成都市人民政府历来重视中等偏低收入及其以下家庭的住房状况，通过多年的努力，成都市中等偏低收入及其以下家庭的住房状况得到明显的改善，户均建筑面积达到68.21m2，为全面解决城市中等偏低收入家庭的住房问题，成都市于2006年8月1日出台了《成都市公共住房制度实施方案（试行）》（成府发[2006]50号）及两个配套实施文件，完善了成都市住房保障制度新的政策体系。新体系的基本框架是：对最低收入家庭实行以租金补贴为主的廉租住房保障，并实行“应保尽保”；对不符合廉租住房条件，又无力购买经济适用住房的低收入家庭由政府给予适当租金补贴，由其通过市场租赁住房；有能力购买经济适用住房的中等偏低收入家庭申请购买经济适用住房，经济适用住房建设执行
“按照标准，提前登记，按需建设，保障供应”的原则，多层次的住房保障方式，将加快推进成都市中低收入家庭住房问题的解决。
通过住房现状及需求调查工作的开展，基本摸清了成都市五城区（含高新区）范围内的住房现状，掌握了未来五年内的住房需求情况，并对成都市的房地产市场做出了客观的评价，为下一步有效配置资源、动态监管和调控房地产市场提供了有力依据。
太原市城市住房需求现状调查报告
为稳定房地产价格，我市根据国家有关政策调控措施，出台了我市《关于加强房地产市场管理和宏观调控的意见》、《关于落实房地产宏观调控政策加强房地产市场监管的通知》等具体的监管措施，并有了初步的进展，但在需求因素的拉动及房地产市场价格成本上涨的推动下，我市住房价格依然呈上升态势。为了深入了解我市住房需求基本情况，关注居民的消费心理及有关政策的落实情况，根据国家的有关精神，太原市物价局房地产价格管理处、价格监测中心在全市范围内采取问卷形式进行了调查。本次调查共发放问卷100份，收回有效问卷100份，职业范围有机关工作人员、企业职工、医生、教师及个体经营者。在所调查的100户家庭中，年龄在20—30岁之间的有41%，30—40岁之间的有25%，40—50岁之间的有12%，50—60岁之间的有13%，60岁以上的有9%。具体情况如下：
一、我市住房需求与购房情况
2005年我市居民人均可支配收入为10476元，居民家庭收支同步增长，居民人均可支配收入实际增长10.8%，人均消费性支出为7805.5元，比上一年增长9.8%。从可支配收入的构成看，工薪收入仍然是太原市城市居民总收入的主体。据了解，我市城市居民住房条件在不断改善，2005年，我市城市居民人均住房建筑面积为24.4平方米，比上一年增长11.9%；人均使用面积为18.4平方米，比上一年增长13.6%；居民人均购房建房支出985.5元，比上一年增长13.2%。
（一）受收入较低影响，我市居民住房较为困难，现在的住房面积仍以小户型为主。据了解，我市城
镇居民收入水平较低，近一半为租赁住房。在调查的100户家庭中，三口之家居多为52%，两口之家占到22%，其次为4口之家，占14%。属当地户口的占到近74%，外地户口只有26%。我市家庭月收入在1000—3000元之间的占绝大部分，有46%，其中月收入在1000元以下的有9%，3000—5000元的有30%，5000—8000元的有11%，8000—10000元的有4%。我市居民现住房面积在50平米以下的有15%，50—90平米的有57%，90—120平米的有23%，120—150平米及150平米以上的仅有4%。住房套数有1套的占55%，2套的占19%，没有住房的占24%，而有3—4套的仅占2%。其中住房按揭贷款每月还款额在1000元以下的有18%，1000—3000元的有22%，3000—5000元的有2%，没有还款的有58%.
