无锡2009年9月市场报告
无锡房地产市场研究报告
——2009年9月
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目
数字楼市 ..............................................................6 第一章、政策资讯篇 ............................................7 一、政策法规 ........................................................ 7 二、市场资讯 ........................................................ 7 三、市政动态 ........................................................ 8 第二章、商品房市场篇....................................... 10 一、市场综述 ...................................................... 10 二、供求关系分析 ............................................... 11 三、供应量分析 ................................................... 12 四、成交量分析 ................................................... 13 五、成交均价分析 ............................................... 14 第三章、土地市场篇 .......................................... 10 一、市场综述 ...................................................... 15 二、本月公告土地分析 ........................................ 15 三、本月成交地块分析 ........................................ 18 第四章、商品住宅市场篇 ................................... 19 一、市场综述 ...................................................... 19 二、供求关系分析 ............................................... 20 三、供应量分析 ................................................... 21 四、成交量分析 ................................................... 22 五、成交均价分析 ............................................... 24 六、项目解析 ...................................................... 24 第五章、办公市场篇 .......................................... 19 第六章、商业市场篇 .......................................... 27 第七章、别墅市场篇 .......................................... 28 第八章、产品分析篇 .......................................... 29 第九章、营销媒体篇 .......................................... 33 一、营销透析 ...................................................... 33 二、媒体分析 ...................................................... 34 三、典型项目 ...................................................... 36 第十章 区域数据篇 .......................................... 39 一、崇安区 .......................................................... 39 二、南长区 ............................. 错误！未定义书签。 三、北塘区 ............................. 错误！未定义书签。 四、新区 ................................. 错误！未定义书签。 五、滨湖区 .......................................................... 43 六、锡山区 .......................................................... 44 七、惠山区 .......................................................... 45
录
出品机构： 无锡易居房地产研究所 克而瑞（中国）信息技术有限公司无锡机构 编委： 张永岳 丁祖昱 张 燕 主编： 金晓兵 编辑： 耿永然 王新科 严中 联系电话： （0510）82727309 联系地址: 无锡.摩天360大厦.805室
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易居视点
政策“末班车”效应笼罩10月楼市
楼市在“金九银十”的争论声中迎来了走过了9月。毫无疑问，9月的楼市的成交量，相对于8月份的表现有点平凡，虽然价格上12%的较大幅度增长，但最重要的衡量指标，成交量方面的表现与“金九”的称号不相符， 9月无锡楼市成交量较8月有下降一个百分点。与今年其他月份相比，成交量仅处于中间位臵。
但是翻开历史成交量，2009年9月的成交量为历史上9月份成交量之最，09年4月份开始，无锡楼市便一路高歌猛进，每月的成交量维持在60万方以上，从这个角度看，所谓“金九”不金也是在情理之中的。那么银十的成色又将如何？
中央政府去年出台的系列刺激房地产销售的政策，以及一些金融政策，如税费减免等，执行日期均为至2009年12月31日止。这就意味着，随着年底的日渐到来，一方面，政策的末班车效应可能增强，但另一方面也意味着政策的刺激效应也将逐渐淡去。无锡楼市又会走向哪里呢？
供应将有可能出现井喷
翻开10月的历史供应数据，历来处于供应的高位。09年的10月份也将不能例外，更有甚者比前几年的10月份的供应量要大得多，理由有三：第一，开发商在08年的市场形势下，对今年的市场悲观预测，纷纷停工，导致今年的新增供应不足，这半年来成交量的高位运行更加了开发商的判断，在小阳春出现时大多都临时决定赶工，经过半年的时间赶工，到10月份，基本都能上市销售。
第二，国家及地方出台的税费、金融优惠政策将在今年年底到期，购房者对于优惠的追逐使得需求依然强劲，开发商也会抓住政策“末班车”的尾巴，放量。
第三，国家清算土地增值税等一系列政策，打击屯地，使得一批在06、07年取得的地块，经过两年的宽限期后不得不上市，万科〃金域缇香、蓝庭国际、润泽东都、天安曼哈顿等项目都有计划在10月份亮相。
另外，每年10月份的房交会也是新盘上市的大好机会，开发商亦会趁此机会，大量的推盘放量。
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价格保持高位徘徊，促销或将再现
不断攀升的房价抑制需求释放，观望再现的同时价格开始松动，然而就市场交易来看，成交量虽有小幅度下滑，但未出现大范围大幅度走低，开发商降价动力不足，均预示着短期内房价出现全面调整的机率较小，同时10月新上市推盘项目均价依旧保持在7000元/平方米较高水平，预计10月市场价格将依旧坚挺。
另一方面，随着系列刺激政策日近“到期”，一些一直担忧房价过高而观望的消费者，或会在政策退出之前出手入市购房所以，在第四季度，可能出现一个相对的销售小高潮。事实上，从目前的实际情势来看，一些正在或即将入市的购房者，正是为了赶这趟政策的末班车。只是，由于房价再次高涨抑制了部分有效需求，加上政策日近退出，政策的刺激力正在开始淡去，使得房地产预期再次受到打击。这样，本因一些消费者赶政策末班车入市购房而可能形成的销售小高潮，无疑将在一定程度上被对冲。因此，开发商需要寻找新的优惠手法来打动消费者，另外，后市的大量房源上市，其竞争性、不确定性将致使竞争力较弱项目加大营销力度，开发商的优惠促销将再现。
政策风向难以判断，各种利好愈来愈少
一方面，铺天盖地的涨声；另一方面，远超心理预期的房价和看不清政策走向的迷惘，又让人心中矛盾难平。楼市中博弈的甲乙方都已在恐惧与疯狂间难于选择，这种绝非常态的“牛市”无论如何也到了该盘整的时刻了，靠通胀预期来支撑投资信心的房地产市不能说是根基稳固。
从近期出台的各类政策看，局势不够明朗。中央政府和央行多次强调，坚持适度宽松的货币政策和财政政策不变，但对于信贷结构加强了监管。二套房贷政策不断收紧。种种迹象表明：房地产行业利好愈来愈少。政策取向出现拐点的可能性越来越大。
后期楼市进入博弈状态
就后期楼市走势来看，目前市场呈明显的胶着状态。预计这样的态势将持续到2010年上半年。原因如下：
一、开发商在经过今年几个月的资金大力回笼之后，底气十足，有足够的资本将价格扛到明年年中，甚至更长时期。而且今年地王频现，也使得短期内出现降价的可能性变得渺茫。
二、投资客持房观望。显然，今年的楼市异常火热，很大程度上得益于投资客托市。无锡楼市量价齐升，尤其是地段好、产品优的楼盘，价格之高已经让人惊叹。在这种情况下，
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投资客不会再出大手笔入市，但鉴于政策走势不明朗，房价难以下行，出手卖房的可能性也不大。
三、购房者持币观望。尽管无锡楼市的刚性需求比较强劲，但面对如此之高的房价，也只能持币观望。即使能够承受高房价的购房者，对于房价走低的预期，也使得其不会贸然出手。
四、决策者抉择难断。尽管目前宏观经济形势好转，但局势非常微妙。宏观经济与房地产行业倒挂的矛盾非常突出。面对这样的局面，政策决策者亦不敢贸然出台相关政策。
上述各方的博弈过程，将持续到明年上半年。在这之前，房地产行业，尤其是无锡楼市，不会有明显改观。尽管如此，行业风险却愈来愈大，博弈各方也将愈来愈理性。
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