重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 八射”中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境，其中，渝黔、渝湘两大出海通道与内环、绕城快速通道在境内交汇；鱼轻、鱼道、鱼石、鱼胡、鱼珞公路和长江航道纵贯境域，鱼洞长江大桥起点在大渡口庹家坳，终点在巴南区渝南大道。
2）铁路
区域内有渝利铁路，市规划的渝黔铁路复线綦江段经一品、界石。估价对象所在宗地距重庆菜园坝火车站约22公里。
3）航运
估价对象所在宗地距江北国际机场约45公里。 4）港口
估价对象所在宗地距朝天门码头约24公里。 （2）区域内公共交通
区域内目前有多条市政道路，如渝南大道、上界高速（内环高速）、龙州大道、鱼胡路、龙州大道、鱼轻路、巴县大道、下河路、华龙路、华龙中街、鱼新街、箭何路等。市规划的9条轻轨线中有3条线（2号线、3号线、8号线）进入境内。有308、303、798、鱼洞至朝天门等多条公交路线经过，估价对象所在宗地距南坪长途汽车站约22公里。
3.基础设施条件 供水
全区雨量充沛，多年平均地表水径流量10.56亿立方米，地下水补给量1.05亿立方米、长江过境水流1.70亿立方米，另有流经境内的五布河等大小河流10余条，全境流域总面积1700多平方公里。区内各种水利设施5075处，总蓄水量12040万立方米。城区供水保证率95％以上，主要由重庆市
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 渝南自来水有限公司供水。
排水
区域排水为雨污分流方式，有污水处理厂一座，排污管分区铺设，自成系统，以鱼洞污水处理厂为中心，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，日处理废水5.6万立方米，排水通畅。
供电
由重庆市巴南区供电有限责任公司提供，区域内供电电压35千伏，变电总量6.83万千伏安，年售电量达到5796万千瓦时。供电保证率95%以上。
通讯
区域内通讯属巴南电信公司服务范围，通讯线路以地下管线为主，辅以架空线路，通讯线路畅通，能满足区域通讯需要。
供气
区域内供气由重庆燃气集团有限责任公司巴南分公司提供，供气保证度达到95%以上。
公共设施（医院、学校、邮局、银行等）
巴南区是重庆市的主城九区之一，是重要的物资集散地和商贸区，其公共服务设施齐全。区域内有巴南区中医院、巴南区人民医院，巴县中学校、鱼洞中学校、巴南区南区学校、巴南实验中学校、鱼洞第二小学校、鱼洞第四小学校、鱼胡路小学校、巴南区云篆山小学校、巴南职业教育中心、重庆正大软件职业技术学院、重庆市工业管理职业技术学校等众多重点中小学及职业学校，工商银行、建设银行、中国银行、交通银行等金融机构。
4.区域环境条件
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 （1）人文环境
该区域城镇居民所受教育程度相对较高，高中及大专以上文化程度较多；农村居民所受教育程度相对较低，中小学以下文化程度较多。辖区内有各类学校26所，有巴县中学、鱼洞第二小学校等。
（2）自然环境
巴南区资源丰富。全区森林覆盖率超过34%，石灰石、页岩、铁、天然气等矿藏储量较大。南温泉、东温泉、桥口坝温泉和圣灯山、云篆山、樵坪山以及桃花岛、南湖和重庆国际高尔夫球场等多个旅游休闲胜地，是“中国优秀旅游城区”，全国第十个、西部第一个“中国温泉之乡”。
5、产业集聚规模
区域内有一定数量与估价对象所在宗地相配套的企业及功能区，产业集聚规模较高。
6.规划限制
待估宗地现用途符合城市规划。 （三）个别因素
待估宗地位于重庆市巴南区八公里，宗地实际开发程度为红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯），红线内“五通一平”。
道路：临渝南主干道。
电力：纳入市政供电网，保证度95％以上。 供水：纳入市政供水管网，保证度95％以上。 排水：纳入市政排水管网，排水畅通。 通讯：纳入市政通讯，通讯线路基本畅通。 供气：宗地外通天然气。
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 3、个别因素 3.1宗地条件
3.1 坐落：巴南区花溪镇八公里。 3.2 宗地形状：不规则多边形。 3.3 土地总面积：92481平方米。
3.4 交通状况：以公路交通为主，临渝南主干道，有301、349、319等多条公交车，交通便捷。
3.5 地形条件：待估宗地坡度≤3°。
3.6 地质条件：鉴于估价师的专业范围限制，我们未对估价对象的水文地质状况进行研究和分析。评估人员暂且认为估价对象无不良地质构造。最终地质条件的确定，当以专业地质报告为准。
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 第三部分 土地估价
一、估价原则
在评估过程中，按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确，严格保守评估秘密，故此次评估主要遵循以下原则：
1.替代原则
土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来决定。市场比较法、基准地价系数修正法等估价方法都以替代原则为基础。
2.最有效利用原则
遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
3.供需原则
遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。进行供需分析时须注意土地供方主要由国家控制，不能实行完全竞争；土地的个别性导致替代性有限；需考虑将来发展状况，考虑时间因素，作动态分析。
4.报酬递增递减原则
根据经济学中等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。同时，根据生产费用价值论（边际收益理论），生产要素之间，存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应成比例增加。因此，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由
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