重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 二○一○年九月十三日
七、估价日期
二○一○年九月十三日至二○一○年九月三十日
八、价格定义
待估8宗地连成一片，其开发程度相同，均为宗地外“六通”（即通路、供水、排水、通电、通讯、通气），宗地内“五通一平” （即通路、供水、排水、通电、通讯，场地平整），故本次设定土地开发程度为宗地外“六通”（ 即通路、供水、排水、通电、通讯、通气），宗地内“五通一平”。
本次评估的价格定义是指：在估价基准日二O一O年九月十三日，各地块土地面积、地上建筑总规模，地块容积率、开发程度等条件下的土地使用权实际成本价格。详见《地价定义设定条件一览表》：
地价定义设定条件一览表
序号 宗地证号 使用权类型 用地性质 剩余土地面地上建筑规年限 积（㎡） 模（㎡） 建筑容积率 设定容积率 现状开发程度 设定开发程度 202D房地证1 2009字第00987出让 商服用地 33.50 3060 号 202D房地证宗地外“六通”宗地外“六通”2 2009字第00987划拨 商服用地 40.00 34709 29482.49 0.32 号 202D房地证3 2008字第01326出让 工矿用地 38.38 10139 号 第 4 页
1.0 宗地内“五通宗地内“五通一平” 一平” 重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 序号 宗地证号 使用权类型 用地性质 剩余土地面地上建筑规年限 积（㎡） 模（㎡） 建筑容积率 设定容积率 现状开发程度 设定开发程度 202D房地证4 2008字第01327出让 工矿用地 38.38 10000 号 202D房地证5 2008字第01328划拨 工矿用地 50.00 16348 号 202D房地证6 2008字第01329出让 工矿用地 38.38 5080 号 202D房地证7 2008字第01330出让 工矿用地 38.38 4978 号 巴国用（2000）字8 第877-1号 出让 业、住宅 工业、商37.22 8167 九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，评估得到待估宗地在估价设定用途、容积率及开发程度条件下，确定估价委估对象评估结果如下：
宗地单位地价：232元/平方米 评估土地面积：243142.49平方米
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 宗地总地价：5640.91万元
人民币大写：伍仟陆佰肆拾万零玖仟壹佰元整。 宗地具体估价结果详见表1《土地估价结果一览表》
十、需要特殊说明的事项
1、估价的前提条件和假设条件 1.1 估价的前提条件
1.1.1本评估结果是在满足全部假设和价格定义下的土地使用权价格。如果改变假设条件或价格定义中的任意一项将导致评估结果无效。
1.1.2本评估报告自估价基准日起一年内有效。 1.2 假设条件
1.2.1在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，在此期间土地市场价格保持相对稳定。
1.2.2任何有关估价对象的运作方式、程序都符合国家、地方的有关法律、法规。
1.2.3 报告所依据的有关资料由委托方提供，且委托方提供的资料真实、合法、有效。
1.2.4 评估对象无对应的负债和他项权利限制。 1.2.5 保持价格定义不变。 1.2.6 委托方提供资料属实。 2、估价结果和估价报告的使用 2.1 使用限制条件
2.1.1 本次评估报告分为《土地估价报告》和《土地估价技术报告》两种格式。《土地估价报告》供委托方使用，《土地估价技术报告》供估价机构
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 存档或向相关部门备案时使用。
2.1.2 未经估价机构允许，不得复制，不得使用于其他与本次估价目的无关的任何公开文件、通知或报告中。
2.1.3本次评估目的是为补偿原土地使用者提供土地使用权价格参考，不得用于抵押等其他目的。
2.1.4估价基准日之后，在报告书有效期内，由于经济、自然或其他因素的改变而对估价结论造成影响，本公司保留对报告书中观点、分析或结论的修正权。除此之外，任何人不得擅自修改本报告。
2.1.5 评估报告由重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司负责解释。
2.1.6本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。 3、需要特殊说明的事项 3.1 资料来源说明
3.1.1土地一般因素如地理位置、自然环境、社会经济状况；区域因素如位置条件、交通条件、基础设施条件、规划限制等资料，由估价人员实地调查及平时收集整理所得。
3.1.2 评估人员根据国家有关法律、法规、估价规程及重庆市土地估价委员会拟定的估价原则等，选择评估方法及选取相关技术参数。
3.2 土地估价中的特殊处理
3.2.1此次评估容积率是按照平均容积率设定的，实际平均容积率为0.38，设定容积率为1。
3.2.2待估宗地八土地使用证用途为“商业、工业、住宅”，此次评估结合实际情况等按照一定比例取值进行测算。
3.2.3投资利息是按估价基准日中国人民银行两年期基础贷款利率5.4%
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 计息。
3.3 其它需要特殊说明的问题
3.3.1委估宗地用途、面积、坐落、图号、地号等、建筑面积以委托方提供的《房地产权证》为依据。
3.3.2待估宗地共有三个产权人，分别为“重庆西部国际汽车城有限公司”、“重庆麒龙实业有限公司”和“重庆诚安实业有限公司”。
3.3.3根据委托方提供的资料可知重庆诚安实业有限公司于2003年由重庆华联铝业有限公司变更而来。
3.3.4鉴于估价师的专业范围限制，我们未对委估地块的水文地质状况进行专门研究，因此，我们假设地块的水文及地质状况为该地区的一般状况。
3.3.5鉴于估价师的专业范围限制，我们未观察到委估地块存在有害物质，我们假设委估地块不存在任何可能影响地价的有害物质。
十一、土地估价师签名
姓 名 签章 邢 洁
郭渝生
十二、土地估价机构
机构负责人签章：
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司
二O一O年九月三十日
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