闽东国际城营销战略执行策划
几年之前武汉市的高层住宅市场几乎是一个空白，然而近两年随着整个市场的升温，高层市场也开始复苏，从而唤起了\回归城市\的呼声。本年度，武汉市开盘的高层项目就有数十个，此外还有一批高层住宅也已在酝酿之中。\山雨欲来风满楼\，随着高层住宅市场的崛起，江城楼市必会再添生机。 （八）写字楼再度升温。
作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期经济发展情况密切相关。本年度写字楼市场比较活跃，租售价格不断攀升。不论是作为写字楼聚集地的汉口，还是出现项目新亮点的武昌，销售业绩皆不俗。体现了我市写字楼市场的热度和日渐成熟。
三、市场需求层面
（一）户型面积的理性回归。
本年度武汉市户型设置日趋理性。需要说明的是，这里所提出的“理性回归”并不等同于户型面积的绝对“减少”，而是通过更合理的户型设计，体现不同消费群体的需要，精减掉原来的“超大户型”的累赘部分，以得到适应市场需要的“新产品”。 （二）小户型全面热销。
2003年小户型的市场表现热闹非凡。业内人士表示，小户型最大的魅力就是总价低，由于这个极具竞争力的优势，加上商家宣传力度的加大，使众多消费者将小户型作为住房投资的首选。而且，小户
- 21 -
闽东国际城营销战略执行策划
型所表现出的两个新动向也值得关注：一是竞争使得品质大为提升。二是在整体规划上新意频出。 （三）节能住宅兴起。
北京地产巨鳄泰跃进驻武汉的首个投资开发项目——同温层即引起江城对节能住宅的注目。近年来，也有开发商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。但直接以“节能”为开发主题的还没有。而据武汉节能办的规划，武汉将在二、三年内，全面推广节能化住宅。可预见的是，在将来一段时间，节能住宅有望成为武汉房地产市场新的投资热点。
（四）文化楼宇相得益彰。
“楼宇未建，文化先行”，将文化赋予楼盘之中已成为房产市场的寻常调子。对于楼宇来说，文化是附着于楼盘形式的标题、概念，是楼盘内韵的体现。和以前浮燥的单纯概念炒作不同，本年度武汉市房地产市场出现了异彩纷呈的文化景观，音乐会、香槟晚会、嘉年华、名表展、西域采风??不胜枚举，不难想象，文化所营造的优雅氛围将使江城楼市更为精彩。
（五）以温州为代表的外地购房团进军武汉。
虽然，在以温州为代表的外地人的购房选择中，武汉被列为三级市场。但对以温州为代表的购房团，武汉楼市表现出相当的关注。从总体看，温州等外地人在汉购房所占比例还不大，而且主要定位高端市场，故目前不会对武汉房产造成多大影响。 （六）黄金周市场需求旺盛。
- 22 -
闽东国际城营销战略执行策划
由于受非典影响，在第一次黄金周所积累的市场需求在第二个黄金周得到了集中释放。不少开发商动作频频，一掷千金，消费者假日看房成新潮流，而很多项目在黄金周的房展会上都大有斩获。
第四部分 市场影响因素
一、房地产市场价格偏低
一是由于武汉市经济发展水平不高，人均收入与同类城市相比显得较低，使得武汉市房地产价格的上涨从根本上受到了抑制。
二是由于前几年我市土地获取方式主要是协议转让或划拨，使得土地价格比较便宜，影响了房价的上涨。
三是开发企业的不正当竞争折扣行为较多，直接影响了购房者的心理，对整体房价的上涨有所不利。
四是开发企业的营销服务质量不高，影响楼盘项目在消费者中的印象，对房价的上涨也有所抑制。
五是新旧房价差不大。由于存量房价格逐渐升高、新建商品房价格和存量房价格差距不明显，抑制了存量房的需求，同时也抑制了商品房价格上涨的空间。
- 23 -
闽东国际城营销战略执行策划
二、存量房市场政策不完善
目前我市住宅消费市场发展程度不高，和全国其他同类城市相比处于中下水平，主要因素如下：
一是相关政策尚未放开，如市外人口购买存量房入户政策还未开放；购公房承租权还不能支取住房货币化补贴资金和公积金；公房承租权转让尚未对市外人口开放等。
二是历史遗留问题尚未得到妥善解决，上世纪一些自建、联建的住房建成后还建或出售给了住户，由于操作不规范导致不能交易，此类房屋的问题较为普遍。
三是购房税费较重，我市存量房买卖中，共需交纳7项税费，总负担3.5%左右，其中较突出的是契税负担较重，税率为2％。
四是交易手续繁琐，一套住房买卖办房产、土地两个证要跑房产、土地两个部门，提交两套资料，交两次税费，给市民买卖住房带来了极大不便。
三、房地产市场主体实力不强
目前，我市房地产大中型开发企业不仅数量少，优质企业更少，抗风险能力弱。全市861家注册房地产开发企业中，开发投资和销售超过亿元的只有13家，年投资达到5000万元的企业也只有81家，仅占企业总数的11%；有项目的企业489家，不到总数的60%，阻碍了其迅速发展壮大的步伐，与武汉房地产市场的进一步发展的要求极
- 24 -
闽东国际城营销战略执行策划
不相称，更重要的是影响了房地产行业在市场效率方面的提升。
中介企业仅有368家，但由中介机构代理的楼盘占全市房地产开发项目销售分额较少；部分连锁机构还处在“萌芽”状态，尚未形成较大的规模，少数中介机构人员素质不高，存在一些“乱收费”和欺诈行为，给房地产市场的发展带来一定的负面影响。
物业企业有470家，但管理覆盖面不广，城区中有较多的小区尚未实施管理，市民尚未树立正确的物业管理消费观，收费难已成为物业管理工作的“老大难”。
四、武汉市土地供应
土地乃财富之母，对房地产业而言，更是如此。土地是房地产开发的前提和基础。房地产市场是否规范，根本上取决于土地市场的规范与否。土地供应市场是影响房地产市场最根本的因素，同时要预测今年武汉房地产市场的走势，不能不分析去年我市土地市场尤其是公开的土地市场的基本情况。
(一)、2003年武汉土地挂牌交易的基本情况
2003年是武汉土地市场日益规范和快速发展的一年。全年公开土地挂牌12次，共挂牌土地43宗（共46宗次，3宗地相同），面积共计2498618.64平方米，规划建筑面积达5098307.97平方米。其中，成交35宗，面积达1964818.64平方米，总规划建筑面积达3635693.97平方米，成交金额达41.0245亿元；流标8宗，面积达533800平方米，规划建筑面积1462614平方米。下面我们对成交的35宗地按汉
- 25 -