《解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
《解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
三、业主的成员权
1、知情权和表决权
（1）一般事项：选举委员、选聘公司等，面积和人数的过1／2 多数
（2）特殊事项：筹集、使用维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，面积和人数的2／3 以上多数： 2、居民住宅改为商用问题
居民住宅商用的，遵循规约，并经利害关系的业主同意
第四节共有
一、共有概念
主体，客体，内容，形成
类型：按份共有和共同共有——关键是是否享有份额：按份额还是共同；是否具有共同关系
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 按份共有 共同共有 内 各共有人依其份额对共共同共有人的权利，及于部 有物进行占有、使用、收共有物的全部。对于共有关1.占有使用收益 益，份额及于共有物的全物的占有、使用、收益权系 部。 的行使，应当得到全体共有人的同意。 对共有物的管理，应由全体共有人共同进行，都有管2.共有物管理 理的权利和义务。但有例外：保存行为，各共有人均可单独为之 份额三分之二以上的按全体共有人同意 3.处分及重大修缮 份共有人同意 否则为无权处分——第三人有善意取得的可能 无约定时在共有基础丧 无约定时随时请求分割 失或 者有重大理由可以请求 分割 4.分割请求权 有约定的有重大理由也可分割 （形成权） 注意1：因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 注意2：共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动 产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权 利。 按份共有人优先购买权＞次承租人优先购买权＞承5.优先购买权 租人优先购买权 共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权。 外部 6.债权债务关系承（1）对外连带债权、债务，内部按份追偿 关系 担 （2）例外：法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系 第五节相邻关系
一、概念
民事主体因不动产相邻关系而享有的要求对方给予便利和接受限制的权利就是相邻权。 特征：
1、目的——满足最基本的生活、生产的需要；权利法定（无须约定）且无偿：和地役权相区分的基本标志
2、主体：两个以上，不动产所有权人和使用人
3、相邻关系调整范围——基于相邻而产生的特殊纠纷 4、内容：相互提供便利，接受限制
二、处理原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理
必须利用+损害最小+赔偿
不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
三、典型相邻关系
1、用水排水——不以直接相邻为限
不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 2、邻地使用
不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
3、风光关系
（1）通风（2）采光（3）日照 4、侵害防免
（1）开掘危险、建筑物危险
不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 （2）不可量物侵入
【第90 条】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第五章用益物权
一、概述
用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 特征：
1、内容——占有、使用和收益。 2、他物权、限制物权
（1）权能有限，占有使用和收益，无处分权。 （2）有期限限制
3、客体：不动产或动产，目前是不动产
二、土地承包经营权
（一）概念、分类和特征 家庭方式和其他方式的 （二）取得
登记宣告——合同生效即取得
期限：耕地30年；草地30—50年；林地30—70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长 （三）处分
1．限制流转：家庭方式，不得抵押 2、登记对抗主义
三、建设用地使用权
（一）权利范围
地表地表的上下：空间权 （二）取得——登记生效
1．划拨：补交出让款，才能转让【适用范围、支付对价、权利内容、存续期限】
2．出让：国家作为出让人的地位——招拍挂和协议
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 3．转让：房随地走，地随房走，一并处分；抵押也同样如此 4、登记生效 （三）权利期限
1．居住用地70 年：70 年后自动续期
2．工业用地50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；综合或者其他用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40 年 （四）处分和消灭：登记要件主义
四、宅基地使用权
取得：一户一地，无偿取得，灭失可补 处分：无须登记，不得抵押
五、地役权
（一）概述
1、概念和特征
地役权是指不动产所有权人或使用人为某特定不动产的便利而使用他人不动产,使其负一定负担的物权。 2、地役权的从属性
地役权不得单独转让、抵押 3、地役权和相邻关系：
A 性质：独立的用益物权；不动产的相邻关系； B 设定：意定；法定；
C 登记：登记对抗；无须登记
D 内容：超越相邻关系限度的限制，有偿或无偿；最低限度内的必要限制，无偿
E 前提：无需相邻；相邻
（二）物权变动的模式——登记对抗
第六章担保物权
第一节担保物权概述
一、担保物权的概念
担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优
先受偿的权利。包括：抵押权、质押权和留置权。
担保的分类：物保（担保物权）、人保（保证）、金钱担保（定金） 用益物权 担保物权 设立的目的 设立用益物权的目的在设立担保物权的目的在于实现物的使用价值 于实现物的交换价值。 权利性质用益物权多为担保物权均为具有从属权利性质 具有独立性的主权利（哪性的从权利 个例外呢？） 用益物权的标的物主要 标的物 为不动产 包括动产和不动产 是否占有标的物 用益物权的行使，必须以而担保物权的行使，有的占有标的物为前提 要占有，有的无需占有 用益物权不具有物上代担保物权具有物上代位 位性，用益物权的标的物性，即担保物权的标的物 的灭失，将导致用益物权灭失，如不能归责于担保是否具有物上代位性 消灭 物权人，担保物权续存于保险金、赔偿金等在经济上为该标的物的替代物之上。 二、担保物权的特性 （一）优先受偿
（二）从属性：成立、消灭或处分 （三）物上代位性 （四）不可分性
担保物部分灭失，以残存部分担保全部债权；担保物被分割，仍以全部担保物担保全部债权；主债权部分消灭，仍以全部担保物担保剩余债权；主债权被分割，各债权人均得以全部担保物实现其债权
三、物保和人保的顺位