿获得稳定而长远的利益的需求。故这种补偿方式可能更易让业主接受，因此本报告推荐方案二。
6.符合西湖区规划的要求
严格控制工业用地的发展，对于规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市较外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星工业，已经与城市发展不协调，
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规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。
该片区的功能定位是：以居住为主，集居住、公共设施等功能齐全的综合性片区。
7.符合西湖区西湖区政府改造专项规划的要求
现状西湖区政府用地，属于改造政策不明朗的新旧村地区，规划主要用途为居住用地，规划指标仅作为研究配套需求和规划主管部门内部管理的参考性指标；近期应严格控制，待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度，达到改善环境，完善配套设施的目的。西湖区西湖区政府改造专项规划将本项目地块定义为近期改造区：
【特征】
现状建筑整体质量较差，布局参差不齐，产业用地与周边发展很不协调，工业区对周边环境影响较大（详见下页插图）。
【策略】
规划针对本区域未来发展的需要，市镇产业结构发展的特点和城市发展要求，提出如下两种方案：
方案一：
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