重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 1、土地登记状况：
1.1 土地坐落：巴南区花溪镇其龙村二社。 1.2 土地用途：工业、商业、住宅用地。 1.3 土地面积：土地证载面积共8167平方米。 1.4 土地级别：工业6级、住宅6级、商业6级。
1.5 国有土地使用证号：《国有土地使用证》：巴国用2000字第877-1号。
1.6 房地籍号：未登载。 1.7 土地使用权类型：出让。
1.8土地使用权终止日期：2047年12月。
1.9 记事：该宗地由重庆华南自动卷帘门机制造有限公司变更成重庆华联铝业有限公司。
2、土地权利状况
2.1 土地所有权：属于国家。
2.2土地使用权：重庆华联铝业有限公司。 2.3 他项权利状况
至估价基准日，待估宗地未设置抵押、租赁、担保等他项权利。 3、土地利用状况
3.1 地上建筑物：办公楼、旗舰店等。 3.2 地上附着物：无。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 1、城市资源状况
重庆位于北纬28度10分-32度13分，东经105度11分-110度11分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。1997年6月设立重庆为直辖市。
重庆市下辖下辖40个行政区县，有19个区；21个县，重庆以主城区为依托，各区、县形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。幅员面积8.24万平方公里，人口3144.23万。属亚热带季风性湿润气候，日照总时数1000－1200小时，常年降雨量1000－1400毫米，年平均气温18℃。重庆地形南北高，中间低，由南北向长江河谷逐渐降低。地貌由南而北层层下降的中山和低山构成。境内以丘陵和低、中山为主体，海拔多在500米以下，属东南皱褶地带。
2、城市社会经济发展状况
重庆作为长江上游的经济中心，资源丰富，科教实力雄厚，市场潜力大，是西部最具有经济活力和发展潜力的地区之一。2009年全市生产总值完成达到6527亿元，比上年增长14.9％。地方财政收入累计完成962.80亿元，同比增长22.1%。城市居民人均可支配收入达到15749元。全社会固定资产投资和社会消费品零售总额均增长18%。进出口总额达到120亿美元，利用外商直接投资增长25%，利用内资增长25%。年末金融机构本外币存款余额突破1万亿元，贷款余额达到8857亿元，商业银行不良贷款率下降到1.2%。2009年，面对国际金融危机冲击，在党中央、国务院和重庆市委的领导下，坚决执行中央扩内需、促增长的一系列政策措施，全面落实“314”总体部署和国发3号文件，同心协力，较快扭转了经济增速下滑态势。主要经济指标好
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 于预期、高于全国平均水平，各项事业全面进步，社会保持和谐稳定。
3、城市规划与发展目标
城市规划坚持可持续发展的原则，做到经济发展与环境保护、节能降耗并重。 努力实现城市建设集约化。按照“减量、增绿、留白、整容”的规划建设原则，加快建设贯通城乡、连接周边的网络化基础设施体系。形成“二环八射”高速公路网，高速公路通车总里程达到2100公里。绕城、沪渝高速公路全线贯通，渝湘高速武隆至黔江段等建成，新增通车里程412公里。改建干线公路3000公里。铁路集装箱中心站竣工投用，襄渝二线全线贯通，渝怀二线开工建设。朝天门大桥等一批城市交通项目建成投用，轨道交通建设进展顺利。优先发展公共交通，建成一批综合换乘枢纽。成功实现主城内环站口外移目标。提高城市水、电、气供应保障能力。逐步实现“五个重庆――宜居重庆、畅通重庆、森林重庆、平安重庆、健康重庆”的目标。
4、产业政策
加快产业结构调整。把保增长与调结构紧密结合起来，实施重点产业调整振兴规划，完成工业投资1793亿元，规模以上工业增加值增长18.5%。主动承接国内外产业转移，引进惠普3600万台笔记本电脑及富士康、广达、英业达等一批对产业结构优化升级有重大意义的项目。2009年工业增加值比重提高到40%，创直辖以来新高。工业企业进一步向园区集中。北部新区、经开区、高新区、西永微电子产业园、长寿化工园和特色工业园区工业产值占全市工业产值的比重达到50%。重点实施重型铸锻、特种船舶、轨道交通、风力发电等重大项目。继续推进西南铝冷连轧和为国产大飞机配套的厚板工程等项目，促进材料工业上档升级。进一步优化能源工业结构。全面推行国有企业资本经营预算制度，确保国有资本保值增值。坚决淘汰落后生产能力，
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 关停小火电机组10万千瓦，淘汰小水泥100万吨。旅游总收入翻了一番。主城区空气质量优良天数达到303天。城镇生活污水集中处理率和生活垃圾无害化处理率分别达到72%、78%。全市森林覆盖率达到35％、城市绿地率达到30％。
5、房地产制度与市场状况 ①房地产市场状况
2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，被抑制了一年的市场需求集中释放，全年共销售商品房2435.68万平方米，同比大幅增长94.51%，销售金额达1049.69亿元，同比增长109.68%，在主城九区中，近六成商品房成交量集中在“三北一南”（江北、渝北、北部新区和南岸区）。成交最少的是大渡口区和北碚区，所占比重分别为2.3%、2.0%。
2009年，重庆主城区商品房价格为4310元/平方米，较2008年上涨7.80%。2009年重庆主城区商品房月度成交均价增长明显。1月成交均价为3934元/平方米，到12月已经超过5000元/平方米，达到5222元/平方米，相比1月上涨32.74%。09年房价快速上涨的原因在于：一是需求大幅增长，新增供给难以满足市场需求，市场供不应求；二是利率打折、契税减免等优惠措施使得购房者的购房成本降低，从而间接提升了市场的实际购买力；三是低端物业所占比例有所降低。
②、土地市场状况
2009年重庆主城区土地市场先冷后热，上半年开发企业拿地谨慎，土地成交寥寥无几，下半年市场持续火爆，开发企业拿地热情明显提高。到年底，共成交商品房用地114宗，总面积为11212亩，较去年增加5947亩，同比
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 增幅为112.9%。沙坪坝区的大学城板块、江北区的大石坝板块和江北城板块均有大量土地出让；土地成交均价为321.97万元/亩，较去年上涨63.96%。
随着城市化步伐加快，城市化水平不断提高，城区面积日益扩大，2009年重庆市对主城区土地级别进行了调整，主城区定级范围达到5473平方公里，更新后的土地级别于2010年1月1日起执行。
（二）区域因素
区域因素指委估宗地所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
本次委估宗地位于在巴南区八公里。区域因素描述如下： 1.区域位置
巴南区位于重庆市主城区南部，全区幅员面积1827平方公里，辖2个街道（鱼洞街道、李家沱街道）、19个镇（花溪镇、界石镇、接龙镇、一品镇、南泉镇、木洞镇等），总人口86万。巴南东与重庆市涪陵区、南川区接壤，南与綦江县、江津区毗邻，西与九龙坡区、大渡口区隔江相望，北与南岸区相接。巴南区属亚热带湿润气候，年总日照时数1315小时，降水量1236.80毫米，年平均气温18.6℃。区政府驻地龙洲湾。巴南区是重庆市南部新兴工业大区，近郊短程特色旅游区，重要农副产品生产加工基地，属重庆都市经济发达圈。
2.交通条件 （1）对外交通 1）公路
长江横贯巴南区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北，重庆“二环
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