重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
露天剧场、健身、咖啡屋、宾馆等设施。每个组团建设一个次级邻里商业中心，主要以中小型超市和便利店为主。
白云商务居住区：重点规划1家集住宿、餐饮、休闲和观光为一体的星级酒店。
太阳坝居住区：主要定位为高档居住和休闲度假。商业设施主要规划1条商业步行街和1处商业文化广场。
第三节 大型零售网点规划——统筹发展、合理布局
一、重庆北部新区零售网点发展现状及理论分析
由于北部新区开发建设时间较短，目前，北部新区大型零售网点十分匮乏，无论从数量上还是从种类上都远远难以满足区内居民的需求，从业态上看，北部新区的大型零售网点主要有超市、折扣店和家具建材商店等，缺乏购物中心、百货和品牌专业店等，业态结构失衡。现有5000平米以上的大型零售网点仅2处，见表2-1-1。
表2-1-1 北部新区5000m2以上零售商业网点一览表
指标 数量（个） 行业 折扣店 家具建材商店 1 1 名称 奥特莱斯 红星美凯龙 建筑面积（M2） 占地面积（亩） 80000 100000 74 - 零售业态发展的生命周期理论将零售业态发展分为四个阶段：一是创新阶段。出现新型的零售业态，与传统的零售业态相比具有差别优势；二是加速发展阶段。新型的零售商在竞争中获得优势，市场占有率和收益率达到最高水平；三是成熟阶段。更新型的零售业态进入市场，原有业态失去朝气和生命力，市场占
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有率和收益率降低；四是衰退阶段。市场范围明显萎缩，最终退出市场。
根据上述理论分析结合北部新区的实际情况可以知道，目前重庆市的零售业态发展正处于加速发展阶段，而对北部新区而言，尚处于创新阶段。因此在这个时期，要积极地引入购物中心等新型的零售业态，与传统百货等业态形成差别优势，带动北部新区零售业向加速发展阶段迈进。综上所述，规划北部新区零售业发展要走“购物中心+新型百货+专业店+大型综合超市”的模式。
二、北部新区零售商业趋势分析与商业前景判断
（一）北部新区商圈影响力及零售商业服务对象分析 根据重庆市目前商圈发展的特点及规划来看，解放碑商圈为全市的商业中心，其他区形成沙坪坝商圈、杨家坪商圈、观音桥商圈、南坪商圈这四个次级商圈，他们共同构成主城区庞大的商业组团。
北部新区作为北部新崛起的区域，由于远离各大商圈，受周边商圈的影响力和辐射力相对较小。区内很多地段是重庆北部城区房地产开发的热点片区，社区档次高，居民一般具有较强的消费能力，因此新区具有发展区域性商圈的潜力，主要以服务区域内及部分周边区域的中高档次消费者为主。
（二）零售商业趋势分析及前景判断
北部新区作为重庆未来最具潜力的发展区域之一，占尽了政策、环境、交通等各方面的优势，商业发展前景十分看好，作为未来都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，北部新区
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的零售商业就不仅仅要满足区内居民及企业职工的生活、生产需要，同时要尽量增大对周边地区高端消费的辐射力和吸引力，适当引入大型高档商务、商业网点，丰富业态种类，增加高档商务休闲娱乐网点，建立完善的商贸配套服务设施，发展现代化生态复合型商业，充分展示北部新区的风采。
三、规划原则与规划思路
（一）大型零售网点规划布局原则
国家零售业态分类标准（GB/T18106-2004）将零售业态分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种。
结合北部新区目前的现状，本规划主要对购物中心、百货、大型超市、专业店和折扣店等大型零售商业网点的设臵布局进行规划引导。规划布局遵循以下原则：
1、购物中心、大型百货店适宜布臵在商业中心区、历史形成的商业聚集地、大型社区等交通便利处或社区相对密集的地区。购物者从起点到购物地点所花费的理想行车时间应当控制在30分钟内。
2、大中型综合超市适宜布臵在商业中心区、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。应设臵在符合客流规律和流向的人群集散地段，服务半径为2-3公里。两超市设臵间隔原则上不小于4公里。
3、大型专业店一般设臵在商业中心区、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近、购物中心内，同业种的大型专业店服务半径不少于3公里，辐射商业区内人口规模大约在5万人左右。
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4、折扣店一般设臵在居民区、交通要道等租金相对便宜的地区，辐射半径2公里左右。
（二）规划思路
北部新区的商贸零售业发展也要与其区域定位相结合，通过对北部新区目前零售业发展状况及发展趋势的分析，规划重点从以下几个方面对北部新区大型零售网点的发展进行考虑：
1、大型零售网点的设臵以中高档为主，以满足北部新区居民多元化消费和展示北部新区都市商业风貌为目标。
2、在适当区域鼓励适合业态的大型零售网点适度集聚发展，依据不同的消费层次和不同的业态种类合理布设。
3、零售业发展要突出北部新区特色，引入零售业的前沿发展模式，充分展示北部新区高科技与现代化的风采。
四、具体规划布局
（一）规划用地控制
在符合重庆北部新区控规要求的前提下，规划根据大型零售网点发展原则并结合北部新区零售网点发展实际状况，对其大型零售网点的用地的面积规模进行了控制测算，具体情况见表2-1-2。
表2-1-2 北部新区大型零售网点用地控制表
大型零售网点业态 用地布局地块 O6-4/01或O6-9/01 K-40 购物中心 I15/01 A58-1/02 百货店 I10-2/01 10.7 14.5 4 20 10 1 所处地块面积（公顷） 网点控制面积（万m2） 4.8 6.3 5 10 48
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M23/01 O25/01 I33-2/01 K-40 O6-4/01或O6-9/01 大中型综合超市 O15-1/01 I12/01 I15/01 O32/01 A58-1/02 K13/01 I33-2/01 K-40 专业店 I15/01 O6-4/01或O6-9/01 O6-4/01或O6-9/01 I33-2/01 折扣店 总计 C52-1/01 2.9 1.9 2.8 6.3 8.3 7.5 2 10.7 4 14.5 4 2.8 6.3 10.7 4.8 4.8 2.8 5 - 0.6 0.7 1 1 1 2 0.5 2 0.5 1 10 0.5 0.5 1 0.6 0.6 0.6 8 78.1 （二）具体规划布局
在对北部新区商业发展现状充分研究的基础上，结合其商业发展趋势及居民消费需求和消费习惯，规划重点从以下几个方面对大型零售商业进行规划引导：
1、统筹布局大型零售网点，合理优化业态结构。 大型零售网点是各个商圈和社区商业中心的灵魂，要在整个北部新区的区域范围内统筹考虑各类大型零售网点的数量及业态的设臵。在区域的商业集中区内，通常以大型购物中心、新型
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