无锡2009年9月市场报告
三、供应量分析 1、供应总量分析 ? 供应量大幅回升
9月，全市商品住宅供应面积为75.44万平米，环比上涨205.18%，同比下滑20.48%。 1-9月，全市商品住宅累计供应面积为215.69万平米，与去年同期342.89万平米相比，下降37.10%。
? 月度供应继续上扬，市场局面得以缓解
本月持续上月市场供应量大幅上涨之势，本月住宅市场供应量继续上扬，住宅市场供应量持续向上运行，带动了市场的活力，市场存量得到了明显的改善，大大地缓解了长期的供不应求的局面。房地产市场步入传统销售旺季“金九银十”及下半年多个新项目的入市的刺激，市场供应量有望呈现持续上涨之势。
图4-3：2008年1月至2009年9月无锡市商品住宅供应量比对图
万平方米 120 100 80 60 40 20 0 08.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.9
供应量资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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四、成交量分析 1、成交总量分析 ? 市场成交量小幅下滑
9月，全市商品住宅成交量为48.55万平米，环比下滑7.45％，同比上升13.90％。 1-9月，全市商品住宅累计成交量为409.82万平米，与去年同期186.49万平米相比，涨幅达到119.75%。
? 成交小幅下滑，但依旧火爆
本月商品住宅市场成交量持续小幅下滑，虽然没有出现预期的反弹上涨趋势，但市场的成交量依旧在高位运行，成交火爆之势不改。商品住宅市场以火爆的成交走出了传统的房地产销售淡季，走进了“金九银十”。本月大量的新项目入市使得商品住宅市场供求关系得到了改善，本月供应的大幅上涨势必会对后期市场成交量产生影响。
图4-6：2008年1月-2009年9月无锡市商品住宅成交量走势
万平方米60 50 40 30 20 10 0 08.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.9成交量 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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2、成交结构分析 ? 成交区域依然集中
本月惠山区、南长区和新区三大区域成交量较上月有所下滑，特别是新区下滑较为明显，崇安区本月上涨最为明显，滨湖区、惠山区、新区此三个区域在市场成交中仍占绝大部分比重，是商品住宅市场名符其实的主力成交区域。崇安区的热销由于金科观天下的开盘热销，成交量明显放大，但由于该区成交量长期在低位徘徊，虽涨幅明显，但区整体市场的影响较小。
? 区域成交结构有所变化
从整体区域成交比重对比来看，滨湖区仍是商品住宅市场传统强势区域，但新区、惠山区的成交开始减弱，在整体市场中占比有所下滑，与滨湖区所占比重差距较大，本月锡山区由于诺卡小镇、华夏春晓等加推热销，成交量有所上涨，在整体市场中所占份额上涨。新区、惠山区的成交走弱，而滨湖区、锡山区成交上扬，使得整体市场的成交量并没有出现明显的变化。
图4-7：2009年8月－2009年9月商品住宅区域成交面积比重对比图
9月9.95% 7.23%8.01.46).41.64.30% 8月6.59%8.96% 7.09#.00".53%9.43".39% 0 0@P`p??0%崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
表4-2：2009年8月－2009年9月商品住宅区域成交面积表 区 域 8月成交面积(万㎡) 9月成交面积(万㎡) 同比增长（%） 环比增长（%） 崇安区 3.46 4.83 289.52% 39.60% 南长区 4.7 3.51 312.94% -25.32% 北塘区 3.72 3.89 826.19% 4.57% 新区 12.07 7.99 115.95% -33.80% ?2009克而瑞信息技术有限公司版权所 无锡克而瑞信息技术有限公司 无锡市人民中路123号摩天360大厦805室 邮编：214000 电话：（0510）82727209 23
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滨湖区 11.82 14.28 158.23% 20.81% 锡山区 4.95 5.65 297.89% 14.14% 惠山区 11.75 8.40 17.32% -28.51%
