杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告
目前我市住房现状特点：居民现有住房条件一般；居民对住房整体满意度一般。住房需求特点：大多数居民看好我市房地产市场前景，未来五年，首次置业和改善住房需求量依然庞大。
今年以来，国家出台了财税、金融、行政管理等一系列措施调控房地产市场，在这些措施的影响下，我市房地产市场发生了一些变化。那么，我市居民真实购房需求有多大？消费者需要什么样的房子？他们对未来杭州楼市持什么样的预期？……带着这些备受市民关注的问题，我局与浙江工业大学房地产研究所联合编撰了《杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告》。报告认为，目前我市住房现状及住房需求特点可归纳如下：我市居民现有住房条件一般；居民对住房整体满意度一般；大多数居民看好我市房地产市场前景，未来五年，首次置业和改善住房需求量依然庞大。 解读（一）：居民住房现状一般 住房建设任务艰巨
近年来，我市加快了住房开发建设的步伐，通过旧城改造、经济适用房建设、商品房开发，相继改建或新建了许多环境优美的现代化居民住宅小区，使我市住房状况发生了很大变化，许多居民住房条件得到不同程度改善。但本次调研结果也表明，我市住房建设的压力还很大，任务还很重。大量的居民还没有自已产权的住宅，许多居民的住房陈旧、功能落伍、面积不大。 近七成杭州户籍居民拥有自己的房屋产权
被调查对象中，拥有房屋产权的约占六成，租赁约占二成，其他（如与父母或亲戚同住等）占一成多。如按户籍分类统计，其中七成杭州户籍居民拥有自己的住房，而非杭州户籍在杭工作人员中，仅二成左右的人群拥有自己的住房。总体来看，在杭居民住房自有化率不高。 总体住房面积不大
住房面积是衡量居住水平的重要指标之一，其大小直接关系到居民居住条件的好坏。受访人群中，四成左右家庭住房面积小于 60平方米，三成左右家庭住房面积在61－80平方米之间，大于120平方米的不到一成。与其他城市相比，我市家庭住房面积偏小。根据《中国城市统计年鉴》数据，2002年杭州人均住房面积在省会城市排名第15位。省城镇调查队数据也反映了这一点，2004年杭州人均住房面积排名全省最后，仅为16.6平方米，而全省平均水平为23.9平方米。
六成住房建筑年代在 1990 年以后
我市大规模住宅建设始于上世纪八十年代，通过成片旧城改造、大规模商品房开发，改善了相当多家庭的居住条件，成效显著。从调查情况来看，近六成房屋是 1990年以后建造的。 自有住房者的第二套（及以上）住房空关率较低
住房空关率是反映住房市场风险的重要指标，本次问卷专门对拥有多套住宅家庭的第二套及以上住房的使用状态和出售意向进行了调研。结果显示：半数以上的第二套及以上住宅目前处于出租状态，其次为供亲戚朋友无偿使用和未交付的。处于空关状态的只占拥有二套住房以上家庭的一成多，占全部调查样本的 3%，表明我市住房空关率比较低，楼市总体上是以自住性需求为主，市场风险较小。 解读（二）：居民对现有住房满意度一般
住宅品质有待提升
近几年来，杭州市委市政府高度重视居民住房问题，采取各项政策推动住宅市场健康发展，开发商也越来越从城市运营的角度出发，力求向市场提供更多的精品。同时，普通住宅消费群体也日渐成熟和理性，对居住品质的要求越来越高。此次问卷设置户型结构、采光通风、房屋质量、自然环境、物业管理、交通情况、配套设施等多项指标，了解居民对现有住房的满意度。 居民对住房综合满意度评价一般