我市平均收入水平低于目前商品房价格占多数，住房属自己所有的占53%，公产租赁的占15%，房产租赁的占11%，借住他房的占17%，其他的占4%。以上数字表明，我市仍有相当一部分人住房较为困难。据了解，有近49%的人认为目前房价非常高，比较高的占到41%，42%的人希望房价会大幅下降，希望小幅下降的占27%。而绝大多数人认为房价会下降的可能性很小，有近61%以上的人认为一年内房价还会小幅上升，认为房价会大幅上升和平稳的各占12%，只有13%的人认为房价会小幅下降。
（二）我市购房需求较大，购房者首次购房的占大多数，希望能购经济适用房或价格较低的商品房。近3年我市购房需求较大。调查结果显示，58%的人近期有购房打算，没有的占到42%，在有购房计划的潜在购房者中，有35%的人表示在未来三年以后购买住房，在三年内有购房计划的占19%，24%的人表示在两年内有购房计划，22%的人在一年内有购房计划。首次购房的占多数，且倾向于新建经济适用房。目前购房者中主要为首次购房，用于自住的占48%，为改善居住条件占32%，为父母养老或子女结婚的占11%，其次用于长期投资出租的和短期投资转手的占少数，只有6%和3%。由此可见，我市购房者的购房目的绝大部分还是满足最基本的住房需求。房价的涨幅也直接影响着居民的购房计划，有37%的人会因房价短期内不会下降而推迟购房，42%的人在考虑之中。
在调查中了解到，我市城镇居民购房目标多以新建经济适用房为主，占到47%，选择新建普通住宅占的35%，二手普通住宅占的11%，仅有7%的人选择新建高档住宅。选择购房面积在50—90平米的占44%，90—120平米的占42%，120—150平米的占10%，只有3%的人选择50平米以下，1%的人选择150平米以上。说明我市中小户型、中低价位的经济适用住房需求较旺。调查结果显示，目前，我市居民对购买低价位住房的期望值较高，希望购买每平方米在1000—3000元的占绝大部分，达64%，1000元以下的占23%，3000—5000元的占12%，而能承受5000—8000元的仅占到1%。购房资金来源多以银行贷款为主，占到54%，以自有资金为主的占到33%，以父母（亲友）资助为主的占到13%。接近46%的购房者青睐10—20万元的住房，其次选择20—40万元的占25%，10万元以下的占到19%。在户型选择上，两室一厅最受购房者欢迎，其次比较受欢迎的户型包括两室两厅和三室一厅，其他只有一厅的户型对购房者来说需求量非常少。
二、我市房地产开发企业及销售基本情况
（一）我市房地产开发企业基本情况和意向调查。据调查，截止2005年底，我市持证房地产开发企业有487家，合格开发企业228家，降级开发企业39家，未参加年度经营业绩考核的13家，因重新成立房地产开发公司，注销原有资质的企业1家，资质证书已过有效期的24家。目前，我市四级资质开发商较多，大于一、二、三级资质开发商注册之和，注册资本不低于100万元，且从事房地产开发经营在1年以上，此类开发商占据我市开发企业的36%，开发地产项目体量较小，开发项目位置大都处于我市周边郊区，销售价格低于市中心销售均价，对我市房地产的发展起着重要的作用。
在被调查的3家房地产开发企业中，企业注册资本分别为1300万、1500万和5000万左右，企业资金来源自有资金大致所占比例分别为95%、85%、35%。今年以来在（续）建的商品房住宅项目工程分别为22000
平方米、5000平方米、94600平方米，其中房屋分别147套、60套、530套。三家企业中，有两家以普通商品住宅为主要开发项目，其次为写字楼、高档商品住宅和商业用房。其中一家企业认为现在的住房价格偏高，两家认为现在的价格属正常水平范围内，有两家企业认为今后一年的房价会小幅上涨，一家认为走势平稳，三家企业均认为房价没有下降的空间。今后会增加商品房投资的只有一家，其余两家都不好说，在未来两年房地产开发投资意向中，有两家以普通住宅为主，一家以写字楼为主。
（二）我市房地产投资信贷及开发销售情况。据了解，目前全市房地产投资44.9亿元，与去年同期相比上升了14.25%，其中商品房住宅为28.7亿元，与去年同比上升了42.08 %。房地产开发贷款6.9亿元，比去年同期略降2.82%。1—9月份完成开发土地面积为211754平方米，购置土地面积为175506平方米，商品房新开工面积为1959733平方米，其中住宅面积为1616032平方米；商品房施工（在建）面积为8393970平方米，其中住宅面积为6036446平方米；商品房竣工面积为333283平方米，其中住宅面积为247401平方米；商品房销售面积为744108平方米，其中住宅面积为665899平方米；商品房空置面积为406263平方米，其中住宅面积为197531平方米。
三、我市房屋价格上涨情况及原因分析
（一）我市房价上涨情况。2001年我市商品房平均价格为2200元/m2，到2005年为2945元/m2，增幅达44.82％，年均增幅9.7％。据相关数据显示，今年1至9月份，我市房屋销售同比价格指数为103.7，价格比去年同期上涨3.7%，走势基本与全国形势一样，一直处于上升趋势，除1月价格与去年同期基本持平，微涨0.1%外，其余各月稳步上涨，2—9月房屋销售价格比去年同期分别上涨2.5%、3.1%、4.3%、3.6%、4.4%、5.6%、4.2%、5.6%。但与其他周边城市相比我市房价涨幅较为温和，且低于去年同期的5.5个百分点，没有出现大幅上涨的情况。1—9月我市新建商品房同比价格指数为104.0，价格上涨4.0%。其中销售住宅价格上涨3.5%；非住宅上涨5.2%。另外，二手房同比价格指数为102.8，价格上涨2.8%。 （二）造成我市房价上涨的原因主要有：一是开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的67%。二是土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的43%，在我市商品住房成本构成中，土地价格占到21.4%；三是市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高；四是房地产市场需求旺盛，随着城市居住人口的增加，住房制度改革深化，购房积极性不断高涨，加上住房公积金制度和个人住房按揭贷款的推行，提高了居民的购买能力，扩大了商品房市场的有效需求；五是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；六是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。
