无锡2009年9月市场报告
16层跃层 四室三厅 335 16 15000 8、9号6、8层跃层 四室三厅 222-290 7 15500 楼 三室两厅 137 26 14000 平层 一楼 196 2 12000 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
● 户型分析
? 两房户型
边户：89平方米
中间户：88平方米
西水东中央生活区两房户型户总体设计较为合理，尤其是边户户型，南北通透，此外赠送空中露台，可改造成小三房户型，实用性较强。中间户型则为“凸”字型，整体设计较为紧凑，不过其南北不通透是较大的缺点，此外其次卧的采光面也较小。
从两个户型的位臵来看，均处于小区最北侧，南侧的高楼可能会对采光等产生一定的影响。
? 三房户型
?2009克而瑞信息技术有限公司版权所 中间户：178平方米无锡 克而瑞信息技术有限公司 无锡市人民中路123号摩天360大厦805室 邮编：214000 电话：（0510）82727209 31
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边户：161平方米
西水东中央生活区三房户型皆为160平方米以上的大面积，户型为全明设计，方正实用、南北通透，南侧为超大面宽。该户型配备了双主卧套件设计，强调了生活品质，同时有近20平米的赠送面积，可实现3房、4房的随意分割，不过隔成四房的话，则会造成厨房面积过小。 4、本月成交关注
9月26日，西水东中央生活区推出了首批303套房源，由于前期较为成功的客户积累，项目开盘当天受到热捧，所推房源认购率近90%。截止9月底，项目备案成交面积0.46万平方米，成交金额0.58亿元。
表8-3：西水东中央生活区9月成交分类：
房型 物业形态 套数 总面积(㎡) 套均面积(㎡) 均价(元/㎡) 二室二厅 高层 12 1059.6 88.3 10857 三室二厅 高层、小高层 15 2503.1 166.87 12167 复式 高层 3 1050.39 350.13 15271 合计 30 4613.9 153.77 12573 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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第九章、营销媒体篇 一、营销透析
1、营销综述
9月无锡市场营销活动总体较上月有所增多，市场进入传统楼市旺季,各开发商在营销推广上的力度明显加强，从营销份额上来看，营销打折优惠活动依旧占据最大的比重，其它活动的市场份额与上月基本保持一致，无明显变化。
图9-1：2009年9月无锡市营销活动份额图
其它CRM活动 （如酒会、新品发布会等） 21%举办论坛、讲座 3%开盘打折优惠活老业主联谊活动动 10f%
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2、营销策略
关键词——333财富工程
? 活动介绍
红豆国际广场9月19日酒店公寓3季盛大开盘，凭预约登记卡即可享受开盘当日购房优惠，届时推出“333财富工程”和老客户推荐奖励政策。“333财富工程”的核心内容就是开发商连续三年贴补租金收益给客户，以此提振购房者信心，规避风险，这对自用和投资客户，都是实实在在的优惠。
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? 活动时间：
2009.09.19 ? 活动对象：
所有购房客户
? 活动内容：
购房者买房以后的前面三年，每年可以享受到3%的补租，另外9月19日红豆新房源推出当天就购买的客户可以再享受3%的优惠 ? 效果点评
其一，对于自用和投资需求皆可的客户而言，如果选择“返租”，三年的房屋使用权不在自己手中，在三年中要想自己住就不太可能；而红豆推出的“补租”方案，购买客户不仅享受到了跟返租差不多的优惠，而且房屋三年使用权在购房者手中，无论是“租”是“住”，可自由选择支配。
其二，在当前通胀的大背景下，如果客户把房子进行了“返租”，在三年中房租是固定8%的年回报，如果一旦通胀出现，对于购房者而言，在这三年也就没有租金上调的灵活性了；反之，选择了“补租”，房屋在自己手中，租金自己掌握，通胀到来时租金就自然水涨船高了；精明的投资人都会算帐，买房时就得到了每年3%的租金补贴，如果在以后的出租中只要达到4%就能够不少于8%的返租回报了;
其三，对于自用客户而言，三年的补租就好象是一个大折扣，在买房时就能享受到如此大的折扣优惠，机会岂能错过呢？因此，这个“补租”的政策对于自用客户无疑是是最有吸引力。 二、媒体分析
1、媒体市场投放综述
本月全市投放平面媒体广告的项目81个，较上月上涨15个；投放总频次297次，环比上涨51.53%；投放金额则为2751.66万元，环比上涨753.13万元，涨幅为37.68%。
本月投放广告项目和投放频次以及投放金额均呈现继续上升之势，市场步入传统旺季“金九银十”，各开发商的推广力度明显加强，较大力度的广告投放对市场继续在高位徘徊
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起到一定作用，10月份无锡秋交会即将举行，预计未来一个月的广告投放力度依然较大。
图9-2：2008年9月－2009年9月无锡房地产平面媒体广告投放走势图
2008年9月－2009年9月无锡市房地产平面媒体广告投放走势4000万元个100 3500300080 250060 2000150040 100020 50000 投放金额楼盘投放数 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2、主要监测媒体投放分析
在投放金额比例方面，江南晚报依旧占据最大比重，所占比重较上月有所上涨，涨幅8.04%，无锡日报本月投放额有所下滑，也是三大报纸中惟一出现下滑的媒体，跌幅为11.55%，现代快报本月投放比重也有所上涨。
从投放金额上来看，三大报纸中仅无锡日报出现下滑，下降幅度为2.96%，江南晚报、现代快报涨幅均较大，分别上涨61.11%、73.28%。本月重点投放的项目主要为西水东、诺卡小镇、五洲国际工业博览城、金科、太湖锦园、美林湖等，西水东投放金额为150.5万元，占总投放金额的5.47%，位居各项目之首。
表9-1：2009年9月无锡主要平面媒体房地产广告投放情况表
09年8月 09年9月 媒称名称 投放金额 投放金额 （万元） 投放比例 （万元） 投放比例 江南晚报 943.97 47.23% 1520.83 55.27% 无锡日报 782.46 39.15% 759.33 27.60% 现代快报 272.1 13.62% 471.5 17.14% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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