若采用 5分制计算居民的满意度值，5代表很满意，4代表较满意，3代表一般满意，2代表不满意，1代表很不满意，按满意度值计算公式计算，得到综合满意度评价均值只有3.12分, 表明杭州居民对住房满意评价只在一般满意水平。若再对各类情况的住房满意度进行深入研究，发现以下几个特征： 一是自有住房者满意度优于租赁户。 自有住房者综合满意度评价值为3.23分，租赁户为2.93分。尽管自有住房者满意度与总体样本比较有所提高，但整体满意度水平依然一般。 二是房子越新，满意度越高，但2000年后建成的房屋仍未达到较满意水平。 总体上，新房品质要明显好于房龄较长的住宅，说明近年来住宅产业的进步是比较明显的；然即使是2000年以后造的房子，居民对其综合评价仍未到较满意的水平，说明房产品综合品质离人们的预期还有距离。 三是家庭收入与住房满意度呈正相关。 若按家庭收入划分为中低收入（6万元以下）、中等收入（6－15万元）、高收入（大于15万元）三类，发现随着家庭收入的增加，对住房的满意度也有所提高。 配套设施和物业管理影响居住满意度
通过分析各项调查指标，呈现两大特点： 一是不同年代住宅在分项满意度上有差异性。 对 1980年以前的住房最为满意的是交通条件和自然环境，而处于劣势的是居住面积和户型结构；对2000年以后建造的住房最为满意的是采光通风和居住面积，最不满意的是配套设施与物业管理。这一结果符合杭州住宅市场现状特征，一些老房子往往位于市中心，交通便利，但其居住面积与户型结构已无法满足现代人的需要。而新房子尽管拥有较大的面积和良好的采光通风条件，但相关配套设施建设滞后，物业管理与居民期望值有较大差异，导致满意度也一般。 二是“大房子不等于好房子”。 大面积、大户型的住户除在居住面积、户型结构、采光通风和房屋质量方面满意度相对于小面积住户有较大提高外，在交通情况、配套设施、物业管理等方面满意度并无明显提高。 解读（三）：市场真实需求依然存在 多数居民看稳未来楼市
从解读（二）中，我们看到居民对现有住房满意度不高。这是产生购房欲望的最直接动因，也是产生巨大住宅潜在需求的重要原因之一。住宅潜在需求，即具有货币支付能力但目前尚未实现的住房需求，是一种未来的需求。本次调查结果表明， 2/5的家庭会购房，1/5的家庭可能购房；超过1/4的家庭拟在5年内购房，说明我市住宅市场的真实需求依然存在，且规模巨大。 巨大的潜在购房需求量的成因
一从住宅产业的发展规律来看，经济发展到一定阶段后，富裕家庭的消费支出结构和财富积累形式均会发生质的变化，住房将在较长时期内作为家庭消费与财富积累的主要对象。二从我市住宅的现状来看，居民住房条件过于一般，大量无房户急需解决住房，大量有房户则渴望改善住房，潜在购房需求依然很大。三是在加速城市化的背景下，独特优美的人居环境、区域单核的中心城市，使杭州表现出极强的吸引力，区外购房需求量巨大。 居民对楼市发展的预期以看稳者居多
现代市场经济是一种信心经济，大众对楼市的心理预期直接影响楼市的供求关系，进而影响楼市的现期价格和成交量。在中央政府宏观调控的背景下，在杭城居民潜在购房需求量依然巨大的情况下，居民对我市楼市的预期如何？本次问卷从两个角度进行考察：一是居民对房价走势的预期。调查结果显示，近五成受访者认为 2—3年内我市房地产市场“稳中有升”和“稳定”；二是有两套（含两套）以上住房的居民对多余住宅的处置态度，用以反映市场发生大规模现房抛售、进而引起市场恐慌的可能性。调查数据表明有多套住宅的居民心态十分稳定,仍将继续持有多套住房。
可见，尽管当前我市住宅市场经受调整的压力，但作为国民经济的先导产业和重要的支柱产业，房地产业的发展前景依然看好。杭州具有独特的自然环境优势和深厚的历史文化底蕴，城市社会经济的发展正处在高速成长期，其房地产业发展尚有很大的空间。随着楼市调控政策效应的逐渐衰减，消费者和投资者的心理预期将逐渐趋于稳定，住宅作为人们生活的必需品，其正常的需求必然会得到逐步释放，杭州楼市交易将重新趋于活跃。
解读（四）：居民潜在购房需求特征明显 现实供给结构尚需调整
掌握潜在购房者的需求特征，对准确把握住宅市场动向，主动开发适应市场需求的产品，有十分重要的意义。基于问卷统计资料，调查分析报告着重对杭城潜在购房者拟购房区域、建筑类型、房屋面积、价格选择等需求特征进行分析，并与现实供给结构进行了对比。 区域选择高度集中于成熟区块，供求空间错位依然明显
