重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 优劣程度 影响因素 至最近商业中心公交站点内部 交通 条件 的距离（m） 交通线路数（条） 道路级别（宽度）（m) 停车场地（㎡） 上水保有度（﹪） 下水保有度（﹪） 基础设施保有度 电力保有度（﹪） 天然气保有度（﹪） 通讯保有度（部/100㎡建筑面积 与学校、幼儿园的距离（m) 公用设施 与农贸市场、医院、公园的距离（m) 住宅区人文环境 环境评价 宗地周围有无污染 宗地坡度 宗地内建筑物朝向与采光 优 ＜300 ≥4 ≥20 自备且>1000 全年>97 水 全年>97 全年>96 >3 <500 <500 较优 300-600 3 15-19 自备600-1000 94-97 水 94-97 94-96 2—3 500-1000 500-1000 一般 600-1000 2 9-14 自备<600 90-93 1-2次 90-93 90-93 1—2 1000-1500 1000-2000 普通住宅区 白天噪声较重 10-15° 面背光 较差 1000-1500 1 5—8 附近有停车场 80-89 3-5次 80-89 80-89 1 1500-3000 2000-3000 未改造旧城区 昼夜均有噪声 15-35° 朝北、一面背光 差 ＞1500 无 ＜5 无 <80 漫水 <80 <80 无 >3000 >3000 棚户区及农村 有多种污染源 ≥35° 朝西、西北两面背光 排水畅通、不漫畅通、年内1次漫偶尔阻塞、年内偶尔阻塞、年内偶尔阻塞、常科研、机关、办教学、科研、机关公区 附近无污染源 ≤3° 足 宿舍区 白天噪声轻微 3-10° 充足 朝南，且光线充朝东、东南，光线朝东北、西南一4-6级混合住宅用地地价因素修正系数表
优劣程度 影响因素 位置条件 距最近商业中心公交站点的距离 交通便捷度 交通线路数 道路级别 停车场地 上水保正度 下水完备度 基础设施状况 电力保正度 天然气保正度 通讯保正度 优 2.0 3.0 2.5 2.0 1.0 2.5 1.0 2.5 2.5 1.5 较优 1.0 2.0 1.5 1.0 0.5 1.5 0.5 2.0 1.5 1.0 一般 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 较差 -1.0 -1.5 -1.5 -1.0 -0.5 -2.0 -0.5 -2.0 -1.5 -0.5 差 -2.0 -3.0 -2.5 -2.0 -1.0 -3.0 -1.5 -3.0 -2.5 -1.0 第 29 页
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 优劣程度 影响因素 学校、幼儿园 公用设施 农贸市场、医院、公园 住宅区人文环境 环境条件 宗地周围有无污染 宗地坡度 宗地内建筑物朝向与采光 调整幅度 2.0 2.0 2.0 32.0 0.5 0.5 1.0 17.5 0.0 0.0 0.0 0.0 -1.5 -0.5 -1.0 -18.0 -2.5 -1.0 -2.0 -33.0 1.0 2.0 0.5 1.0 0.0 0.0 -0.5 -0.5 -1.0 -1.5 优 2.5 较优 1.5 一般 0.0 较差 -2.0 差 -3.0 5-8级工业用地基准地价修正系数说明表
优劣程度 影响因素 区域内交通方便程度 区域内部道路级别 对外交通条件评价 到火车站距离 到港口距离 距机场距离 动力能源保证率% 基础设施状况评价 供水保有度% 排水设施完善度% 通讯保有度（部/100平方米） 在主次干道边上 有公路与主次干道通达 有公路与次干道通达 有公路至次干道2-5公里 <5米 18-25 18-25 30-40 60-70 60-70 偶尔阻塞、年内4-7次漫水 1部/500平方米 工业可布置、受到极大限制 3千-8千 噪音及空气污染 噪音及空气污染 有公路至次干道5公里以上 无 >25 >25 >40公里 <60 <60 偶尔阻塞、常年漫水 1部/1000平方米 不允许布置工业 优 较优 一般 较劣 劣 内 部 交 通 条 件 >15米 <5 <5 <5公里 >90 >90 排水畅通、常年不漫水 2部/100平方米 8-15 5-10 5-10 5-20 85-90 80-90 畅通、年内有2-3次漫水 1部/100平方米 个别类型受限制 5-8 10-18 10-18 20-30 70-85 70-80 偶尔阻塞、年内2-3次漫水 1部/200平方米 部分工业可布置 规划限制 企业规模（建面平方米） 企业自身有无污染源 区域内有无污染源 无限制条件 产业聚集评价 >10万m2 无 3万-10万 轻微噪音 8千-3万 噪音 <3千m2 多种污染源 无 轻微噪音 噪音 多种污染源 第 30 页
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 宗地坡度 小于等于3度 3-10 10-15 15-30 大于30
