重庆北部新区商业网点规划（2008-2020年）·规划说明
块经济高地。
（三）消费者购买力优势
地势较为平坦的自然优势和政府战略规划的支持，使得北部新区已成为重庆市高档楼盘和别墅市场的投资热土。2007年，北部新区的商品房销量占到重庆市总销量的50%，高档楼盘占重庆市的70%。由此可见未来北部新区居民将具有一定的经济实力和消费潜力。
北部新区规划人口65万，近年已修建与筹建的社区多以中高档为主，消费群体也多为园区内与全市的中高收入阶层。2007年全市在岗职工年平均工资为23098元，比2006年增长20.2%，按照此增长率计算，2010年年中在岗职工的年平均工资为40113元。而对于都市发达经济圈的数值肯定高于平均值，因此，北部新区具有较大的购买力优势。
二、商业发展劣势分析
立足于重庆北部新区的城市功能定位，着眼于重庆北部新区未来发展，以前瞻的眼光审视北部新区商贸发展的现状。目前，北部新商贸发展存在如下问题：
（一）商业规模偏小、业态结构单一
目前，北部新区商业发展规模明显偏小，以传统的社区商业为主，业种单一，居民生活的方便程度受到较大影响；规范意义上的超市、百货店比较少，购物中心、仓储式会员店缺乏，连锁经营不成规模，物流配送粗放运营。这与“再造一个重庆工业”的目标极不相符，也难以满足北部新区65万规划人口的服务需求。总体上，北部新区商贸流通体系陷入了以低端服务满足低端需求
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的内生循环中，与北部新区的城市功能定位极不匹配，严重影响了北部新区成为都市风貌展示区的形象定位。
（二）相关行业的潜力没有发挥出来
因其得天独厚的地理优势，北部新区近几年来成了重庆高档楼盘的聚集地。北部新区的核心竞争力在于综合优势：如区位优势、交通优势；高端商业、高端商务、高星级宾馆、高端住宅；物流、会展等等，这些优势，其他区域也有，但聚集如此多优势于一身的只有北部新区，北部新区应充分发挥综合优势，让商业与商务、会展、旅游、文化、创意传媒等更好地互动。
目前新区商业与相关行业之间还缺乏联动机制。商业发展需要氛围和人气提升，而旅游及休闲业的发展具有打造氛围与聚集人气的功能，但是北部新区发展旅游业、休闲业的优势条件有待进一步挖掘。如依托现代化高科技产业的产业旅游、借助照母山植物园的生态优势、着眼于水系开发的旅游休闲等，这些旅游休闲业的资源开发亟需深入挖潜。
（三）缺少具有带动能力的重大商贸项目
商贸流通业体系化建设固然重要，但在启动阶段仍需要利用商贸领域的重大项目加以催化、激活，以重大项目带动商贸流通业的成长与发展，如财富中心、汽博中心、集旅游娱乐休闲餐饮商务为一体的啤酒城、大竹林步行街，以中华十二坊为节点的餐饮商业街区等，这些项目对于北部新区的商贸流通业均具有极强的牵引能力，只是目前还没有统一纳入商贸发展规划进行协同开发、整体管理，这些商贸领域的重大项目之间的羁绊仍然存在，商家等待观望、亦步亦趋的心态强烈。
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（四）缺少具有龙头作用的大型流通企业
在商贸流通体系化建设之初，人气不旺，配套不完善，规模经济不突出，这可通过具有资本实力和规模前提的大型商贸企业进行市场开拓和造势。而在商贸流通体系的巩固和完善时期，大型商贸企业更是行业扩张和创新的发动机。因此，大型商贸企业在商贸流通业体系中的存在，自始至终都是至关重要的。北部新区作为开发新区更是如此。目前虽然有极少数的大型商贸企业进入北部新区，如汽博中心、OUTLETS等，但参与度不够，还需要引入更多的大型商贸企业。
（五）商业设施闲臵率高，缺乏合理规划
