重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 容积率 9.0 9.5 >10.0 修正系数 2.91 2.96 3.00 宗地的设定容积率为1，容积率修正系数为1。 1.3.5确定年限修正系数
年期修正系数=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)50]
式中： r----土地收益还原利率，渝国土房管发〔2000〕315号文件规定取0.0873
n----评估土地的使用年限
评估对象年期修正系数：
年期修正系数=[1-1/(1+0.0873)49.3]/ [1-1/(1+0.0873)50]≈1.0000 1.3.6 期日修正系数
基准地价基准日为2009年1月1日，本次评估基准日为2010年9月1日，经过调查，该区域近1年以来工业用地变化不大，故不进行期日修正。
1.3.7土地使用权类型修正
估价对象拟被招拍挂出让，按照《基准地价实施细则》的规定，其土地使用权类型修正系数为0。
1.3.8确定地价
根据基准地价系数修正法计算公式，宗地经过系数修正后的地价为：
地块编号 1 土地级别 工业11级 基准地价(元/㎡) 220 个别因素修正系数 3% 容积率 1 开发程度修正 -0.06 容积率修正 1 期日修正 1 年限修正 1 单位地价 (元/㎡) 213 2. 成本逼近法
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 2.1 基本原理
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。基本原理是对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（其实质来源于土地增值），从而求得土地价格。
在本次评估中，所采用的成本逼近法是以土地取得和开发整治土地所耗费的各项成本之和为主要依据。 2.2 基本公式
地价=[(土地取得费+有关税费+土地开发费+资金利息+投资利润)×年限修正系数]×(1+个别因素修正系数)+土地增值收益
2.3 地价测算
2.3.1 土地取得费及有关税费
土地取得费及相关税费是指在评估基准日，评估对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
根据1999年3月30日重庆市人民政府第53、55号令，黔江区人民政府颁布了《重庆市黔江区人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（黔江府发〔2008〕40号）和估价人员调查掌握的近年来该区域农地征用成本水平，确定土地取得费，土地取得费包括安置补偿费、青苗补偿费、构、附着物补偿费、安置房屋建安费用及相关税费等。各项费用详见《土地取得费及相关费用一览表》
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 土地取得费及相关费用一览表
序号 1 成本项目 土地补偿费 取费(元/㎡) 15.00 取费依据 黔江府发〔2008〕40号,一类地区（城东街道、城西街道、城南街道、舟白镇、正阳镇）的土地补偿费标准为每亩10000 武隆府发〔2008〕23号,每个农转非安置的农业人口的安置补助费标准为26000.人均耕地1.5亩 黔江府发〔2008〕40号,蔬菜类13200元／亩、粮食类1000元／亩，按蔬菜、粮食占10%和90％计算 黔江府发〔2008〕40号,5000元/亩 2 3 4 安置补助费 青苗补偿费 征地农转非人员养老保险金 构附着物、地上建筑物补偿费 26.00 1.55 7.50 5 8.00 黔江府发〔2008〕40号,结合该区域平均水平确定 黔江府发〔2008〕40号,，人均30平方米，按14006 住房安置费 32.40 元/平方米计。公式如下30×(1400-300)/(1.5×666.67)=33元/平方米 7 8 9 10 土地管理费 耕地占用税 耕地开垦费 新增建设用地有偿使用费 1.81 20.00 20.00 14.00 146.00 渝价（2001）346号,渝价（2002）120号 根据重庆市规定取费 渝府发〔1999〕54号令，20－30元/平方米 财综[2006]48号 取整：146元/平方米 故土地取得费为146元/平方米。 2.3.2 土地开发费
土地开发费包括红线外的市政投资建设的基础设施配套费、公共事业建设配套费和红线内开发费。基础设施配套费主要是指整个城市市政基础配套设施的辐射影响，市政设施费主要指市政建设配套费。红线内土地开发费主要包括供水、排水、通讯、通路、平整场地费。此次宗地内开发程度为“场地部分平整”，根据评估人员调查评估地块所在区域，本次估价土地开发整治费用取35元／平方米。
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 2.3.3 税费
税费已包含在土地取得费之中。 2.3.4 资金利息
土地使用者从取得该宗地使用权起，达到地价定义中土地整治水平，必须经历一个开发周期。目前宗地设定为尚未开发，假设该项目开发周期为两年，土地取得费（含税费）为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，资金利息率按当前2年期贷款利息率5.4%计。
单位建筑面积利息=单位建筑面积取得成本×[(1+0.054)2-1]+ 单位建筑面积土地开发费×[(1+0.054)1-1]
=18.08元/平方米 2.3.5 投资利润
投资利润是指将土地作为一种生产要素，以固定资产投入形式发挥作用，根据估价对象所处位置、规划用途，确定土地投资回报率5%。
利润=5%×（154+35）=9.05元/平方米 2.3.6 土地使用年限修正系数
适用公式：修正系数＝[1-1/(1+R)m]
式中：R取0.0873， m为土地使用权剩余年限。
修正系数：工业=0.9839 2.3.7 土地所有权收益
土地增值收益主要由两部分构成，一种是改变用途，新用途土地的收益远高于原用途土地，这种增值收益是土地所有者－－国家允许改变土地用途带来的，归国家所有；另一种是被拆迁的土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地，土地的性能和条件发生了较大变化，提高了土地的经济价值，从而使土地收益能力增加，使地租增加。经开发改良后的地租收益与原地租收益的大部分增值额应属于国家。根据渝府发[2000]76号文以及《重庆市国
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》（渝国土房管发(2009)255号）文确定土地收益。
V?s建??KiVimii?13
v----宗地土地出让金 S建----出让的计价建筑面积
Vi----重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准 mi----规划行政主管部门综合的用途比例
ki----用途年限修正系数，按工业按50年进行出让。 则：单位建筑面积出让金=45元/平方米 根据《国有土地使用权出让合同》得：
土地出让面积比例(净地率)=出让土地面积/毛地面积 = 1060217平方米/1197983平方米 =0.885
则宗地的单位出让金为:45×1×0.885=39.825元/平方米 2.3.8 因素修正
前面的测算过程得出的结果为估价对象所在区域的平均水平地价，还需根据估价对象具体条件的不同进行个别因素修正（参照基准地价修正系数表中估价对象的个别因素进行修正）。
2.3.9 地价测算
根据成本逼近法计算公式，宗地地价为：
单位地价=(146+35+18.08+9.05)×0.9839×1.03+39.825 =251元/平方米 则宗地出让地价测算过程表为:
地块编号 土地取得费(含税费) 土地开发费 利息(2年) 利润（6%） 年限修正系数 区位修正系土地增值收益 出让地价 第 38 页