5-8级工业用地修正系数分值表
优 0.8 0.8 2.0 2.0 2.0 4.0 3.0 1.5 2.0 2.0 1.7 1.0 1.2 1.0 较优 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 2.0 1.5 0.5 1.0 1.0 0.8 0.5 0.5 0.5 一般 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 较劣 -0.5 -0.5 -1.0 -1.0 -1.0 -2.0 -1.5 -0.5 -1.0 -1.0 -0.8 -0.5 -0.5 -0.5 劣 -1.5 -1.0 -2.5 -2.5 -1.5 -4.0 -3.0 -1.5 -2.0 -2.5 -2.5 -1.5 -2.0 -1.5 优劣程度 影响因素 内部交通条 件评价 对外交通条件评价 区域内交通方便程度 区域内部道路级别 到火车站距离 到港口距离 距机场距离 动力能源保证率% 基础设施状况评价 供水保有度% 排水设施完善度% 通讯保有度（部/100M2） 规划限制 产业聚集评价 企业规模（建面M2） 企业自身有无污染源 区域内有无污染源 宗地坡度
商业用地修正系数表
基准地价修正因素 企业经营类别 商业繁华度 企业经营规模(经营面积)(m2) 距离商业中心的距离(m) 内部交通 条件 外部交通 条件 距交通站点的距离(m) 交通线路数(条) 道路级别(宽度)(m) 距火车站距离(km) 距港口距离(km) 待估宗地因素说明 金融 ＞2500 >2000 100 2 4 0.6 17.5 优劣程度 优 优 差 优 较优 较差 一般 差 修正系数% 3.0 2 -3 1 0.5 -0.5 0 -0.5 第 31 页
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 距机场距离(km) 距长途汽车站距离(km) 人口密度(万人/km2) 上水保证率(%) 基础设施 保有度 下水保证率(%) 电力保证率(%) 通讯保证率(部/100m2建筑面积) 临街状况 宗地条件 临街宽度(m) 临街深度(m) 宗地整形度 区域因素与个别因素修正合计 50 14.5 0.8 95 畅通、不漫水 95 2 临混合型主干道 50 10 不规则多边形 差 差 较差 优 优 优 一般 一般 优 一般 差 -0.5 -0.5 -1.5 1 1 1 0 0 1.5 0 -1 -0.5 住宅用地修正系数表
基准地价修正因素 位置 至最近商业中心距离(m) 至最近商业中心公交站点距离(m) 内部 交通条件 交通线路数(条) 道路级别(m) 停车场地(m2) 上水保有度(%) 下水保有度(%) 基础设施 保有度 电力保有度(%) 燃气保有度(%) 通讯保证率(部/100m2建筑面积) 公用设施 与学校、幼儿园的距离(m) 与农贸市场、医院、公园距离(m) 住宅区人文环境 宗地周围有无污染 宗地坡度 宗地内建筑物朝向与采光 区域因素与个别因素修正合计 待估宗地因素说明 8000 100 2 4 附近有停车场 95 畅通、不漫水 95 95 2 150 200 住宅 无 ≤3° — 优劣程度 差 优 一般 差 较差 优 优 较优 较优 一般 优 优 一般 优 优 — 修正系数% -2 3 0 -2 -0.5 2.5 1 2 1.5 0 2.5 1 0 2 1.5 0 12.5 环境条件
工业区域和个别因素修正系数表
影响因素 内部交通条件 区域内交通方便程度 优劣程度说明 有公路与次干道通达 优劣度 一般 分值（%） 0 第 32 页
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 区域内部道路级别 (宽度m) 距火车站的距离(km) 外交交通条件 距港口的距离(km) 距机场的距离(km) 动力能源保证度(%) 供水保有度(%) 基础设施条件 排水设施完善度(%) 通讯保有度(部/100m2建筑面积 产业集聚规模 规划限制 企业规模(建面m2) 企业自身有无污染源 区域内有无污染源 宗 地 坡 度 合计 <7 5 无 5-20 85-90 85-90 畅通，年内2-3次漫水 0.1 个别受限 >10万 有 有 10°-15° 较差 一般 差 较优 较优 较优 较优 -0.5 0 -2.5 1.0 2.0 1.5 0.5 差 较优 优 一般 一般 一般 -2 1 2 0 0 0 3 环境质量 即区域和个别因素修正系数为3%。 1.3.4确定容积率修正系数
根据《基准地价实施细则》，容积率修正系数见表10：
表10 容积率修正系数表 容积率 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 修正系数 1.00 1.25 1.50 1.70 1.88 2.05 2.21 2.31 2.40 2.48 2.56 2.63 2.69 2.75 2.81 2.86 第 33 页