商业网点的发展和布局与城市规划密不可分。在国外，商业网点规划是城市总体规划的重要组成部分，是设定“商圈半径”、创造有序竞争环境的有效依据。然而新区商业网点规划与城市总体规划并未同步出台，造成建设与规划脱节，这一滞后性从一定程度上影响了北部新区商贸业发展的进程。许多商业设施开发建成后，由开发商分割租售，无法开展整体经营。如奥林匹克花园、龙脊金山名都等许多商品住宅小区，大量的商业设施闲臵，形不成集聚效应，筑不起商业圈，都与规划调控不力、定位模糊有密切关系。
（六）缺乏商业文化氛围
农转非是北部新区城镇化人口构成的一大特点，因而北部新区的商业氛围带有比较浓重的村镇商业气息。商贸经营方式简单粗放；以街为市、以路为市，占道经营的现象存在，现代都市商业文化氛围有待培育。
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三、商业发展机遇
（一）优惠政策
2001年，北部新区作为重庆市推进西部大开发的一项重要举措，备受瞩目，重庆市实施西部大开发政策中有8条专属北部新区，举全市之力建设北部新区的共识得到了市级各部门在项目、资金等方面的大力扶持。如每年市政府召开一次加快北部新区开发建设工作会议，市政府确定大的方针，市级各部门提出支持北部新区开发建设的政策、项目和措施；每年召开一次北部新区、经开区、高新区管委会中干以上务虚会，讨论重大问题，统一思想认识；每季度召开一次党工委会，研究决定北部新区党的建设、干部人事等问题；每季度召开一次主任碰头会，北部新区、经开区、高新区管委会主任和分管建设、招商的副主任参加，研究工作中的有关问题；不定期召开主任办公会，北部新区、经开区、高新区领导班子成员和相关市级部门负责人参加，共同研究北部新区招商引资和基础建设等重大问题。同时，重庆经济技术开发区臵换区、重庆高新技术产业开发区臵换区和重庆出口加工区设在新区内，可享受国家级开发区和出口加工区的优惠政策。另外，北部新区还专门针对商贸服务和现代物流业制定了一系列的税收减免返还等优惠措施。可以说，北部新区是重庆的特区，是西部大开发中的政策洼地。
（二）优越的经济区位
依托其优越的地理区位，北部新区既是都市发达经济圈的一部分，又是重庆一小时经济圈的核心区，还是“四北六方”区域合作的重要组成部分。优越的经济区位为区域的高速发展打下了坚
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实的基础。通过开展区域合作，吸引优势企业、知名品牌及外商投资企业向区内梯度转移，巩固发展与周围区域的经济联系与协作，成为承接国际生产要素和产业转移的主要基地，迅速形成经济增长极，实现新区的“再造一个重庆工业的”的目标。
为抓住这一空前机遇，北部新区已着手一些前期工作，如转变政府职能，强化服务功能；转变经济增长方式，在做大制造业的同时，大力发展现代服务业；打造总部经济，吸引跨国公司、大型民企在此设立中国西部的研发中心、区域总部。我们有理由相信，在不久的将来，北部新区必将崛起一个新的商业中心。
（三）城市化进程的推动
以城建市，以市兴城，市在城在，城在市兴。城市的发展应建立在商业发展的基础之上。城市化的发展，对一个城市和一个区域而言，城市人口集聚程度提高，相对应的第三产业在产业结构中的比重也有所提高，并导致商业设施的需求量增加。因此，城市化进程决定了在规划过程中必须对消费、人口的增量和数量、速率按照不同的发展周期而预留出一定的商业设施发展空间。这在一定程度上刺激了商业发展，奠定了商业可持续发展的基础。
四、商业发展挑战分析
（一）政策效应减弱和综合竞争优势仍然不强
北部新区在成立之初，“普惠+特惠+个案”的政策效应确实推动了北部新区的快速起步，使北部新区发展初期政策推动型的发展模式特征明显。随着国家开发区税收优惠等实质性政策的逐步取消，开发区自身制定的政策也越来越规范，各区之间政策也越
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