重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 递增到递减的特点。
5.变动原则
遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。估价时应把握影响地价的各因素之间的因果关系及其变动规律，不但要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按照变动原则修正到估价期日的标准水平。
二、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地市场发育程度，选择评估方法。根据估价对象所处位置及其状况，可以采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法,是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
1.1 基准地价概况及内涵
重庆市于1992年完成了土地分等定级工作，2002年6月18日市政府审议通过了调整主城区范围“国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准”（渝府发[2002]79号）。该基准地价是重庆市城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是各类土地在法定最高使用年限下的
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重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 城市熟地价格。
2.2.1 基准地价是指城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格。是政府宏观调控土地市场、土地估价的依据。是由土地取得费、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、级差地价等部分构成，即由土地取得费、土地开发费及土地增值收益（土地出让金）等部分构成。
2.2.2 容积率：商业用地容积率为2；住宅用地容积率为3；工业用地容积率为1。
2.2.2 基准地价评估基准日： 2009年12月21日，重庆市人民政府颁布了渝府发[2009]203号文《重庆市人民政府关于主城区国有建设用地使用权土地级别基准地价和出让金标准的补充通知》（文件执行日期：2010年1月1日），主城区定级范围扩大到5473平方公里，基准地价估价基准日为2010年1月1日。
2.2.3 土地使用年期：商业用地40年；住宅用地70年；工业用地50年。
2.2.4 土地开发程度：开发程度为宗地外三通（通水、通电、通路）、宗地内场地平整。
重庆市国有土地使用权基准地价 单位:元/平方米 土地级别\\ 用地类别 1 2 3 4 5 6 7 8 商业用地 （40年） 11953 9977 7499 5957 4822 4334 3993 3109 住宅用地 （70年） 3503 3078 2206 185 1237 959 841 737 工业用地 （50年） 1499 1204 711 460 350 286 220 185 第 25 页
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 9 10 11 12 13 14 2648 1875 947 491 450 300 660 589 444 338 265 230 150 130 120 115 110 105 2.1.2 基本公式
根据《城镇土地估价规程》和《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则>的通知》（渝国土房管发 (2002)486号文），其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
单位地价=基准地价×[1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数]×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数
1.3 地价测算
1.3.1 确定待估宗地的土地级别及基准地价
根据待估宗地位置、用途结合《重庆市地价指南》（2009年版）和重庆市国有土地使用权土地级别基准地价，确定宗地土地级别为商业、住宅、工业均为6级，其基准地价分别为4334元/平方米·40年、959元/平方米·70年、286元/平方米·50年。
1.3.2 确定成熟度修正系数
根据《基准地价实施细则》，成熟度修正系数见表3：
表3 成熟度修正系数表
土地开发程度 三通一平（路、水、电、平场） 缺平整场地 缺通路 缺通上水 缺通下水 修正系数 0 -0.12至-0.15 -0.12至-0.15 -0.05至-0.07 -0.05至-0.07 第 26 页
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 缺通电 通气 通讯 -0.10至-0.12 +0.06至+0.08 +0.04至+0.06 *说明：成熟度修正系数不超过正负30%。
估价对象红线内开发程度设定为宗地外“六通”,宗地内“五通一平”，故商业、住宅、工业成熟度修正分别为0%、-5%、0%。
1.3.3 确定区域和个别因素修正系数
根据《重庆市地价体系宗地修正系数及说明表》，商业、住宅、工业用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照估价对象的区域因素及个别因素条件，可建立估价对象区域和个别因素修正系数，区域和个别因素修正系数详见《基准地价系数修正法测算表》。
3-6级商业用地地价修正系数说明表
优劣程度 影响因素 优 较优 一般 较差 差 企业经营类别 商业繁华度评企业规模（经营面积）价 （m2） 距商业中心 的距离（m） 距交通站点 的距离（m） 内部交通条件评价 交通线路数（条） 道路级别 （宽度）（m） 步行街（m） 距火车站的距离（km） 外部交距港口的距离（km） 通条件评价 距机场的距离（km） 距长途汽车站距离（km） 人口密度条件评价 （万人/km2） 基础设上水保有度（%） 美容美发、日用加油站、营业性金融，综合性大首饰店、家用电器、百货、除宾馆外粮油、副食店 服务用地、停车商场 服装、宾馆、饮食 的其他旅游娱乐 场 ≥2500 ≤300 <200 >4条 20-40 >15 <0.5 <0.5 <20 <0.4 >2.5 全年95%以上 800-2499 301-500 201-400 3-4 12-19 8-15 0.5-2.0 0.5-2.0 20-25 0.4-1.5 1.5-2.5 90-95 200-799 501-1000 401-600 2 7-11 4.1-8 2.0-5.0 2.0-5.0 25-30 1.5-3.0 0.8-1.5 81-89 100-199 1001-2000 601-800 1 <7 2-4 5.0-8.0 5.0-8.0 30-40 3.0-5.0 0.5-0.8 70-80 <100 >2000 >800 无 无 <2 >8.0 >8.0 >40 >5.0 <0.5 <70 第 27 页
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司 重庆市土地和矿业权交易中心 重华川技（2010）字第284号 优劣程度 影响因素 施保有度 下水保有度（%） 电力保有度（%） 通讯保有度（部/100M2建筑面积） 临街状况 宗地条件评价 临街宽度（m） 临街深度（m） 宗地整形度 优 较优 一般 较差 差 排水畅通、常年畅通、年内2-3次漫偶尔阻塞、年内偶尔阻塞、年内偶尔阻塞、常漫不漫水 水 2-3次 4-7次 水 >95% >5 临生活型主干道 >20 <5 矩形且长边临街 90-95 3-5 临生活型次干道 10-20 5-8 矩形且短边临街 86-89 2 80-85 1 <80 <1 不临街 <3 >15 袋地、不规则多边形 临混合型主干道 临混合型次干道 5-10 8-10 近似矩形、梯形 3-5 10-15 规则多边形 3-6级商业用地地价修正系数表
优劣程度 影响因素 商业繁华度评价 企业经营类别 企业规模 距商业中心的距离 距交通站点的距离 内部交通条件评价 交通线路数 道路级别 步行街 距火车站的距离 外部交通条件评价 距港口的距离 距机场的距离 距长途汽车站距离 人口密度条件评价 上水保有度 基础设施保有度 下水保有度 电力保有度 通讯保有度 宗地临街状况 宗地条件评价 宗地临街宽度 宗地临街深度 宗地整形度 优 3.0 2.0 2.0 2.0 1.0 1.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 1.0 1.0 1.5 1.0 4.5 2.0 1.0 1.0 较优 2.0 1.0 1.5 1.0 0.5 0.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 0.5 0.5 1.0 0.5 2.5 1.0 0.5 0.5 一般 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 较差 -2.5 -1.0 -1.0 -0.5 -0.5 -1.0 -1.0 -0.5 -0.5 -0.5 -0.5 -1.5 -0.5 -0.5 -0.5 -0.5 -2.5 -1.0 -0.5 -0.5 差 -5.0 -1.5 -3.0 -1.5 -1.0 -1.5 -2.0 -0.5 -0.5 -0.5 -0.5 -1.5 -1.0 -0.5 -1.5 -2.0 -4.0 -2.0 -1.0 -1.5 4-6级混合住宅地价因素修正系数说明表
优劣程度 影响因素 位置 至最近商业中心距离（m） 优 500-1000 较优 ＜500或1000-1500 一般 1500-2000 较差 2500-4000 差 ＞4000 第 28 页