数据来
源：CRIC中国房地产决策咨询系统
五、成交均价分析 ? 成交均价明显上涨
9月份全市商品住宅成交均价为6520元/平米，环比上涨10.01%，同比上涨18.65%。 本月商品住宅成交均价出现上滑，主要是由于区域成交结构变化所致，传统主力区域滨湖区继上月成交大幅下滑后，本月成交反弹，在整体市场中占比继续上升，带动商品住宅整体市场成交均价小幅上涨。
图4-9：2008年1月-2009年9月无锡市商品住宅成交均价走势图
元/平方米8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 08.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.9成交均价 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
六、项目解析
9月锡城楼市成交量继续小幅下滑。本月全市商品住宅TOP10总成交量为14.23万平方米，环比下降了3.15万平方米，降幅为18.12%。 ? 区域差异显著
从本月TOP10的入榜项目来看，有滨湖区、惠山区、新区、崇安、锡山和北塘六大区域有项目入榜，其中滨湖区占了5例，其他五区各占1例，三大主力区域的入榜项目占到了综述的70%，无锡市场热点区域的高集聚效应依旧不改。
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本月TOP10滨湖区从上月占据4席上升为5席，占比持续最大，仍旧是TOP10的主要贡献区域。惠山区由上月占据2席退据1席，南长区本月未进榜单，上月占据榜首的时代上城的热销效应已明显减弱，锡山区进入榜的项目是由于前期诺卡小镇三期项目的开盘热销所致。总体来看， TOP10与商品住宅市场的格局大致一直，滨湖区、惠山区、新区仍是本月市场的主力成交区域。 ? 价格波动明显
从本月入榜项目的成交均价来看，60%的入榜项目成交均价出现上涨，本月成交均价的涨幅波动均控制在10%以内，较上月波动幅度增大，其中绿地世纪城与金太湖国际出现小幅下滑之势。而汇景新城是新入市项目；从板块方面来看，梁溪河板块成为主力板块，板块内共有二个项目上榜，该板块09年以来一直是成交的主力支撑力量，该板块的成交发威有利于维持市场的稳定。 ? 库存失衡得以缓解
从本月TOP10 排行榜可以看到，仍旧有一半以上的项目的累计销售率在80%以上，30%的项目高达90%以上，本月高累计销售率的项目区域较分散，以不仅仅拘泥于之前的滨湖区，惠山区与锡山区两个较远区域异常火爆，但同时也看出市场的供应不足，本月众项目新房源的大量入市大大缓解了市场内项目的存量，从而使之前库存失衡的局面得到了明显的改观，市场上的量价也受到影响。
表4-4： 2009年9月商品住宅成交套数TOP10列表
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 最新 开盘时间 2009-9-7 2009-9-4 2009-8-22 2009-4-3 2008-7-9 2009-9-14 2009-9-12 2009-9-18 2009-9-19 2009-9-18 成交套数 174 179 129 108 110 97 104 96 80 80 成交 面积 20560 19460 17275 14955 14227 12450 11303 11230 10464 10400 成交 均价 7239 5124 7162 9003 8119 3411 4386 7684 5231 8117 累计 销售率 87.27% 91.59% 69.51 96.68% 84.51% 79.28% 95.65% 72.12% 82.93% 62.98% 项目 金科观天下 诺卡小镇 山语银城 太湖国际社区 栖霞瑜憬湾 汇景新城 绿地世纪城 金太湖国际城 第一国际 紫金〃英郡 区域 崇安 锡山 滨湖 滨湖 滨湖 滨湖 惠山 北塘 滨湖 板块 广益新城板块 东亭板块 梁溪河板块 太湖新城板块 梁溪河板块 马山板块 惠山新城板块 江尖公园板块 梁溪河板块 开发商 无锡金科房地产开发有限公司 无锡中大房地产有限公司 无锡银城房地产开发有限公司 华润新鸿基房地产(无锡)有限公司 无锡栖霞建设有限公司 无锡富安臵业有限公司 上海绿地集团无锡臵业有限公司 无锡金太湖房地产开发有限公司 无锡旺佳瑞有限公司 江苏金洋房地产开发有限公司 新区 旺庄路-园区板块 ?2009克而瑞信息技术有限公司版权所 无锡克而瑞信息技术有限公司 无锡市人民中路123号摩天360大厦805室 邮编：214000 电话：（0510）82727209 25