近几年来，随着大杭州战略的实施，城市化进程不断推进，杭州房地产开发不断向外延拓展，滨江、闲林、三墩等区域成为我市房产开发的热点。调查显示，目前居民购房区域选择仍高度集中于交通条件、配套设施成熟的老城区区块，最受购房者偏爱的三个区位选择依次是：城西、市中心、城东，而滨江、三墩、闲林需求比例较小，供求空间错位明显。 高收入者、年轻族出现购房郊区化趋势
住宅郊区化有利于我市住房消费的结构性转变，有利于住房需求的合理空间布局和供求平衡，有利于促进市场的持续健康发展。虽然目前购房需求的热点地区仍集中在老城区，但郊区低密度、低房价正在吸引一批富裕阶层、年轻人向郊区迁移。调查显示：家庭年收入超过 15万元的家庭，选择在郊区置业的比例明显上升；年龄25岁以下的群体，选择在郊区置业的比例也较高。 多层仍是购房者的首选，排屋别墅类产品需求有相当比例
多层具有价格低、公摊面积小、物业管理费少的优点，因此一直是最受欢迎的建筑类型。调查中，选择购买多层的比例占一半以上。同时通过交叉分析发现，年龄较大、中低收入家庭更偏好多层；年轻人、高收入家庭则偏好小高层、高层。排屋、别墅类产品也成为相当一部分家庭的购买选择，其中相对经济性的叠加式排屋和稀缺性的独立式别墅较受市场追捧。 新建商品房和经济适用房是市场主要需求，拟购二手房比例过低
在房屋权属选择上，受访者中选择购买新建商品房和经济适用房的占八成比例，只有较少的受访者欲购买二手房，表明居民住宅梯度消费观念尚未普遍形成，存在一定的“一步到位”思想。在发达国家，住宅消费一般要经历一个由低到高过程，从最初的租房到购买小面积二手房，到换大面积住宅，再到购买新房，因此国外二手房市场相当发达，一般二手房成交量约占市场成交总量的 80%左右。 80 ～ 120 平方米，二室一厅、三室二厅户型最受欢迎，优化市场供应结构仍是应关注重点
本次调查发现，最受消费者欢迎的房屋面积为 81～100平方米，其次为 101～120平方米。对户型则倾向于两室一厅和三室二厅，一室一厅的需求最小。 与市场主流需求相矛盾的是，目前市场上可售房源中小面积房型偏少，大面积房型偏多。由此可见，我市在户型面积供求上的错位依然明显。 紧凑型户型将成为市场新宠
对购房面积与户型选择进行交叉分析，二居室的面积需求主要集中在 60～100平方米，三居室的面积主要集中在80～120平方米，两者所占比例均较高。这在一定程度上说明了购房者“要求面积不大、功能全”的购房理念。所以，市场户型应更趋于紧凑型、实用型，这既是建设节约型社会客观要求，更是居民对高房价住宅消费的积极反映。
“单价 8000 元以下，总价 70 万以下”成为市场需求主流
房价是影响购房者的购房行为的重要因素之一，是购房行为的一个关键约束条件。从购房者所能承受的单价来看，依次选择 4500元／平方米以下、4500～6000元／平方米、6000～8000元／平方米、8000～10000元／平方米，能承受10000元／平方米以上的甚少。从购房总价看，购房者能够承受的总价集中在30～70万元之间，占潜在购房需求的一半以上，大多数居民拟购中低价位商品房，而市场实际房价与居民承受能力存在相当的差距。
成都五城区住房状况及需求调查报告
自2003年以来，成都市住房总量每年以650万/ m2的速度增长；成都五城区人均住房建筑面积28.72m2 ，高于全面平均水平2.61m2；在现有住房取得方式上，政策性住房面积比重最高，占36.8%；其次是商品房，占33.11%；2003年-2005年，外地人成都置业比重逐年递增，依次为21.83%、29.15%、38.67%；成都五城区（含高新区）住房出租率15.31%，租赁市场潜力巨大；成都投资性购房比重占7.22%，自住比重占92.78%，市场投机成分较低。
