05年6月居住土地成交状况一览表
地块 位置 用途 占地面积成交价成交日期 楼面地价（平方米 （亿） 津武 武清区京城镇住宅 118521.1 0.061 津公路西侧 津武 武清区南城镇住宅 4746.1 蔡村镇莲胜路北侧 津宁 宁河县造城镇住宅 88128.93 0.7932 甲城镇田辛村 津宁 宁河县造城镇住宅 181361.01 1.6323 甲城镇田辛村、赵温村 津丽 东丽区津城镇住189806.3 6.815 汉公路宅、商服 北、杨北公路东 津丽 东丽区津城镇住185427.4 7．34 汉公路宅、商服 北、杨北公路东 津蓟 蓟县人民商业、金145808.1 3 西大街南融业、居侧
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（元/平方米） 6月9日 294.20 0.215 6月9日 181.20 6月13日 620.72 6月13日 750.02 6月22日 2663.46 6月22日 2190.39 6月23日 762.04 住
2.产品供需预测
2004-2005年天津土地市场推出情况对比
2004-2005年天津土地市场成交情况对比
市内六区全年仅出让27宗，总建筑面积为340万平方米，在全市所占的比重最小，不足5%；随着市内六区供地日益稀缺，其土地价值将更为突出。
环城四区和远郊五区县的土地供应量相差不多，分别占全市的22.92%、23.40%；远郊区县推出土地宗数跃居全市最高，环城四区的土地单宗面积要大于远郊区县。
随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，普通住宅项目之间的竞争日趋激烈，而市场需求方基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，对于此类产品需求量较大。同时由于房地产市场供应价格保持高位，市场需求对于80—90平米两居、110平米三居等经济型户型的需求范围也扩大到部分中高档产品中。
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04年是天津城建力度极大的一年，目前规划的快速路长度就达200公里，整个快速路工程预计于2007年全部完工，快速路将设置31座互通式立交桥、20座分离式立交桥和10座下穿地道。便捷的交通环境将在很大程度上提升周边项目的价值潜力。快速路周边新项目在规划时就已经受到了市场各方面的关注，快速路沿线项目将成为今后两年房地产市场中新的焦点。
3.价格预测
周边楼盘定价调查
楼 盘 百家湖花园公寓 江南文枢院 温泉公寓 温泉花园别墅 天津第一城 湖滨世纪花园 太阳城 碧水华庭 中国人家 养龙山庄 21世纪假日花园 楼盘性质 现房 多层（现房） 多层住宅（现房） 联排别墅（现房） 多层住宅（现房） 多层住宅 多层住宅 公寓别墅 别墅（期房） 多层住宅（现房） 多层住宅（期房） 售价（元/M2） 2200 1600-2100 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 2005年天津土地市场发展平稳，价格在平稳基础上有一定涨幅，预计2006年天津土地供应结构将更趋完善，房价在稳定中会有所提高。
从目前的市场趋势来看，天津的房地产市场不存在恶性炒作、囤积房屋的违规行为，整体上来说是平稳健康上升的发展趋势，价格稍有上升的主要原因还是供应结构所致。
“十五”后三年，即2003-2005年，是本市房价的快速上涨时期。自2003年以来，本市房地产投资、房屋销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设为房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，商品房销售火爆，各类房屋销售价格上涨迅猛。据统计，与2002年相比，2003年房屋销售价格上涨4.1%。2004年继续保持了较快增长的势头，价格水平上涨
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幅度较大，与2003年同期相比，房屋销售价格上涨13.5%，成为房价涨幅最大的时期。2005年国家及本市为抑制房地产过热的发展势头及过快的价格涨幅，相继出台以调控房地产价格为主要目标的各项措施(点击浏览专题)，房价大幅度上涨的势头已有所减弱，并趋于平稳。据统计，2005年本市房屋销售价格比2004年上涨6%，涨幅回落7.5个百分点。
4.竞争力分析
项目与天津市的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。附近交通非常便捷，有医疗、教育、金融、餐饮、通信、休闲等生活场所。生活、娱乐、消费、上学都很方便。
田园小区是以住宅小区为载体，达到“三好三高”，即“规划设计好，科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高”，结合“康居工程”的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造“以人为本”、生态保护的新型住宅小区。
项目与其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，小区的建设理念也在不断发展变化。XX小区将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而于天津市的其他居住区拉开差距。加上公司的企业形象及其在天津市的显著影响也有利于本项目赢得市场。
田园小区与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在1800～2000元／平方米。此价位与天津市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与天津市相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。
5．市场风险分析
2003年天津市房屋销售面积和销售套数高于2004年销售水平，2005年在波动中，整体交易水平均高于2003年和2004年，在房价方面，2003年整体交易价格在略高于2002年后，2004年在动段中，基本持平于2004年，随着滨海新区建设和国家“救市”政策的双重刺激，天津房地产市场已经进一步复苏，基本摆脱了“金融风暴”的负面影响。2005年天津全市共成交商品房126156套。从交易面积来看，商品房04年共成交1325.1万平方米。从交易金额来看，商品房05年共成交980.3亿元。05年天津市共成交商品房1325.1万平方米，同比2004年上涨162.66%，是近四年来的最高值。全年交均价为2000.2元/平方米，同比2004年上涨7.03%，商品房均价在12月份出现极大值，为2105元/平方米。从交易套数来看，交易最活跃的月份出现在05年的8月份，正是房地产市场的传统旺季初期；而位居第二的就是刚刚过去的12月份，可见年底的政策面刺激，对于楼市的影响是很明显的。
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2005年是天津楼市极不平凡的一年，商品房突破十万套，均创历史新高，市场火爆程度实属罕见。经历了04年市场寒冬之后，05年初市场徘徊在十字路口，未来的市场情况扑朔迷离。然而经过短短两个多月的调整，05年3月份市场经历了05年度的首次上扬。这一轮的涨幅是04年受到抑制的刚性需求，借着房价下调的机会，得到了集中释放所致。其中以婚房类的首次置业为主，这些需求的积极入市，使得交易活跃、市场回暖。刚性需求在05年初完成了帮助市场重拾信心的历史重任。随后的几个月，楼市保持了高位活跃状态。改善型和投资型购房者相继入市，他们与拆迁、婚房等刚性需求一起，将市场整体支撑在高位运行，无论是成交量，还是交易均价，都呈现了高位的箱式震荡整理态势。市场打破了传统的淡旺季规律，在3月到10月间，基本上各月交易量均处在较活跃状态，至此05年市场回暖的大趋势已定。2005年11月，楼市带着加速度驶入最后的两个交易月份，然而这两个月的市场表现堪称是空前绝后，11月、12月成了年度最火爆的交易月份，而楼市的温度也升到了历史同期的够高点。然而04年末的抢购无疑已经透支了2005年的部分需求。加之政策面的收紧和调控基调已明朗，预计2006年的市场，将经历一个冷静降温的过程，而总体情况将趋于更加的理性和平稳。
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