四、我市房地产市场发展面临的问题及对策建议 （一）我市房地产市场发展面临的问题
1、市场秩序不够规范。目前我市房地产市场无论是在开发、销售还是管理层面上都存在一定的无序化。据有关调查资料显示，有76.2％的企业认为太原市开发市场存在一定程度上的无序化及房地产市场管理不规范化的问题，87.7％的企业认为太原房地产中介服务市场体系一般，94％的企业认为中介服务市场不规范。
2、商品房供需结构矛盾突出。目前，我市房地产市场供给以3500元/平方米以上的中档商品房为主体，大户型比例过大，而适合广大中低收入家庭的中小户型比例偏低。2005年，住宅销售面积比去年同期增长了20％，而销售套数只比去年同期增长了近10％，新建商品房销售仍以大户型住宅为主，上半年80平方米以下新建商品房销售面积占住宅销售面积的5.54％，80－120平方米的中户型占住宅销售面积的
21.95％，120平方米以上的大户型占销售面积的72.51％。
3、房价上升速度过快，房价收入比相对偏高。房价持续上升十分不利于解决城镇居民尤其是中低收入居民家庭的住房问题，将制约住房消费的增长。我市住宅市场在经过几年的消化和发展后，目前住宅的真正需求集中在工薪阶层和刚踏入社会不久的年轻人身上。这部分群体不是收入水平相对低，就是积蓄较少，对住宅产品的购买力相对较弱。如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响我市经济的持续发展。
4、行业集中度偏低，企业自有资金严重不足。房地产的投资风险较大，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。而我市房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，目前全市房地产企业共有300余家，但一、二级企业不到30家，注册资本在5000万元以上的企业几乎没有，大部分企业自有资金不足，对银行贷款依赖性很大，潜在风险加大 （二）相关对策与几点建议
1、加强市场监管，保障市场功能的充分发挥。建立房地产市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理和跟踪管理、实行商品房合同备案和商品房预售登记制度，房地产管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用档案，公开予以曝光。
2、加强经济适用房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结构。建设管理部门严格审查，加强跟踪监管。房地产管理部门要严格执行购买经济适用住房申请、审批、公示制度。同时，严格控制非住宅和高档商品住宅建设，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。
3、调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场。完善住房保障制度，健全市场体系。进一步深化住房分配货币化改革，加强住房公积金的归集、管理和使用。搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房。在房地产市场成熟的城市，住房二级市场交易量应大于住房一级市场的交易量，应该形成高收入者购买商品房，他们腾出来的二手房会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层的二手房又会继续向下传递，以形成住房一、二级市场的良性互动，促进房地产市场的持续稳定发展。
4、建立房地产业多渠道融资方式，促进规模化经营。加速推进房地产证券化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化。鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，建立房地产业多渠道融资方式，减轻银行风险。积极采取措施扶持优势房地产企业，使其尽快做大、做强，还要在房地产领域全面引进竞争机制，充分运用资本市场，通过收购、兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加速房地产规模经营步伐。
金乡县城区住房状况调查分析报告
按照建设部《关于认真做好住房状况调查工作的通知》（建住房[2006]189号）、山东省人民政府办公厅《关于开展住房状况调查的通知》（鲁政办字[2006]146号）、济宁市人民政府办公室《关于开展住房状况调查的通知》（济政办发明电[2006]6号）、金乡县人民政府办公室《关于开展住房状况调查的通知》（金政办字[2007]5号）要求，为全面真实掌握我县城区居民家庭及外来人员当前居住和收入的基本状况与住房需求，编制住房建设发展规划和年度计划，制定和完善住房政策，合理调整住房供应结构，稳定住房价格提供依据，推动我县住房建设和房地产业健康发展，自2007年1月至2007年6月，在城区范围内开展了住房状况调查工作。现将有关情况报告如下： 一、组织实施情况
本次住房状况调查工作，县政府高度重视，成立了由张连续副县长仸组长，建设、房产、发改、公安、财政、劳动、统计、民政、房改、金乡镇、经济开发区等部门负责人组成的县住房状况调查领导小组，全面加强领导，幵下设领导小组办公室实施相关具体工作。领导小组办公室精心策划，严密组织，研究制定了切实可行的工作措施，采取“统一部署，统一培训，统一汇总”的方式，分四个阶段推迚本次住房状况调查工作。
（一）前期准备阶段。一是出台方案。结合自身实际情况，县政府批准下发了《关于开展住房状况调查的通知》。二是动员部署。3月5日县政府召开了全县住房状况调查动员会议，全面部署了住房状况调查工作的任务。三是落实材料。