有需求，才会有市场。了解购房者的真实置业需求，才能准确指导成都房地产业的发展方向，引导成都房地产业的健康持续发展。今年8月初，成都市政府组织、成都市房管局牵头开展了成都市近20年来最大规模的住房状况及需求调查，对五城区和高新区家庭基本情况、房屋情况和居民住房需求意愿等进行了入户调查。本次住房状况和需求调查覆盖面广，数据真实可靠。通过对1.5万份有效样卷的回收和分析，客观准确地反映了目前成都市房地产状况及居民需求意向的真实情况，有利于政府掌握成都市房地产发展现状及未来几年发展趋势 住房状况分析 （一）居民居住状况
1、成都市五城区（含高新区）居民居住状况 （1）住房总量及居住状况指标 住房总量情况
成都市五城区（含高新区）住房总面积共计9676.16万m2，120.89万套（2006年6月30日时点数）；其中个人自有产权住房面积为7488.15万m2（见图1），占住房总面积的77.39%，共93.55万套（注：居民指成都市五城区(含高新区)的户籍人口以及常住流动人口）。 （2）居住状况指标
a、人均、套均、户均住房建筑面积指标，户均住房套数指标
成都市五城区（含高新区）现有住房总面积为9676.16万m2，住房总套数共计120.89万套（见图2），总人口为336.93万人（注：统计数据采用2005年底的户籍人口292.04万人与常住流动人口44.89万人之和，得到成都市五城区包括高新区，总人口数336.93万人），总户数为117.40万户，人均建筑面积为28.72m2/人，户均人数2.87人/户，户均住房建筑面积为82.42m2/户，套均住房建筑面积为80.04m2/套，户均套数为1.0297套/户。
b、住房物业管理覆盖率
成都市五城区（含高新区）物业管理区域的住房总面积为4689.01万m2，住房物业管理覆盖率为48.46%。
c、居民住房满意度
本次调查就影响居民居住状况的主要指标进行了统计分析，得到居民满意度和不满意度最高的六个指标（分析结果见表2）。 2、本地人居住状况
成都市本地人共292.04万人，101.76万户，拥有住房面积8358.15万m2，共104.85万套。套均面积为79.71
m2/套；人均面积为28.62
m2/人；户均面积为82.14m2/户；户均套数为1.0305套/户（注：本地人为成都市五城区（含高新区）的户籍人口，外地人为成都市除五城区（含高新区）以外的区市县及其他非成都市户籍人口）。 3、中等偏低及以下收入家庭居住状况
根据《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》及配套文件的规定，当前成都市界定家庭年收入四万元以下的住户为中等偏低及以下收入家庭，据调查数据显示，成都市五城区（含高新区）中等偏低及以下收入家庭共计61.64万户，占成都市总户数的52.5%，其中，最低收入家庭（低保家庭）为0.4516万户。其中中等偏低及以下收入家庭中人均面积在16m2以下家庭为7.29万户，占中等偏低及以下收入家庭总户数的11.83%。从居住状况指标来看，中等偏低及以下收入家庭户均面积68.21m2/户，户均套数0.80套/户，人均居住面积23.09m2/人。 4、外来务工人员居住状况
成都市五城区（含高新区）进城务工人员主要来自成都周边地区和四川各地农村；年龄结构以青壮年为主，20－40岁的务工人员的比例达到了69%；主要从事建筑业、餐饮业等行业中的劳动密集型的工种，部分为个体工商户；收入水平不高，平均月工资为740元左右。
进城务工人员解决居住问题的主要方式是租房和住单位提供的集体宿舍；人均居住面积小，超过四分之一的务工人员人均居住面积在5m2以下，三分之一的务工人员人均居住面积为5－10m2，远远低于成都市划定的人均16m2的居住困难户标准，配套设施缺乏；除去由于单位提供免费的集体宿舍而没有住