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单位:元/平方米16001400120010008006004002000各城区存量房成交价格图1350.091132.961073.371281.61042.081089.221277.341228.75江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区洪山区青山区东西湖区
2、成交量分布
存量房供应区域主要集中在武汉市的老城区,从具体分布上看，主要是江岸区、江汉区、武昌区和硚口区,各区域全年交易情况如下表:
区域 江岸区 江汉区 硚口区 汉阳区 武昌区 洪山区 青山区 东西湖区 武汉经济开发区 东湖高新技术开发区 武汉市交易互换中心 交易套数(套) 7633 5132 6363 5372 8138 5072 24840 1581 524 335 5254 交易面积(万平方米) 78.4 56.93 65.9 51.96 61.31 58.29 161.81 22.6 9.05 11.84 58.43 交易金额(亿元) 7.53 6.22 7.14 11.44 6.20 4.79 1.30 2.04 0.70 0.74 7.50 三、房屋租赁市场波动较小
2003年我市全年房屋租赁价格为385.2元/平方米， 其中：住
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宅租赁4803户,12.13万平方米, 租赁价格为66.03元/平方米；办公用房租赁310户,1.79万平方米，租赁价格为408元/平方米；商业用房租赁16064户,116.43万平方米，租赁价格为418.1元/平方米。
2003年武汉市房屋租赁比例表住宅, 22.68%,办公用房1.46%,商业用房75.86%
第三部分 市场特征
一、政策层面
（一）停止别墅用地的通知。
2003年2月18日，国土资源部就清理各类园区用地、加强土地供应调控有关问题发出紧急通知，并于9月14日再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》。严格实行土地供应的集中统一管理，严格控制土地供应总量，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应。这两个政策使得全市土地供应布局和结构发生了很大的转变，加强了土地使用的规范性，提高了土地的利用率。 （二）新信贷政策的出现。
2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地
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产信贷的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出现对防范金融风险、房地产金融健康发展起到了极大的促进作用。
（三）18号文件的出台。
2003年8月12日，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确表态房地产业成为国民经济的支柱产业。该文件规范了我市房地产市场，并指明了今后房地产业持续、健康发展的方向。
（四）物业服务收费管理办法。
2003年11月13日，国家发改委、建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》，规范了物业服务收费行为，并明确指出今后物业服务收费将通过市场竞争形成，极大保障了业主和物业管理企业的合法权益。
（五）预售门槛提高。
我市房地产销预售新规定，办理商品房预售许可证时，施工形象进度必须达到一定要求：即低层（含四层）主体结构封顶，多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二，中高层及高层主体结构达到层数的二分之一，未达到上述条件一律不得进行商品房预售，此项政策的出台加大开发商前期资金压力，相对减少市场房屋供应量，促进了我市房地产价格的上涨。
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（六）获取土地规则的改变。
2002年7月全市实施土地挂牌交易制度，土地获取规则实行价高者得。为了优化土地资源的利用，促进我市的城市经营，2003年我市土地获取实行质优者得和价高者得并存的规则。
（七）旧城改造力度加大。
全市实施旧城改造以来取得良好的效果，继2002年改造180万平方米，拆迁1.2万户，2003年再次加大力度，改造260万平方米，拆迁2.2万户，为房地产市场提供了巨大的需求群体，也为全市的房地产开发、消费市场提供了良好的区域大环境。 二、市场供应层面
（一）外来房企纷涌圈地。
武汉作为东西部综合地，在西部大开发的前提下，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。截至目前,已登记的外地来汉房地产开发企业已达102家。据业内人士分析，外来开发商进入武汉，起到 “催化剂”的作用，带动了武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争转变。 （二）危房改造项目渐入市场轨道。
作为一直受到政府和市民广泛关注的危房改造项目，在政府新的鼓励政策的推动下，本年度渐入市场轨道。表明了我市土地有形市场的最后一个漏洞被彻底堵死，危改项目正式纳入“公开、公平、公正”的规范里。
（三）新地产理念频出。
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相对以往只专注做房地产项目不同，开发商开始以更多的精力投入到对新地产深入探讨中。并提出了一系列新地产标准，以此作为楼盘销售的制高点。从细节层面，产品逐渐精细，品质提高，品牌楼盘越来越多，对市场冲击力越来越大。
（四）楼盘定位差异化明显。
在地产营销中，地产商不再重复使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的卖点，市场更加细分，以避免同质化竞争。
（五）品牌形象铸造再受重视。
房地产开发企业在对商品房的价格、环境、规划设计、建筑质量、物业管理等各方面重视的同时。品牌形象效应正益受开发公司青睐。主要由于开发企业需要利用其前期开发的楼盘创造良好口碑以促进新开项目的销售，加之住宅产业化的深入实施，开发企业的开发水平和消费者意识会逐步提高，使得开发企业重新重视企业品牌形象。 （六）亲水楼盘档次趋高。
随着江滩改造的进一步实施，在“水“上做文章的楼盘在享受城市美化带来益处的同时，其自身楼盘品质也不断提升。出现怡景花园这样的江景豪宅则顺理成章，东湖林语更是打破多层住宅价格的极限。随着政府对滨江滨湖周边地块的控制和保护，开发用地进一步控制，市场竞争的加剧，其楼盘在综合品质上定会有更大的提升。 （七） 高层物业初露端倪。
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